고가주택과의 전쟁...‘9억원 덫’에 걸린 주택시장
고가주택과의 전쟁...‘9억원 덫’에 걸린 주택시장
  • 김예솔 기자
  • 승인 2019.12.18 17:42
  • 댓글 0
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'시세 9억원 넘나, 못 넘나'로 주택보유자 희비
똘똘한 집 장만 '하늘의 별따기'...저평가된 지역 이목
정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하는 내용 등을 담은 '12.16 주택시장 안정화 방안'을 발표했다. (사진=연합뉴스)
정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하는 내용 등을 담은 '12.16 주택시장 안정화 방안'을 발표했다. (사진=연합뉴스)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 부동산 시장은 ‘시세 9억원 초과냐, 9억원 이하냐’로 희비가 엇갈렸다. 이는 정부가 고가주택을 맹공을 퍼부은 결과다.

국토교통부는 지난 16일 ‘주택시장 안정화 방안’에 이어 17일 '2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안'을 발표했다.

이번 대책으로 9억원 초과의 아파트는 세금폭탄을 맞게 됐지만, 9억원 이하의 아파트는 규제의 사정권에서 벗어나면서 한숨을 돌리게 됐다.

■ '기준선 9억원'으로 갈린 희비...고가주택 기준에 쏠리는 눈

이번 대책은 정부가 고가주택에 규제의 칼날을 뺐다는 평가다. 집값이 9억원을 넘자마자 주택담보대출은 어려워지고 세 부담은 한층 무거워진다.

하지만 고가주택 기준이 적절치 못하다는 비판이 끊임없이 제기된다. 2008년 고가주택 기준이 시세 6억원에서 9억원으로 상향된 이후 11년째 제자리여서다. 그동안 물가와 집값 상승을 고려했을 때 현실에 맞게 기준을 올려야 한다는 목소리가 힘을 받고 있다.

서울만 보더라도 이미 9억원을 초과하는 주택은 즐비하다. KB주택가격동향에 따르면 서울의 아파트 매매 중위가격은 지난달 8억8014만원으로 집계됐다. 2008년 당시만 하더라도 중위가격은 5억1000만원 수준이었다.

집값이 꾸준히 상승세인 것을 감안했을 때 내년 초 중위가격은 9억원을 무난히 넘을 것으로 전망된다. 사실상 9억원 초과 주택을 ‘고가’로만 단정 짓기는 어려운 부분이다.

이미 강남4구인 강남구, 서초구, 송파구, 강동구와 마용성으로 불리는 마포구, 용산구, 성동구는 웬만해선 9억원을 넘는다고 봐도 무방하다.

이미 고가주택 보유자들이 혼란에 빠졌다는 게 중개업소의 전언이다.

송파 잠실동 한 중개업소 대표는 "대부분 아파트가 10억∼20억원 거뜬히 넘는데, 모두 보유세 부담과 대출 제한으로 걱정"이라면서 "고가주택 보유자라고 모두 현금이 많거나 대단한 부자는 아니다"라고 말했다.

■ 고강도 규제에 ‘풍선효과’ 우려...9억원 이하 주택 각광받을 듯

이러한 상황 속 수요자들의 시선은 9억원 이하 주택을 향하고 있다. 풍선효과로 저평가된 서울 외곽 지역 내 아파트에 매수세가 붙을 것이라는 관측이 나온다.

실제로 대출과 세 부담 부문에서 시가 9억원을 넘느냐 마느냐는 차이가 크다. 9억원 이하 주택은 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용되지만, 9억원 초과분에 한해 LTV 비율을 20%만 허용된다. 기준선을 넘는 순간 대출한도가 반토막나는 셈이다.

공시가격 차등 상승으로 보유세 격차도 만만찮다. 9억원 이하 아파트는 내년 공시가격을 올해 시세 상승률 수준으로만 올리기로 했지만, 9억원 초과 아파트는 공시가격 현실화율을 대폭 상향하기로 했다.

내년 현실화율 목표치는 9억∼15억원 아파트가 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억 이상은 80%다. 서울 주요 지역 아파트의 경우에는 공시가격 20~30%가량 오르면서 보유세가 많게는 100%이상 늘어나게 됐다.

게다가 무주택자 실수요 요건과 전세 대출 규제 기준도 9억원 이하의 주택 보유자에 한한다.

이 때문에 입지가 좋으면서 상대적으로 9억원 이하의 매물이 많은 노원구, 중랑구, 은평구 등에 수요가 급증할 것으로 보인다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부의 정책은 현금 부자들만 집을 살 수 있어 사실상 빚을 내서 비싼 집을 사지 말라는 격”이라면서 "오히려 9억원 이하 주택에 수요가 몰릴 수 있다"고 내다봤다.

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