토지주 동의 여부·속도 관건일 듯
[화이트페이퍼=최창민 기자] 경기 지역의 집값 상승세가 가파르다. 2012년 5월 관련 통계 작성 이래 최고치의 상승률을 연이어 경신하는가 하면, 올해 들어 이번 주까지 누적 상승률이 지난해 같은 기간 대비 2배 이상 뛰면서다. 부동산 시장에서는 이 같은 상승세를 광역급행철도(GTX) 노선 증가에서 비롯됐다고 분석하고 있다. 정부는 이날 내놓은 25번째 부동산 대책에서 '획기적', '압도적', '과감한', '파격적'이라는 단어를 사용하면서 특단의 대책임을 강조했다. 공급에 앞설 토지주들의 동의와 전세난 해결은 여전히 과제로 남았다.
■ GTX 타고 경기 아파트값 치솟는 중
4일 한국부동산원이 발표한 2월 첫째 주 주간아파트가격동향에 따르면 경기 권역의 아파트 매매 가격과 전세 가격은 각각 전 주 대비 0.47%, 0.29% 오른 것으로 나타나 지난 한 주 동안 수도권에서 가장 높은 상승률을 나타냈다.
지난주 0.46%의 상승률을 기록하면서 통계 작성 이래 최고치를 경신한 경기는 이번 주 전국에서 가장 큰 폭으로 올랐다. 올해 들어 이번 주까지 매매 가격 변동률은 2.09%를 나타내면서 지난해 같은 기간 대비 1.15%포인트 증가했다.
경기에서 아파트값 상승세가 두드러진 곳은 의왕시(1.09%)로 집계됐다. 이곳은 과천시에 인접한 내손·포일동과 삼동, 오전동 등지에서 재건축 단지 위주로 올랐다. 이어 양주시(1.05%)는 거주 여건이 양호한 고암동과 덕정동 위주로 상승했다.
남양주시(0.96%)와 고양시(0.76%)는 GTX 노선이 지나는 곳을 따라 오름세가 두드러졌다. 남양주는 지난달 정부가 발표한 '광역교통개선대책'에 따라 지하철 8·9호선 연장, GTX-B 노선 등 교통 호재의 영향을 받은 별내동 및 진접읍 위주로 오름세가 이어졌다.
고양은 덕양구(0.86%)·일산서구(0.70%)·일산동구(0.66%)가 교통 및 주거 환경 개선 기대감에 저가 단지 위주로 오름세가 이어졌다. 고양은 지난해 말 정부가 GTX-A 노선 창릉역을 환승역으로 신설하기로 확정하면서 정차역이 기존 킨텍스역과 대곡역까지 세 곳으로 늘었다.
고양시 창릉지구와 인접한 도내동의 A 공인중개사 사무소 관계자는 “GTX-B 노선 발표 이후 매매 호가가 2억원~3억원 이상 올랐다”며 “1억원 오른 수준에서는 거래가 이뤄지고 있기는 하지만 이것도 거의 찾아보기 힘들다”고 말했다.
인근에 위치한 B 공인중개사 사무소 대표도 “정부 발표 후 이쪽 집값이 2억 정도 뛰었다”며 “집값이 오르니 거래가 없어 개점 휴업 수준”이라고 잘라 말했다.
■ 모습 드러낸 '특단의 대책'…토지주 동의 관건, 전세 대책은 보완 그쳐
경기의 집값 상승률이 역대 최고를 찍은 이날 정부는 '공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 내놨다. 문재인 대통령과 변창흠 국토교통부 장관이 설 명절 전에 발표할 것이라고 강조한 '특단의 대책'이 모습을 드러낸 셈이다.
먼저 정부는 공공개발 참여를 유도하기 위해 토지주들에게 각종 당근을 제시하겠다는 방침이다. 일각에서는 이번 대책을 두고 문 대통령이 신년 기자회견 당시 언급한 전세 대책이 없고, 역세권 고밀 개발을 위한 토지주와 건물주의 동의를 쉽사리 얻기는 어려울 것이라는 지적이 제기된다.
