가뭄에 단비효과, 중장기 효과는 미흡
[아이엠리치]전국의 미분양 주택을 줄이기 위해 특단의 대책을 내놓았다.
대한주택보증을 앞세워 2만 가구(3조원)의 준공전 미분양 주택을 매입하고, 리츠.펀드 등을 활성화하는 방법으로 총 5조원의 자금을 직,간접적으로 투입해 미분양 주택 4만가구를 감축하는 것이 골자다. 또한 건설사의 단기 유동성 지원을 위해 중소 건설사가 공사대금을 담보로 대출(브리지론, 공사대금 담보대출)을 받을 수 있도록 1년간 신용보증기금에서 브리지론 보증을 행할 방침이다 .
정부는 이번 대책을 통해 현재 11만6천가구에 이르는 미분양 물량을 4만 가구 정도 줄여 7만5천가구 수준으로 유지할 예정이다. 매입 대상은 공정률 50% 이상의 준공 전 지방 미분양이 우선이며 자금 여유가 있을 경우 수도권 미분양까지 사주기로 했다.
주택거래량이 적거나 가격 상승 우려가 낮은 수도권 지역에 한해서 DTI를 서서히 풀어줄 필요도 있다. DTI로 인해 꽉막힌 기존 주택시장이 활성화 되어야 미분양시장도 서서히 해소되기 때문이다. 무엇보다 현재 상황은 DTI 한도를 높여준다 하더라도 과거처럼 집값 급등을 노리고 무작정 주택시장에 뛰어드는 분위기도 아니라는 점을 주목할 필요가 있다.
미분양 펀드를 통한 매입
준공 후 미분양 매입이 더 시급
잔금이 제대로 들어오지 않거나 입주후 불꺼진 아파트의 대규모의 출연으로 건설사의 부도와 심지어 금융권까지 위협하고 실정이다. 공정률 50% 이상의 준공 전 지방미분양이 우선이 아닌 수도권 지방 가릴 것 없이 준공후 미분양아파트 아파트 지원책이 우선이다. 현재 지방의 경우 준공 후 미분양 물량이 전체 미분양의 대부분을 차지 하고 있기 때문이다.
미분양 리츠·펀드를 통한 준공후 미분양 물량의 판매확대를 유도하기 위해 LH의 미분양 매입 확약 규모를 현행 5000억원에서 1조원 수준으로 늘리기로 한 것도 보완이 필요하다. 현재 준공후 미분양 물량의 대다수가 대형 평형대지만 LH의 미분양 매입 확약은 149㎡ 이하만 가능하기 때문이다. 준공전 미분양 물량 매입가를 분양가의 50% 이하로 제한한 것도 건설업자들입장에서 선뜻 물량을 내놓기가 어렵게 느껴질 수 있다.
입주 예정 아파트 지원책
소득기준과 투기지역제외로 반쪽 지원책 전락
입주예정자가 보유한 기존주택을 매입하는 사람들에 대해서는 올해 말까지 총 1조원 규모의 국민주택기금이 지원될 예정이다. 지원대상은 입주 지정일을 경과해 신규주택에 입주하지 못한 사람의 집을 사는 사람이다.
이들에게는 △국민주택기금을 통한 저리(가구당 2억원, 연리 5.2%)의 융자 지원과 △총부채상환비율(DTI) 규제완화 및 신용보증기금 보증을 통한 추가 대출 등이 적용된다. 국민주택기금을 통한 지원은 구입자가 무주택자이거나 1주택자로 부부 합산 연소득이 4000만원 이하여야 하며, 기존 주택은 투기지역이 아닌 곳의 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택이어야 한다.
총부채상환비율(DTI) 규제완화 및 신용보증기금 보증을 통한 추가 대출로 인해 대출에 막혀 집을 사거나 팔수 없는 분들에게 어느정도 숨통이 열린 것은 사실이다.
하지만 맞벌이 부부의 경우 합산 연소득이 4천이상인 경우가 많고, 특히 현재 투기지역의 집값이 급락하고 있는 상황에서 굳이 강남3구를 제외시킨 것이 아쉬운 부분이다.
투기지역 지정요건은 직전 1개월의 집값 상승률이 전국소비자물가 상승률보다 30%이상 높은 지역으로 최근 2개월간의 월평균 상승률이 전국 평균보다 30%이상 높거나 지난 1년간 연평균 상승률이 3년간 전국 평균 상승률보다 높은지역이 대상이다. 따라서 지금은 오히려 투기지역을 해제하는 게 맞다.
先 미분양 주택 해소, 後 보금자리 주택 공급 필요
수도권 지역 미분양주택의 감소방안은 무엇보다도 보금자리 주택의 시기조절이 필요하다. 건설사 부도와 금융기관 부실이 동시 진행되면 결국 국민세금으로 메꿔야 하기 때문이다. 보금자리 주택의 대규모 공급으로 미분양,신규분양주택 기존 주택시장까지 얼어붙고 있다. 사전청약부터 본계약, 정식입주때까지 최소 5년이상 걸릴것으로 예상되고 있고 보금자리 예정지의 토지보상이 지연되면 입주기간이 더 길어질 수 있다.
따라서 미분양 주택 우선해소를 정책적 목표로 삼고 시간에 쫒겨 보금자리 주택공급을 하는것보다 시기 조절하는 게 필요하다.
지방에 치우친 반쪽짜리 미분양 대책
현재 수도권 시장은 위축되고 상대적으로 지방이 서서히 살아나고 있는 실정이다. 수도권을 제외한 지방 미분양 주택에 대한 양도세 감면은 내년 4월말일까지 연장하기로 한 조세특례제한법이 시행되고 있다. 즉 이번 대책은 지방 위주 미분양 해소 대책이라 수도권 미분양 해소에는 다소 미흡한게 사실이다.
수도권 지역도 지방과 같이 분양가 인하율에 따라 양도세 특례조치를 연장하거나 임대사업자를 활성화하는 방안도 검토해 볼만하다. 현재 양도소득세 중과 배제와 종합부동산세 비과세 등의 혜택을 받는 매입 임대주택기준은 같은 시군구에 위치한 주택가격 3억원 이하 주택 5채를 10년이상 임대했을 경우다. 하지만 지방의 경우 149㎡ 이하 주택 1채 이상, 7년 임대시 비과세 혜택을 볼 수 있어 상대적으로 수도권지역 임대사업자가 불리하다.
가격 급락시 펀드손실과 공기업 부채 증가
미분양펀드의 재원조달을 위해 한국자산관리공사의 구조조정기금에서 올해 1조원 규모를 대출 또는 출자하는 방안을 추진한다. 미분양 펀드, 리츠 를 통한 펀드는 미분양 매입 후 사업주체나 일반인에게 다시 되팔아 투자자금을 회수해야 하는 구조다. 하지만 시장 상황이 더욱 나빠지면 가격급락으로 인한 펀드손실과 주택금융공사등을 비롯한 미분양 매입주체들의 부채가 더욱더 증가할 수 밖에 없다.
유엔알컨설팅 4월 29일(목) 부동산투자 세미나 개최
‘버블논란기 핵심 투자처’ 대공개
오는 29(목) 오후 7시에 '2010년, 부동산 시장 전망과 버블논란기 핵심 투자처 ’에 대해 세미나를 개최한다. 접수문의: 02-557-7474
[아이엠리치 (www.ImRICH.co.kr) 박상언 칼럼니스트 / 유엔알 컨설팅 대표 ]
