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초과이익환수제 D-30... “피하거나 혹은 맞서거나”

재건축 단지, 연내 관리처분 총력전 VS 재초환 위헌소송 '맞불' 김예솔 기자lyskim@whitepaper.co.krl승인2017.12.01 16:39:52

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▲ 잠실주공5단지가 재건축 초과이익환수제 헌법소원 사건을 수임할 변호사를 모집한다는 입찰공고를 냈다. (사진=연합뉴스)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 강남권 재건축 단지들은 초과이익환수제 부활을 한 달 앞두고 막바지 대비에 한창이다.

올해 시공사 선정을 끝낸 재건축 단지들은 환수제 적용을 피하기 위해 서둘러 연내 관리처분계획을 신청할 계획이다.

반면, 사업 초기 단계인 재건축 단지들은 사실상 환수제 적용이 불가피해지면서 속도를 낼 이유가 없어졌다. 적게는 수 천만 원, 많게는 수억 원에 달하는 추가부담금을 짊어져야할 상황에 놓이게 됐다.

이와 함께 초과이익환수제 반대 여론이 힘을 받을 것으로 예상된다. 잠실주공5단지가 초과이익환수제 위헌성을 지적하며 헌법소원 준비에 나섰기 때문이다.

올해 강남권 재건축 시장은 초과이익환수제를 피하기 위해 재건축 단지들이 앞다퉈 사업 속도를 내면서 총 7조원의 사업 규모를 기록했다.

■ 초과이익환수제 코앞, 적용 여부로 희비 엇갈려

내년 시행될 초과이익환수제의 적용 여부로 재건축 단지들의 희비가 엇갈릴 전망이다.

초과이익환수제는 재건축을 통해 발생한 초과 이익에 대해 부담금을 부과하는 제도다. 부담금은 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 초과하면 금액에 따라 10%에서 50%의 누진제 방식으로 산정된다.

내년 관리처분계획인가를 신청하는 단지부터 적용되며, 연내까지 관리처분계획인가를 마치면 환수제는 면제된다. 이 때문에 연말 재건축 조합의 관리처분총회 일정이 빼곡하다.

올해 ‘단군이래 최대 재건축’이란 수식어가 붙었던 서초 반포주공1단지 1·2·4주구는 이달 26일, 공사비 1조원에 육박하는 한신 4지구는 이달 28일에 관리처분 총회를 각각 열 계획이다.

이달 2일 신반포13차를 필두로 9일 대치2지구, 11일 신반포 15차, 23일 신반포14차, 25일 잠실 진주, 26일 미성·크로바 아파트 재건축 조합이 총회를 열 예정이다.

반면, 사업 초기단계인 재건축 단지들은 환수제가 적용이 확실시됐다.

대표적으로 재건축 시장의 최대어인 잠실주공5단지와 대치 은마아파트는 초과이익환수제 적용이 사실상 불가피해졌다.

시공사선정 단계인 강남 대치동 쌍용2차 아파트, 서초구 반포주공1단지 3주구, 송파구 문정동 136일대 재건축도 환수제를 적용을 받게 됐다.

이들 단지들은 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원에 달하는 부담금을 내야할 것으로 예측된다.

■ 환수제에 대한 ‘반대여론’ 커지나... 잠실5단지 헌법소원 제기

초과이익환수제에 대한 위헌성 논란이 벌어질 것으로 전망된다.

1일 업계에 따르면 잠실주공5단지 재건축 조합이 지난 28일 재건축 초과이익환수제 헌법소원 사건을 수임할 변호사를 모집한다는 입찰공고를 냈다. 조합은 대의원회 회의를 거쳐 로펌을 선정해 이르면 내년 초 헌법소원에 착수할 계획이다.

초과이익환수제는 ‘미실현 이익에 대한 과세’에 대한 위헌 요소가 있다고 꾸준히 주장돼왔다. 재건축 후 집을 팔지 않지 않아 금전적 이익을 보지 않았음에도 불구하고 감정평가액이 올랐다는 이유로 세금을 내야 한다는 것이다.

또 초과이익환수제와 더불어 아파트 매도할 때 양도소득세도 내야하기 때문에 ‘이중 과세’를 짊어지게 된다는 지적도 있어왔다.

전문가들은 잠실주공5단지가 재건축 시장의 대장주로서 영향력이 큰 만큼 이번 헌법 소원을 계기로 환수제 반대 여론이 커질 것이라는 예측이다.

또 내년부터 대출규제와 금리인상, SOC예산 감소 등으로 부동산 경기 침체가 예견돼있어 반대 여론은 더욱 힘을 받을 전망이다.

반대 여론이 환수제 시행에 제동을 걸지 주목된다. 앞서, 지난 2008년에는 반대 여론에 부딪혀 재건축초과이익환수제가 한시적으로 유예된 바 있다.

김예솔 기자  yskim@whitepaper.co.kr
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