[아이엠리치]심각한 전세난에 국토해양부는 최근 전월세 대책을 내놓았다.
발표한 8·18 대책의 핵심은 민간임대주택사업자의 세제 완화와 전세대출 상환액 소득공제 확대, 한국토지주택공사(LH)의 민간 다세대주택 매입을 통한 공급 확대하는 것이다.
임대주택사업자에 대한 세제혜택 기준을 현행 3가구에서 1가구 이상 임대하는 경우로 완화했고, 임대사업자가 거주하는 주택에 대해서는 일반세율을 적용하겠다는 것이다. 다주택자들에 대한 세제혜택방안이 눈에 띈다.
하지만 집값상승기대감이 없는 실정에서 오히려 전세 물건이 월세로 대체될 수 있다는 지적이다. 또 전월세 대책과는 별도로 은행권의 신규 가계대출 전면 중단 사태가 전세시장에 미칠 악영향이 우려된다. 당장 주택담보대출을 받기 어려워진 만큼 기존 매매수요까지 전세시장에 유입되어 전세난이 더 심해질 수 있다.
올해 하반기에는 재건축·재개발 서울시내 재건축ㆍ재개발사업지에서 이주수요만 1만6000여 가구에 달한다. 특히 이 중 절반 이상인 1만여 가구가 강남권에 몰려 있다. 강동구 고덕시영(2500가구)을 필두로 대치동 청실 1446가구, 우성2차 354가구, 신반포 한신 727가구 등의 이주가 진행 중이거나 예정돼 있다. 금번 대책이 하반기 전세 시장을 잠재우기엔 역부족이다.
민간임대주택사업자의 세제 완화
수도권 민간 임대사업자에 대한 세제지원 대상이 1호로 대폭 줄어들고 취득가액 기준(6억원)도 상향 조정된다. 이렇게 되면 수도권과 지방 구분없이 전국 어디에서나 1가구만 임대해도 양도세 중과 배제, 종부세 비과세 등의 세제혜택을 받을 수 있게 된다.
아울러 매입임대사업자가 거주하는 기존주택(1가구) 대해 보유기간 요건 등을 충족하는 경우 1가구1주택자와 같이 양도세 비과세를 적용(현행 일반세율과세)할 방침이다. 현재는 서울 등 수도권의 전용 149㎡ 이하，취득가격 6억원 이하 주택 3가구 이상을 5년간 임대해야 양도세 중과대상에서 제외된다. 종부세 비과세，법인세 추가과세(30%) 면제 등의 혜택도 같은 기준이다. 단, 현재도 다주택자 중과제도는 2012년말까지 유예하고 있다.
전월세 임대료에 대한 소득공제
서민층 임대료 부담을 덜어주는 정책도 포함되었다.
현재 연소득 3000만원 이하 무주택 근로자에게만 적용되고 있는 전월세 임대료에 대한 소득공제를 연소득 5000만원 이하까지로 대상을 확대한다.
현재는 부양가족이 있고 연간 총소득이 3000만원 이하인 무주택 가구주가 85㎡ 이하 중소형 주택에 대해 전세대출을 받았다면 원리금상환액의 40%까지 소득공제가 가능하다. 해당기준의 월세세입자의 경우 연간 월세액의 40%까지 각각 300만원까지 소득공제를 받을 수 있다.
이번에 소득범위가 5000만원 이하까지 확대되면서 서민층에서 중산층까지 포괄해 소득공제혜택을 볼 수 있게 된다.
소형주택 전세보증금은 소득세 과세대상에서 한시적으로 배제키로 했다. 현재는 3주택 이상 다주택 보유자로서 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하면 초과분에 대해 일정 비율로 소득세를 물리고 있다. 하지만 이번 대책에서는 다주택 임대사업자라도 전용면적 60㎡ 이하 소형주택이라면 가구 수와 상관없이 소득세를 한시적으로 감면받게 된다.
주택기금의 생애 최초 주택구매자금 금리가 연 5.2%에서 4.7%로 인하된다는 내용도 포함된다. 전세시장에 집중된 수요를 분산하기 위해서다.
공공 임대주택 공급강화
이명박 대통령이 지난 8ㆍ15 경축사를 통해 공공의 임대주택 공급 강화 의지를 밝히면서 그간 주 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)의 재정난에 따라 지지부진했던 임대주택 건설도 탄력을 받게 되었다.
