[화이트페이퍼=박세리 기자] 상가 수익으로 노후 대비하는 그림은 많은 이들의 로망이다. 하지만 현실은 녹록지 않은 법. 일반인들은 대개 세입자와 중개업자가 일러주는 수익률과 몇 번의 답사만으로 상가 투자를 결정하기에 십상이다. 성공적인 투자에 과연 이 두 요소만 필요할까.
잘 모르겠다면 상가계의 바이블이라 불리는 옥탑방보보스가 제안하는 투자 원칙을 참고해보자. 이른바 유효수요, 주동선, 피해야 할 입지 등이다.
이를테면 퇴근길 보행자의 오른쪽에 있는 아파트 330세대의 단지 내 상가에 점포 앞에 차가 잠시 정차할 수 있는 노출된 상가 자리다. 계단이나 조형물도 없어 가시성도 좋지만 세입자가 2년을 채우는 경우가 없고 월세도 연체되기 일쑤다. 이유가 뭘까. 바로 상권분석에서 가장 중요한 유효수요를 놓쳐서다.
<나는 집 대신 상가에 투자한다>(베리북.2016)의 저자 옥탑방보보스는 차라리 출근길 동선에 있고 주차가 다소 불편하고 계단이 5개쯤 있고 가시성이 없지만, 500세대가 넘는 단지 내 상가가 그런대로 영업이 괜찮을 가능성이 크다고 말한다.
여기서 유효수요란 구매력을 수반하는 수요로 해당 상품을 주기적이고 반복적으로 사줄 구매자들을 뜻한다. 이것을 계량화 한 것이 유효수요다. 주변 경쟁업소를 고려해 계산한다면 보통 아파트는 500세대 이상, 오피스텔은 300세대가 최소 유효수요 단위다. 이 정도의 유효수요가 뭉쳐야 하나의 독립된 상권이 형성돼서다.
책은 12년간 100여 개의 점포를 직접 개발하고 자신도 부동산 투자로 감각과 경험을 키운 저자의 비결이 담겼다. 투자자는 공실 걱정을 덜고 임차인은 매출 걱정에서 벗어나는 ‘상권 보는 눈’을 기를 수 있는 정보를 전한다.
