[화이트페이퍼=박세리 기자] ‘집 사? 말아?’ 전월세가 가파르게 상승하다 보니 이런 고민을 하는 사람이 늘고 있다. 이에 2,000만 월급쟁이를 위한 재테크 노하우를 담은 <그 월급에 잠이 와?>(프롬북스.2015)는 “사지 않는 편이 좋다”라고 말한다. 책이 말하는 세 가지 이유를 보자.
첫 번째는 우리나라 주택담보대출의 금리는 변동금리 대출이 전체의 70%라는 점이다. 앞으로의 금리 변동에 따른 위험부담을 대출자들이 고스란히 떠안아야 한다. 현재 미국은 우리나라와 정 반대 구조로 주택담보대출의 금리는 고정금리 대출이 무려 86%다. 금리 변동에 따른 위험부담은 은행에 있다.
글로벌 금융위기의 진앙이었던 미국의 서프라임 사태도 과도한 변동금리 대출이 터진 결과였다. 그 후 변동금리 대출을 반강제적으로 축소해 지금에 이르렀다. 현재 한국은 과거 서브라임 사태의 그림자가 서서히 드리워지고 있다. 미국의 금리 인상에 대응하기 위해 한국의 주택담보대출금리는 이미 3%대로 올랐다. 이후 결과는 예측하기 어렵다.
두 번째 이유는 인구절벽이다. 인구절벽이란 낮은 출산율과 고령화가 겹치면서 15세에서 64세까지의 생산 가능 인구 숫자가 감소하기 시작하는 것을 말한다. 한국의 생산 가능 인구는 당장 올해부터 감소한다고 알려졌다. 특히 한국의 경우 부동산 자산 비중이 전체 자산의 80%에 육박하는 베이비붐 세대의 은퇴 시기와 맞물리면서 특히 주택시장에 미칠 충격파가 적지 않으리라는 예상이다.
세 번째 이유는 절대적으로 비싼 주택가격이다. 부동산 전문업체인 부동산 114에 따르면 2015년 6월 기준 서울지역 아파트의 경우 평당 2,341만 원으로 2014년 6월의 1,538만 원에 비하면 무려 50% 이상 폭등했다. 전월세 대란에 울며 겨자 먹기로 떠밀려 집을 구입한 사람들은 집값의 60%를 대출로 충당한다.
사실 이렇게 절대적으로 비싼 주책을 아무런 대출 없이 구입할 만한 수요자층은 많지 않다. 따라서 신규물량을 제외하고 나면 현재 가격으로 앞으로의 주택 거래를 기대하기란 쉽지 않다. 즉, 그렇게 구입한 주택을 막상 팔아야 하는 경우에 상당한 손해를 감수해야 한다는 말이다. -121쪽~123쪽 중에서, 일부 수정
이런 예측이 절대적인 것은 않지만, 책의 주장처럼 시장참여자와 정책관계자의 태도를 보면 크게 다르지 않아 보인다. 건설회사는 미분양 물건을 팔아치우고 신규분양가를 대폭 인상해 배를 불렸다. 은행도 대부분 대출을 변동금리로 계약했으므로 금리 인상에 따른 위험이 없다.
특히, 정부는 저금리 대출을 활용해 전세 대란에 따른 국민의 반감을 비켜갈 속셈이다. 이대로 임기가 끝나면 직접적인 책임을 면할 요량이 아닌가. 이게 바로 주택거래시장과 관련된 이들의 현재 태도다. 마지막으로 남는 주택 구매자는 어떻게 해야 한다는 말인가. 답답할 따름이다.
