[화이트페이퍼=최창민 기자] 올해 1월 수도권 아파트의 매각가율(낙찰가율)이 107%를 넘은 것으로 나타났다. 규제로 둘러싸인 부동산 시장이 과열되면서 '내 집 마련' 열기가 경매 시장까지 옮겨붙은 모양새다. 실거래가와 비슷하거나 오히려 비싼 값에 낙찰된 아파트도 등장했다. 과거 시세 대비 싼값에 주택을 마련할 수 있어 투자자들이 몰렸던 부동산 경매 시장에 실수요자의 손이 뻗친 것으로 분석된다. 전문가들은 주택 경매에 참여할 경우 세심하게 따져봐야 한다고 조언한다.
■ 수도권 매각가율 100%↑ 15곳…전년 대비 9곳 늘어
3일 법원경매 전문업체 지지옥션에 따르면 지난달 수도권 아파트 매각가율은 107.5%로 전월 대비 5.9%포인트 상승한 것으로 집계됐다. 관련 통계가 집계된 이래 가장 높은 수준이다.
감정가 대비 매각가 비율을 나타내는 매각가율은 수치가 높을수록 시장의 시세가 상승세에 있다는 것을 의미한다. 감정 평가 당시 매겼던 값보다 시세가 오른 만큼 낙찰가가 오르기 때문이다. 매각가율이 100%를 웃돌 경우 감정가 이상으로 낙찰된 것으로, 매매 시장 과열이 경매 시장까지 번진 것으로 풀이할 수 있다.
이날 법원경매정보를 분석한 결과 수도권에서 지난달 매각가율이 100%를 웃돈 지역은 총 15곳으로 이들 지역의 평균 매각가율은 108.2%에 달한다. 지난해 1월 대비 9곳이 증가한 규모로 각각 서울 2곳, 경기 5곳 인천 2곳이 늘었다.
서울에서는 종로구가 111.6% 가장 높은 매각가율을 나타냈다. 이어 동대문구(107.5%), 강남구(104.4%), 성동구(101.6%) 순으로 집계됐다.
경기에서는 총 9곳의 매각가율이 100%를 상회한 것으로 나타났다. 경기 하남시가 121.9%로 가장 높은 매각가율을 형성했으며 고양시 일산동구가 114.3%로 두 번째로 높은 수준을 나타냈다. 이어 의왕시(113.2%), 안산시 단원구(112.5%), 부천시 소사구(109.6%), 군포시(106.6%), 고양시 덕양구(106.1%), 성남시 분당구(100.9%), 용인시 처인구(100.6%) 등으로 조사됐다.
인천에서는 부평구(116.7%), 연수구(102%) 등이 100%를 상회했다. 이곳은 지난해 1월 단 한 곳도 매각가율이 100%를 넘지 않았던 지역이다.
■ 낙찰가, 실거래가보다 비싸거나 비슷…"실수요자 유입"
매각가율이 상승하면서 실거래가보다 높은 수준에서 낙찰되는 모습도 확인됐다. 경매 시장에 실수요자가 몰리고 있는 것으로 해석할 수 있는 대목이다.
지난 1월 수도권에서 가장 많은 응찰자(61명)가 몰린 경기 동두천시 지행동 부영아파트 9단지 전용면적 84.98㎡는 2억1170만원(매각가율 113%)에 새 주인을 찾았다. 앞서 매매 시장에서 같은 달 7일과 11일에 동일한 면적이 각각 1억7500만원(1층)과 2억1000만원(5층)에 팔린 것보다 비싼 값에 낙찰됐다.
서울에서는 매매 시장과 경매 시장의 아파트값 격차가 줄고 있는 것이 확인됐다. 성북구 석관동 두산아파트 전용면적 84.9㎡는 지난 1월 25일 감정가(4억7400만원)의 두 배에 달하는 8억3990만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 동일한 면적이 같은 달 14일 8억6700만원(17층)에 팔렸다. 매매 시장과 경매 시장의 가격 차가 좁혀지고 있다는 것을 확인할 수 있는 대목이다.
경기 김포시 운양동 풍경마을래미안한강2차 전용면적 84.98㎡도 지난달 28일 감정가(4억100만원)의 1.6배에 가까운 6억2425만원에 낙찰됐다. 이 아파트 역시 지난달 12일에서 30일 사이 6억1000만원∼6억5400만원에 팔려, 법원경매 낙찰가와 비슷한 수준을 보였다.
낙착률과 평균 응찰자 수도 증가세다. 작년 12월과 올해 1월 수도권 아파트 법원경매 진행 건수는 각각 179건, 296건으로 지난해 평균인 533건을 2개월 연속 크게 하회했다. 반면 1월 낙찰률은 74.3%로 3개월 연속 상승했다. 평균 응찰자 수도 9.7명으로 5개월 연속 증가세다.
오명원 지지옥션 선임연구원은 “평균 응찰자 수가 계속 증가하고 낙찰가와 매매가의 차이가 나지 않는 것은 법원경매 시장에 실수요층이 유입되는 것으로 봐야 한다”고 분석했다.
■ “경매 참여 땐 세심한 주의 필요”
전문가들은 경매 시장이 활성화함에 따라 무턱대고 입찰에 나서면 손해를 볼 수 있다고 지적한다.
경매 시장에 나온 물건을 살펴볼 때는 먼저 대항력 있는 임차인 유무 여부와 배당요구(보증금) 등을 확인해야 한다. 대항력 있는 임차인이란 주택임대차보호법에 따라 임차 중인 주택이 경매로 넘어갔을 경우 법원이나 새로운 주인에게 보증금을 받을 수 있는 권리다. 기존 세입자는 실거주와 전입신고, 확정일자 등을 갖추면 법원에 보증금을 요구할 수 있다.
다만 세입자가 배당요구를 했어도 확정일자가 없을 때는 낙찰자가 별도로 보증금을 물어줘야 한다. 확정일자가 있어야 법원에서 우선변제권을 인정받을 수 있기 때문이다. 이렇게 되면 낙찰자는 낙찰 가격보다 훨씬 비싼 값에 울며 겨자 먹기 식으로 집을 사게 된다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “대항력 있는 임차인은 주택임대차보호법에서 물권보다 우선하게 순위를 정해놨다”며 “이는 세입자가 보증금을 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다는 의미”라고 설명했다. 고 교수는 이어 “경매에 참여할 경우 유치권과 재산권, 분묘기지권 등도 잘 살펴야 한다”며 “낙찰자가 이 같은 권리들을 세심하게 확인하지 않으면 결과적으로 시장 매매 가격보다 비싼 값에 살 수 있다”고 부연했다.
