9.13 대책 1년...'부동산 규제 끝판왕'에서 드러난 한계
9.13 대책 1년...'부동산 규제 끝판왕'에서 드러난 한계
  • 김예솔 기자
  • 승인 2019.09.11 16:45
  • 댓글 0
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지난해 발표한 9.13 부동산 대책은 서울 주택시장 흐름을 단번에 바꾼 정부의 ‘특단의 대책’으로 통한다. (사진=연합뉴스)
지난해 발표한 9.13 부동산 대책은 서울 주택시장 흐름을 단번에 바꾼 정부의 ‘특단의 대책’으로 통한다. (사진=연합뉴스)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 오는 13일이면 정부가 9.13 부동산 대책을 발표한 지 1년이 된다.

지난해 9월, 정부는 특단의 조치로 9.13 대책을 꺼냈다. 대책 발표 한 달 만에 서울 아파트값 상승세가 둔화되면서 가시적인 성과를 냈지만, 최근 들어 다시 상승세를 보이는 등 불안한 조짐을 보이고 있다.

전문가들은 인위적인 억누르기 정책으로 시장 안정화를 이끄는 데에는 한계가 있다고 입을 모은다.

■ ‘9.13 대책 먹히긴 했다’...날뛰었던 서울 집값, 반년만 잠재워

9.13 부동산 대책은 작년 서울 주택시장 흐름을 단번에 바꾼 정부의 ‘특단의 대책’이었다. 8.2대책보다 고강도 규제책으로 '부동산 규제 끝판왕'으로 불렸다.

9.13 대책 발표 직전 서울 아파트값은 ‘미친 집값’으로 통했다. ‘하룻밤 사이 수 천만원이 올랐다’라는 말이 심심찮게 들릴 정도였다.

정부는 9·13 대책을 통해 대출기준을 더 조이고, 종부세를 더 강화했다. 다주택자의 진입을 최대한 차단하면서 실수요자 중심으로 시장을 재편하기 위함이었다.

여기서 그치지 않고, 정부는 잇따라 ‘9.21 수도권 주택 공급방안’과 ‘12.19 2차 수도권 주택공급방안'을 발표했다. 꽉 막힌 서울 주택공급의 숨통을 열어주고자 경기‧인천에 3기 신도시를 계획하고자 했다.

그 결과, 작년 9월 정점을 찍었던 서울 아파트값은 10월 진정국면에 들어섰다가, 11월 오름폭이 확연히 줄었다. 12월에는 4년6개월 만에 하락 전환한 이후, ’마이너스 행진‘을 이어갔다.

당시 전문가들은 우려의 목소리를 내기도 했다. 9.13 대책 효과로 집값 상승세가 잠재워지긴 하나, 중단기적으로 한계가 있다고 지적했다.

정부가 전방위적 대출 강화 기조로 가고 있으나, 대출을 누르는 것만으로 부동산 시장을 정상화시킬 수 없다는 이유에서다. 세 부담이 커지더라도 똘똘한 주택의 수요를 막기엔 역부족이라는 평가도 대다수였다.

■ 9.13 이후에도 규제 칼날은 계속...“규제만이 능사 아닌데”

9.13 대책 약발로 시작된 서울 아파트값의 하락세는 그리 오래가진 않았다.

올 초까지만 해도 서울 주택시장의 관망세는 짙었다. 하방압력이 여전한 와중 매도자와 매수자 간 줄다리기 장세가 이어졌다.

그러다가 5월부터 서울 집값의 ’바로미터‘격인 재건축 아파트가 움직이면서 매수세가 회복되기 시작했다. 당시 재건축 대장주 아파트값이 전고점까지 오르면서 강남3구 일대 집값이 강보합세로 돌아서게 됐다.

이처럼 심상치 않은 기조에 정부는 5월 다시 부랴부랴 대책을 꺼냈다. ’5.7 3차 수도권 주택공급방안'을 통해 마지막 3기 신도시를 발표한 것이다.

당시 대책 발표 시점을 한 달가량 앞당겨서 눈길을 끌었다. 서울 주택가격이 반등 조짐을 보이자, 정부가 서둘러 대책을 발표했다는 관측에 무게가 실렸다.

이러한 조치에도 서울 아파트값은 아랑곳하지 않고 올랐다. 7월 상승 전환한 이후, 8월 오름폭을 확대하며 완연한 상승세에 접어들었다. 물론 작년과 비교했을 때는 큰 오름폭은 아니다.

업계에서는 서울 집값의 상승원인으로 ‘희소성’을 지목하고 있다. 정부가 세 차례에 걸쳐 3기 신도시를 발표했지만, 서울 수요를 분산시킬만한 공급이 턱없이 부족하다는 지적에서다.

더욱이 잦은 규제로 내성이 길러진 터라 약발이 통하기 어려운 점도 대책의 한계로 꼽힌다. 고강도 규제에 시장이 왜곡되고 있다는 비판도 제기되고 있다.

최근 정부의 분양가상한제 엄포에도 서울 아파트값이 오른 것도 이러한 맥락이다.

지난달 정부가 분양가상한제 시행을 예고했지만, 서울 집값은 끄떡없었다. 오히려 상한제의 사정권에 든 재건축 대신 희소성이 높아진 신축 단지들이 집값 상승세를 견인하고 있다.

전문가들은 정부의 잦은 고강도 규제에 부동산 시장이 역효과를 낼까 우려하고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부동산 가격이 꿈틀거릴 때마다 규제하는 것은 더 이상 능사가 아니다”라면서 “시장의 인위적인 통제에는 한계가 따른다”고 말했다.

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