[화이트페이퍼=이혜지 기자] 금융위원회가 올해 2분기부터 자본금 8조원 이상 증권사에 부동산 '담보 신탁' 업무를 허용해주게 되면서, 부동산 신탁에 대한 금융투자업계에 관심이 쏠리고 있다.

이와는 별개로 황영기 금융투자협회장은 부동산 신탁사가 '종합부동산금융사'로 도약하기 위한 방안을 마련하겠다는 방침을 내놓은 바 있다. 이에따라 앞으로 증권사와 부동산 신탁의 경계가 점점 허물어질 것으로 관측된다.

이런 가운데 부동산 신탁의 꽃은 '차입형 토지신탁'이라는 분석이 나와 눈길을 끈다. 올해 부동산 시장에서는 '리스크 관리'가 필요하다는 지적도 있다.

■ "최근 부동산 신탁 시장 꽃은 '차입형 토지신탁'"

19일 금융투자협회에서 '부동산신탁업의 현황과 과제'라는 주제로 마련된 출입기자 대상 간담회에서 장석환 금융투자협회 부동산신탁지원 부장은 "차입형 토지신탁이 최근 부동산 신탁 시장의 꽃으로 자리매김하고 있다"며 "아직까진 담보신탁의 수탁고가 높은 편이지만 신탁 보수(수수료)가 박한 편이라 앞으로 주목할 부문은 차입형 토지신탁 시장"이라고 밝혔다.

차입형 토지신탁은 땅을 가진 위탁자가 신탁사에 토지를 맡기면 신탁회사가 계약서 내용대로 개발 업무를 해주는 것을 말한다. 이 때 개발 업무 필요 자금도 신탁회사가 대주며 시공사를 선정해 분양, 유지 관리까지 맡는다. 이 과정에서 얻은 수익은 위탁자에게 돌려준다. 시장상황따라 수익이 많이 날 수도, 나지 않을 수도 있는 점이 관건이다.

차입형 토지신탁은 금융위원회의 인허가 과정이 까다로워 진입장벽이 높다. 이는 신탁사 몸값이 높은 이유 중 하나다.

지난해 9월말 기준 부동산 신탁사의 전체 수탁고는 155조원으로 1년전에 비해 11% 증가했다. 이 가운데 담보신탁은 60%(94조원), 토지신탁은 28%(​44조원) 수준이다. 2009년 이후 토지신탁은 지속적으로 증가하는 추세다.

■ 금융위, 자기자본 8조 증권사 부동산 담보신탁 허용

증권사에 일부 허용된 담보신탁은 부동산 개발을 제외한 담보 자산만을 관리하는 업무다. 가령 부동산 수익권 증서를 금융사에 담보로 제공해 대출해주는 구조를 말한다.

이에 대해 장석환 부장은 "최근 금융위가 자기자본 8조 이상 증권사에 부동산 담보신탁을 허용했는데, 향후에는 허들(장벽) 자체가 지속적으로 낮아질 것으로 예상된다"고 밝혔다. 업무의 경계가 옅어지고 겸영이 가능한 부문이 점점 허용될 것이란 전망으로 풀이된다.

금융위는 최근 은행에만 겸업이 허용되고 있는 부동산 담보신탁 업무도 자기자본이 8조원이 넘은 증권사에 한해 일부 허용한다고 밝혔다.

■ 올해 부동산 신탁 시장, '리스크관리' 만전 기해야

부동산 신탁과 관련해 앞으로 부동산 경기 전망은 어떨까. 전문가는 리스크 관리가 필요성에 대해 강조했다.

장 부장은 “내년엔 금융당국의 대출 규제로 주택 사업 자체는 우려 된다"며 "하지만 당국도 건설사 경기 활성화로 인한 경제 동력을 아예 놓지 못하는 딜레마에 빠져있다”고 밝혔다.

그는 “부동산 경기가 완전히 위축되진 않겠지만, 올해부터는 서서히 리스크 관리에 들어가야 한다고 본다"며 "토지신탁과 관련해서는 리스크 부문에서도 자체적으로 논의해 수주심사와 리스크 관리에 만전을 가해야 할 것으로 보인다"고 설명했다.