[화이트페이퍼=최창민 기자] 지난 몇 년간 아파트 매매가와 전셋값이 천정부지로 솟으면서 '아파텔'이 부상하고 있다. 주거용 오피스텔을 일컫는 아파텔은 아파트 전셋값만으로 내 집을 장만할 수 있고 아파트에 버금가는 편리함을 갖추고 있어 인기다. 하지만 실사용면적 기준과 세금, 주변 환경 등이 주거지역에 들어서는 아파트와는 확연히 다르기 때문에 주의가 필요하다는 지적이다. 이와 함께 2·4 공급 대책에 따른 역세권 고밀 개발로 기존의 아파텔이 가진 거주 환경 취약점과 같은 우려가 커질 수 있다는 관측도 제기된다.
■ 오피스텔 매매가격지수 오름세…장벽 낮고 저렴한 '아파텔' 가볼까
15일 한국부동산원 부동산통계에 따르면 수도권의 오피스텔 매매가격지수는 표본이 확대된 지난해 7월 99.97에서 지난달 100.20까지 올랐다. 월별로는 7월(99.97), 8월(100.02), 9월(100.02), 10월(100.07), 11월(100.06), 12월(100.12), 1월(100.20) 등으로 꾸준히 상승하는 모습이다.
같은 기간 서울은 오피스텔 매매가격지수가 100.21로 나타나 지난해 7월보다 0.18포인트 상승했다. 서울에서 가장 높은 변동률을 나타낸 곳은 동북권으로 2020년 7월 100.06에서 지난달 100.54를 기록해 0.48포인트 뛴 것으로 조사됐다.
이처럼 오피스텔의 값이 오르는 모습은 아파트와 같은 주거 환경을 누릴 수 있는 아파텔에 수요가 몰리고 있기 때문으로 분석된다. 먼저 아파텔은 진입 장벽이 낮다. 청약 통장을 사용할 필요가 없고 주택 보유 여부와 상관없이 만 19세 이상이면 누구든지 청약할 수 있다. 이에 따라 가점이 낮은 신혼부부나 사회 초년생이 몰리기도 한다.
대출 규제의 벽도 아파트에 비해 한결 낮다. 아파트의 주택담보대출비율(LTV)은 조정대상지역 내 9억원 이하는 50%, 9억원 초과(15억원 이하)는 30%까지다. 이에 반해 오피스텔은 지역이나 거래 가격에 상관없이 최대 70%까지 가능하다.
최근에는 아파텔에 매수세가 몰리면서 아파트 못지않은 값을 형성하고 있는 모습도 관찰된다. 이날 부동산 정보 제공 업체 리얼하우스가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과를 보면 서울 구로구 ‘신도림1차 푸르지오’ 전용면적 78.03㎡는 지난달 8억3000만원(28층)에 거래되면서 신고가를 경신했다.
경기 성남시 분당구 정자동에 위치한 ‘분당 두산위브파빌리온’ 65.37㎡는 지난해 12월 8억1900만원(31층)에 매매 계약이 체결됐다. 앞서 같은 해 1월 이 주택형은 5억2000만원(16층)에 거래됐었다. 1년간 57.5%가 오른 것이다.
분양 경쟁률도 높아지고 있다. 한국감정원 청약홈에 따르면 지난달 분양한 ‘판교밸리자이(전용면적 59~84㎡)’는 282실 모집에 6만5503명이 신청해 평균 232.28대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 4월 대전 유성구 용계동 일대에서 분양한 ‘힐스테이트 도안(63~84㎡)’은 8만7397명이 몰려 경쟁률이 222.95대 1에 달했다. ‘해운대 중동 스위첸’도 평균 93.01대 1의 경쟁률을 기록했다.
이 같은 높은 청약 경쟁률은 아파트에서 빠진 매수세가 몰린 데 따른 것으로 분석된다. 이에 따라 실수요를 고려하는 이들에게 기존 아파트와 다른 점에 대한 주의가 요구된다.
■ 면적 기준 판이, 주변 환경 고려해야…역세권 '아파텔 화' 우려
기본적으로 주거형 오피스텔로 분류되는 아파텔은 공급면적 대비 전용면적인 전용률이 아파트와 차이가 크다. 공급면적은 전용면적에 복도, 계단, 엘리베이터, 공동현관 등과 같은 주거공영면적을 포함한다.
아파텔은 이에 관리사무실과 주차장, 경비실, 기계실 등 기타공용면적까지 합쳐 계약면적을 산정한다. 아파텔은 통상 분양 시 계약면적을 분양면적으로 제시하는데 실제 입주하면 아파트보다 실사용 면적이 작은 것도 이 때문이다. 보통 아파트의 전용률은 70~90%지만 오피스텔은 50% 내외로 차이가 크다.
또 아파텔은 발코니 등 서비스 면적이 없기 때문에 상대적으로 더 작게 느껴질 수 있다.
이에 따라 공급면적을 기준으로 산출하는 관리비도 아파트와 비교해 최대 두 배 비싸다. 같은 전용면적을 가지는 아파트와 아파텔은 공급면적에서 큰 차이를 보이기 때문이다. 가령 100㎡의 공급면적은 아파트에서는 전용면적(80㎡)과 주거공용면적(20㎡)을 합친 규모지만, 아파텔은 전용면적(50㎡), 주거공용면적(20㎡), 기타공용면적(30㎡)으로 산정된다. 이용 평수 대비 관리비가 상대적으로 비쌀 수밖에 없는 것이다.
취득세율은 4.6%로 아파트보다 높다. 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 취득세는 1.1%다. 주거용으로 전입신고를 마칠 경우 주택 수에도 포함된다. 다주택자일 경우 양도소득세 중과세가 부과될 수 있다.
아파텔은 오피스텔이기 때문에 상업지역에 들어서는 점도 양육을 계획하는 신혼부부 등은 주의가 필요하다. 상업용지는 ▲근린생활시설용지 ▲준주거용지 ▲상업용지 등으로 나눌 수 있는데 식당이나 편의점, 목욕탕 등과 같은 생활편의시설 이용에는 장점으로 부각될 수 있으나, 유흥업소도 함께 들어서기 때문에 고려해야 할 대목이다. 어린이집, 학교 등 교육시설도 전무하다.
앞서 정부는 2·4 공급 대책을 통해 준주거지역과 상업지역의 용적률을 최대 700%까지 완화하는 내용의 역세권 고밀 개발 계획을 발표했다. 이에 따라 전국 역세권에만 12만3000가구가 공급된다. 정부는 역세권의 준주거지역과 상업지역의 상업 비율을 각각 5%, 10%까지 완화했지만, 기존에 들어서 있는 상업시설로 인해 아파텔과 같은 주변 환경 문제와 난개발 등이 부각할 것으로 우려되는 상황이다.
정부는 이에 대해 "용도지역 측면에서 일반주거지역이 복합용도개발의 대상에 포함될 수 있도록 하고 최대 용적률을 700%까지 줄 수 있도록 했으나, 구체적인 용적률은 용도 지역이 변경돼야 한다"며 "도시건축공동위원회 심의 과정에서 주변 지역과의 조화, 스카이라인, 교통인프라 등을 고려해 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있는 수준에서 결정할 것"이라고 말했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 국민들이 내 집을 마련하기 위해서는 공급을 늘리는 것이 가장 효과적이라고 본 것"이라면서도 "기존 주택지보다는 환경이 떨어질 수밖에 없다"고 강조했다. 권 교수는 이어 "교육·교통·환경 문제를 온전히 해결할 수는 없겠지만, 정부의 의지가 얼마나 큰지가 관건"이라고 부연했다.
