[화이트페이퍼=유수환 기자] 아파트 분양 집단대출에 대한 규제가 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 부동산 시장이 과열되면서 가계부채발(發) 금융위기를 초래할 수 있다는 우려가 나오고 있어서다.
정부의 저금리 정책(연 1.5%)과 부동산 규제 완화가 심각한 가계부채 상승으로 이어가고 있다는 지적이 나온다. 가계부채가 1년 새 100조원이 늘어났다. 현재 국내 가계 부채 규모는 약 1200조원이다.
일부 전문가들은 집단대출에 대한 규제가 필요한 시점이라고 주장한다. 공급과잉으로 인한 부작용을 우려해서다. 반면 건설업계는 아직 우려할 수준은 아니라고 반박한다.
◆ 건설업계 변해야 vs 분양시장·중견 건설사 목만 졸라
지난 3일 KDI(한국개발연구원)은 최근 아파트 공급 과잉으로 인한 부작용을 막기 위해 집단대출에 대한 DTI(총부채상환비율)을 규제해야 한다고 주장했다. ‘중도금 집단대출’ 규제가 적용되지 않아 분양받은 사람의 상환능력을 파악하기 어렵기 때문이다. 이는 결국 가계부채 위험을 키우는 원인으로 작용한다고 KDI는 우려했다.
건설업계는 집단대출 규제는 분양시장의 위축을 가져다 줄 수 있다고 반박한다. 건설업체 한 관계자는 “집단대출을 적용하면 분양시장은 얼어붙을 수 있다”고 말했다. 관계자는 “집단대출은 회사 운영을 담보로 하는 대출이다”라며 “대형건설사는 큰 타격이 없겠지만 중견 건설사는 운영에 어려움을 겪을 수 있다”고 지적했다.
하지만 KDI는 건설업계의 사업패턴에 대한 근본적 변화가 필요하다고 말했다.
KDI 송인호 부연구위원은 “어차피 건설사가 직접적으로 투자한 금액이 아니라 (은행에 의존한) 돈이기 때문에 큰 부담을 느끼지 않고 있는 것. 이는 일종의 모럴해저드(도덕적 해이)”라고 주장했다. 이어 “결국 이런 패턴이 변화하지 않는 한 경기변동에 따라 밀어내기 공급은 또다시 일어난다”고 말했다.
최근 대형건설사가 아파트 분양 공급을 줄이고 있다는 점을 지적했다. KDI 송인호 부연구위원은 “최근 대형 건설사들이 조금씩 아파트 공급을 줄여나가고 있는 추세”라며 “하지만 중견건설사는 여전히 공급을 늘이고 있다”고 설명했다.
아파트 집단대출은 개별 대출심사 없이 중도금과 잔금을 건설사가 저금리에 대출해 준다. 아파트 분양을 받는 소비자들은 계약금으로 아파트값의 10%만 내면 중도금과 잔금은 대부분 대출을 받아 낼 수 있는 구조다.
하지만 집단대출은 개인 소득 등 신용도를 점검하지 않고 대출이 집행되고 있어 가계부채 급증의 원인 가운데 하나로 지목되고 있다.
◆ 갈수록 커지는 공급 과잉 우려 목소리
집단대출 규제에 대한 목소리가 제기된 것은 최근 건설사의 ‘밀어내기식 공급’ 과잉 때문이다. KDI는 최근 분양이 급증함에 따라 오는 2018년에 미분양 가구가 크게 늘어날 수 있다고 지적한다.
아파트 공급 과잉에 대한 우려의 목소리는 지속적으로 나왔다. 부동산114에 따르면 오는 2017년에 입주하는 아파트 가구수는 총 32만3797가구에 이른다. 지난 2006년(33만3319가구) 이후 최대 규모다. 입주 가구가 가장 적었던 2012년과 비교하면 2배 가까이 많다.
자칫 아파트 분양 잔금을 내지 못해 빈집이 남아돌고 가격이 급락하는 입주대란으로 이어질 것으로 우려된다.
건설업계 시각은 딴판이다. 공급과잉 우려는 ‘시기 상조’라는 것이다. 건설업체 한 관계자는 “지방은 아파트 공급을 견제할 필요가 있으나 수도권은 여전히 공급 부족 상황”이라며 “벌써 입주 대란을 얘기하기는 무리가 있다”고 말했다.
하지만 공급 과잉이 지속되면 미분양이 늘어날 여지는 있다고 전문가들은 말한다. NH투자증권 김규정 부동산 연구위원은 “최근 시장에서 분양가 인상 흐름이 가파르고 공급 과잉을 우려하는 수요 심리가 늘고 있다”며 “단언하기 어렵지만 공급물량이 지금처럼 계속 늘어난다면 미분양이 늘어날 가능성은 있다”고 말했다.
아직 금융당국은 집단대출 규제에 대해 공식적인 움직임을 보이지 않고 있다. 금융위원회 임종룡 금융위원장은 지난 3일 “주택담보대출이 집단대출로 많이 발생하고 있지만 은행이 충분하게 리스크 관리를 하는 것으로 나타났다”며 “아파트 집단대출에는 규제를 하지 않을 것”이라고 말했다.
하지만 큰 변수가 다가오고 있다. 미국 정책금리가 오르고 국내 시중금리 인상이 본격화한다면 원리금 상환부담에 직면한 한계가구부터 연체 발생 등의 문제가 나타날 수 있어 금융당국 정책 전환은 불가피할 전망이다.