이에 LH는 다가구 매입 임대사업을 다세대 신축 주택까지 확대할 예정이다. 민간이 짓는 다세대주택을 LH가 사들여 저소득자용 보금자리주택으로 세를 주는 방식이다.
국민임대주택에 대한 정부의 건설지원 단가(3.3㎡당 541만원)를 상향 조정해 LH의 임대주택 공급 여력을 확대하는 방안도 추진된다. 정부는 또 공공부문의 임대주택 공급을 확대하기 위해 민간 사업자가 신축한 전용면적 60㎡ 이하의 다세대주택 2만가구를 한국토지주택공사(LH)에서 매입해 하반기 중 장기전세주택으로 추가 공급하기로 했다.
임대기간은 10년이며, 입주자들이 원하면 5년 뒤 분양전환이 가능하다. 하지만, 재정난에 허덕이고 있는 LH가 이르면 9월에 공고를 내기 때문에 하반기 전세난 완화에는 역부족이다.
오피스텔 대출요건 완화
정부는 또 오피스텔의 대출조건(실 규모 12~30㎡, 대출 한도 ㎡당 40만원, 3년 일시상환)을 일부 완화해주는 방안도 내놓았다. 주거용 오피스텔도 임대주택 수준의 세제 혜택을 받게 되면서 오피스텔 투자수요는 더욱 늘어날 전망이다. 이번 기회에 주거용 오피스텔로 전환하는 기존 업무용 오피스텔도 늘어 5년 이상 임대가 의무화되는 임대물량이 대폭 확대될 것으로 예상된다.
단독 및 다세대 전월세 실거래 정보시스템확충
임차인들이 시장에 대해 보다 정확한 정보를 파악할 수 있도록 전월세 확정일자 신고자료를 통해 올초부터 공개하고 있는 전월세 거래정보 데이터베이스가 확충된다. 아파트에 대해서만 공개중인 전월세 실거래 가격정보를 단독 및 다세대로 확대된다. 임차인들이 지역별, 가격별, 규모별로 원하는 단지를 검색할 수 있도록 시스템 확충에도 나선다. 또한 정부는 준공 후 미분양이 집중된 지역 등에 광역급행버스 노선을 확충해 전ㆍ월세 수요를 흡수한다는 대안도 발표했다. 하지만 버스 노선 확충 재원과 이해관계 때문에 단기간에 이뤄질 수 있는 것이 아니어서 많은 논란이 예상된다
전세난 해결책은 세제와 금융혜택,교통확충과는 별도로 근본적인 대책이 요구된다.
우선 가을 이사철 전셋값 급등 현상을 사전에 차단하기 위해서는 수도권의 준공후 미분양 아파트를 전세 물량으로 흡수할 수 있는 대책부터 나와야 한다. 현행법상 1주택자가 다른 주택을 취득한 경우 2년 내 기존 주택을 팔면 양도세가 비과세된다.
하지만 최근 부동산 침체로 매수자가 쉽게 나서지 않기 때문에 비과세기간을 늘릴 필요가 있다. 현행 2년에서 3년으로 늘린다면 유휴주택을 전세로 활용할 수 있다. 또한 준공 후 미분양아파트를 취득할 경우 주택담보인정비율(LTV)을 일정수준 높여주는 방안도 필요하다.
주택청약제도도 개선이 필요하다. 민영과 공공등 중소형 주택은 무주택자 우대하고 중대형 주택은 교체수요자 중심으로 개선해야 한다. 전월세 대책이 효과를 보기 위해서는 전세수요를 매매로 돌리는 다각적인 대책이 요구된다.
유엔알컨설팅은 8월26일 오전11시 신세계백화점 강남점 문화센터에서 '돈되는 수익형 부동산 투자전략'에 대한 세미나를 개최한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표가 하반기 부동산 시장 전망 및 돈되는 수익형부동산투자처에 대해 강의한다. 참가비는 1만원이다. 참가자 전원은 박상언 대표의 저서 '시장을 이기는 부동산 특강SHOW'를 무료로 받는다. 문의: 02-3479-1500
[아이엠리치 박상언 칼럼니스트 / 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597]
