후분양제 베일 벗었건만...'실효성 논란'
후분양제 베일 벗었건만...'실효성 논란'
  • 김예솔 기자
  • 승인 2018.07.02 16:51
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"분양권 투기‧부실시공 두 마리 토끼 잡을지는 미지수"
국토교통부는 지난달 28일 '제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획'에서 후분양제 로드맵을 공개했다. (사진=연합뉴스)
국토교통부는 지난달 28일 '제2차 장기 주거종합계획(2013~2022) 수정계획'에서 후분양제 로드맵을 공개했다. (사진=연합뉴스)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 정부가 후분양 로드맵을 내놓았으나 실효성을 두고 우려 섞인 목소리가 나온다.

지난 28일 국토교통부는 후분양제에 대한 내용을 담은 ‘제2차 장기 주거종합계획(2013∼2022년)’ 수정계획을 발표했다.

공정률 60%를 기준으로 올해부터 공공부문에 오는 2022년까지 단계적으로 후분양을 도입하고, 민간부문은 공공택지 우선공급이나 기금대출 지원강화 등 유인책을 통해서 후분양을 유도하겠다는 방침이 주요 골자다.

그러나 업계 안팎에서는 공개된 후분양제와 함께 보완책을 마련해야한다는 목소리가 나오고 있다.

■ 선분양의 대안 후분양제, 투기와 부실시공 잡나 

점차 확대될 후분양제가 선분양제의 부작용을 최소화할 수 있을지 주목된다.

후분양제는 지난 2007년 참여정부 때 도입을 추진됐다가 무산된 이후 14년 만에 부활하게 됐다.

후분양제는 말 그대로 주택공사가 일정 부분 진행된 뒤 분양하는 방식이다. 소비자들의 권익보호 뿐 아니라 청약과열이나 분양권 불법전매 등 선분양제의 부작용을 줄이고, 부실시공 및 하자 등을 막기 위해 이번에 도입됐다.

현재 주택시장에서는 건설사들의 자금 확보가 유리한 선분양이 대다수다. 주택법상 대지소유권 확보, 분양보증 등 일정 조건을 충족하면 착공과 동시에 입주자를 모집하는 것이 가능하다.

1970년대 주택이 부족했던 정부가 건설사들의 자금 부담을 완화하면서 대규모 주택을 공급을 가능케 하기 위해 도입된 것이다.

그러나 선분양은 분양 이후 입주하기까지 2~3년 정도가 차이가 나 분양권 투기를 조장할 수 있다는 문제가 있다. 게다가 소비자들이 완공되기 이전에 계약을 진행하기 때문에 부실시공 등의 문제도 발생할 수 있다.

특히, 지난해 7월 화성 동탄2신도시 부영아파트에 하자가 무더기로 발생하면서 후분양 도입을 촉구하는 목소리가 커졌다.

이에 부실시공 건설사에 주택 선분양을 제한하는 주 내용으로 하는 '주택법 개정안'까지 발의된 바 있다.

정동영 민주평화당 의원이 대표 발의한 이 개정안에는 공공민간사업자 구분없이 주택의 건축 공정률 80% 이후 분양을 의무화하자는 내용도 담겼다.

■ 공개된 후분양 로드맵에 우려 섞인 목소리 나와

이번 공개된 후분양제 로드맵에 업계 전문가들의 반응은 싸늘하다.

후분양제를 실시되면 분양시기와 입주시기의 차이가 1년 안팎으로 줄어 분양권 전매가 이전보다 감소되며, 균열 및 하자 등을 방지할 수 있다는 장점이 있다.

그러나 민간부문에서는 이 같은 효과를 기대하기 힘들다는 지적도 나온다.

권대중 명지대학교 교수는 “후분양제를 도입하더라도 공정률 60~70%는 건축물 뼈대만 있어 전문성이 있지 않는 한 소비자들이 부실시공 유무를 파악하기 어렵다”고 지적했다.

이어 “주택공급이 부족하거나 가격이 급등하는 지역은 분양권을 산 다음에 바로 팔 수도 있어 분양전매가 아예 없는 것이 아니다“며 ”투기를 억제하기 위해 후분양제로 가는 것은 어불성설“이라고 꼬집었다.

건설사나 소비자들에게 악영향을 미칠 수 있다는 우려도 제기된다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 “강화된 대출 규제가 시행되고 있는 상태에서 별 다른 자금조달 장치가 마련되지 않은 채 후분양제가 시행되면 소비자들과 건설사들 망가질 수 있다”며 “소비자들의 중도금 마련 등을 위한 대안이 수반돼야한다”고 말했다.

그간 후분양제를 도입을 촉구하던 시민단체 등은 후분양제 공정률 60%를 두고 쓴 소리를 냈다.

경실련은 논평을 통해  "전체 공정의 60% 수준은 후분양이라 할 수 없다“며 ”건물의 완성도나 마감재 등을 판단하기 위해서는 기존 후분양 기준이었던 80%로 강화해야 한다"고 주장했다.

정동영 의원도 논평으로 "국토부의 후분양제는 반쪽자리에 불과"하다고 비판했다.

정 의원은 “정부와 재벌 건설사의 주장대로 공정률 60%에서 후분양을 실시하면 주택시장 소비자들은 여전히 ‘껍데기’만 보고 사야한다”면서 “공정률 60%에서 확인할 수 있는 것은 동간 배치 밖에 없어 부실시공에 대한 불안을 해소할 수 없다”고 지적했다.

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