이날 정부가 강조한 점은 '압도적인' 물량과 '과감한' 규제혁신, '파격적인' 인센티브로 압축된다. 먼저 정부는 서울에 분당 신도시 3개, 강남3구 규모의 아파트 32만여가구를 포함, 전국에 83만6000여가구를 공급하겠다고 강조했다. 그러면서 토지주에게는 한 단계 높은 수익을 보장하고, 사업이 종료되는 시점까지 모든 리스크를 공공이 부담한다고 부각시켰다.
정부는 이를 통해 개발 비용 부담 능력이 없는 토지주에게는 '분담금 없는 주택', 오랜 기간 같은 장소에서 장사해 온 상인에게는 '새 건물'로 재정착할 기회를 주겠다고 말했다. 또 “다가구 주택 월세 수입에 의존하는 어르신에게는 매월 배당금을 받을 수 있는 '리츠 주식' 등 다양한 대안을 제시할 수 있다”고 강조했다.
먼저 제기되는 문제점은 민간 토지주들이 공공에 토지를 쉽게 매각할지 여부다. 결국 공급 속도는 토지주들의 동의를 얼마나 빠르게 받아낼지가 관건인 셈이다. 이와 함께 사업 진행 동의 비율을 기존 4분의 3에서 3분의 2로 낮출 경우 사유 재산 침해 문제가 불거질 수 있다.
국토부는 이에 대해 Q&A 자료를 통해 “기존 조합 방식 등으로 사업을 추진할 때보다 10%포인트, 많게는 30%포인트까지 높은 수익률을 보장할 것”이라며 “신규 주택도 우선 공급한다”고 말했다. 이와 함께 ▲도시 건축 규제 대폭 완화 ▲재건축 2년 의무 거주 면제 ▲재건축 초과이익 부담금 미부과 ▲현물 선납 시 양도세 비과세 ▲시공 브랜드 선정 권한 부여 등의 다양한 혜택을 부여한다고 공언했다.
대통령이 직접 언급한 전세 공급 확대책이 빠진 점도 아쉬운 대목이다.
국토부는 비주택 리모델링 활성화를 11·19 전세 대책 보완으로 내놨다. 기숙사 등 준주택 리모델링을 활성화하기 위해 기존 구조·형태는 최대한 유지하고 별도 보강 방안을 전제로 사업을 허용하겠다는 것이다. 지금까지는 비주택을 주택으로 추진하고 있어, 주택 요건에 따라 건물 전체 공사가 필요한 단점이 있었다. 2년간 11만4000여가구의 '전세형 공공임대'를 공급하겠다는 지난 대책의 땜질식 처방에 불과한 셈이다.
한국토지주택공사(LH)는 지난달 20일까지 전세형 공공임대주택 청약 신청을 받았다. 공급 대책 발표 이후 첫 물량이다. 서울에서 청약 신청을 받은 가구는 총 178가구다. 하지만 정작 전세난의 주인공인 아파트는 단 한 가구도 없는 것으로 나타났다. 이로 인해 전세난을 잡기엔 턱없이 부족하다는 지적을 받기도 했다.
이날 서울의 아파트 전셋값은 지난 1일 기준 0.11% 상승해 2020년 7월 첫째 주 이후 7개월여 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 강남에서는 송파구(0.17%), 관악구(0.13%), 강남구(0.12%), 서초구(0.10%), 강동구(0.10%), 영등포구(0.09%) 순으로 집계됐다. 강북에서는 노원구(0.15%)의 상승률이 두드러졌다.
한국부동산원 관계자는 “역세권 등 공급 확대를 위한 규제 완화 및 안정화 등에 대한 기대감과 함께 건축 등 정비사업 진행 중인 단지와 중저가 단지 위주로 상승했다”고 설명했다.
