단기간의 부동산 폭등 속에 거품 논란이 일고 있다. 과연 재건축 아파트 가격의 향방은 어떻게 될까.
지난 9월 25일 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 특별법’이 시행돼 재건축 아파트에 대한 부담금이 한층 가중되었음에도 불구, 수요가 몰리고 있다. 또한 현재까진 규제라는 악재가 교육, 교통, 생활, 편익시설 등의 기존 호재를 이기지 못하고 있다.
아무리 규제를 가하더라도 어느 정도 자금을 갖고 있는 수요자라면 강남 입성 목적이든, 투자 목적이든 재건축 아파트에 관심이 많을 수 밖에 없는 현실에서 필자에게 상담을 의뢰해 오는 상당수도 재건축 아파트에 관한 내용이다.
문제는 현장을 중요시 하는 부동산 중에서도 재건축 아파트의 경우 그 중요도가 훨씬 더해 진다는 것이다. 이는 투자의 원칙이자 돈 버는 확실한 방법이기에 아무리 바쁘더라도 반드시 거치고 지나가야 할 관문이다.
이런 차원에서 지금부터 재건축 아파트 투자의 기본으로 돌아가 보자(Back to the Basis). 부동산에 관심이 있다 하더라도 어렵게 느껴지기만 하는 재건축 투자에 대한 기본 가이드가 의외로 쉬운 몇 가지의 원칙과 기준에 있음을 염두에 두길 바라는 마음에서다.
물론 재건축 아파트 투자상품에 소요되는 자금이 적지 않은 게 분명하고 투자자 역시 한정적일 수 밖에 없는 점, 자칫하면 투기로 흘러갈 가능성이 많다는 점에서 대부분의 사람이 관심을 갖기에는 그 한계를 노정할 수 밖에 없다는 점을 미리 밝혀 두고 싶다.
입지, 지분, 예상 분양가 3대 요소 꼼꼼히 체크
재건축 아파트 투자 수익성을 점치는 3요소로 입지와 대지지분, 분양가를 꼽을 수 있다. 한마디로 기존 재산가치가 크고 새 아파트 입주 후 더욱 몸값을 올려 받을 수 있는 지역의 아파트를 골라야 한다는 얘기다.
대지지분이 큰 단지로는 먼저 저층 단지를 꼽을 수 있는데 중층단지보다는 5층 이하 저층단지를 선호하는 이유다. 층고가 높을 경우 세대원이 많아지고 따라서 대지지분도 작아진다. 반면 용적률 100%안팎의 5층 이하 저층 단지의 경우 조합원수가 적아 대지지분이 크고, 또 향후 개발밀도(용적률)를 높여 수익을 극대화 할 수 있다. 즉, 대지지분은 조합원이 무상으로 받을 수 있는 평형 크기를 결정하는 핵심요인인 셈이다.
다음으로 고려해야 할 사항이 입지여건이다. 고지대나 진입도로가 좁고 동네 한가운데 위치한 단지는 건축심의를 통과하기 어렵다. 단지로 통하는 소방도로가 없거나 단지로 진입하기 어려울 경우, 재건축 후에도 기존 진입도로를 넓히기 위해 주변 땅을 매입해야 하는 부담이 있다. 그러니까 조합원 개발이익은 줄고 부담은 늘어나는 셈이다.
이와 함께 단지를 비롯한 주변 땅값이 높은 지를 살펴봐야 한다. 아무리 대지지분이 크다 해도 땅값이 싸면 그만큼 무상으로 받을 수 있는 배정 평형이 줄어들 수 밖에 없다. 또 땅값이 높아야 일반분양가가 높게 책정되고 개발이익이 많이 남기 때문이다. 개발이익이 많다는 것은 조합원들의 추가부담이 줄어드는 것을 의미한다.
재건축 단지는 또 되도록 단지 내 큰 평형을 사두는 게 좋다. 넓은 평형 세대수가 적은 단지 중 가장 큰 평수를 사면 재건축시 큰 평형을 분양 받을 확률이 높아지기 때문이다. 대지 총면적이 3,000평 이상이 되는 곳을 고를 필요가 있다.
추가 개발부담금 & 금융비용은 무시 못할 변수
사업장 면적이 넓어야 브랜드 인지도가 높은 건설사가 시공을 맡을 가능성이 크다. 아파트 가치에 브랜드 인지도가 차지하는 비중이 커지면서 시공사 선정은 재건축 투자수익을 결정하는 중요한 요소로 떠올랐다.
먼저 재건축 아파트 시공경험 많고 자금력이 풍부한 건설사여야 한다. 그래야 사업이 순조롭게 추진될 수 있다. 입주 후 프리미엄이 보장되는 브랜드 인지도를 가진 시공사여야 하는 것은 두말할 필요가 없다. 재건축 경험과 풍부한 자금, 그리고 명성 있는 시공사 선택이 재건축사업 방향을 좌우한다는 얘기다.
재건축 아파트 매매의 경우 추진위원회 구성단계에서 사서 사업계획승인 시점에서 파는 것이 좋다. 가장 쌀 때 사서 가장 비쌀 때 팔아야 수익을 많이 남길 수 있다는 얘기다. 또 지난 2004년 1월1일 이후 재건축 단지의 경우 조합설립인가 이후에는 입주 때까지 분양권 양도가 금지된다는 것도 염두에 둘 부분이다. 물론 실수요 입장이라면 사업계획승인이니 분양권 양도니 신경쓸 필요가 없을 것이다.
재건축의 투자수익은 많은 변수들에 의해 결정된다. 가령 5000만원의 초기비용 등 얼마의 자금이 들어갔는지 확실하게 결정이 나야 하고, 그런 다음 자신이 배정 받은 아파트와 주변 아파트 시세를 비교해서 가치를 판단한다면 그 다음에는 수익이 얼마가 났는지를 계산할 수 있다.
따라서 투자수익을 짐작하려면 조합과 시공사 간 계약관계를 살펴 무상으로 공급되는 평형이 어느 정도인지, 추가되는 평형에 부담되는 금액은 얼마인지, 주변아파트 동일 평형 시세는 얼마인지를 확인해야 한다. 또한 공사기간 동안의 금융비용, 즉 투자비용을 은행에 넣었을 때 받을 수 있는 이자비용을 빼야만 정확한 투자수익을 알 수 있다.
재건축 아파트 투자는 어렵다고들 한다. 사실이긴 하지만 남의 일이라고 여기기에 더욱 그럴 수 밖에 없는 것 같다. 투자자 본인의 일이 되지 않는 한, 재건축 아파트에 대한 이해가 선행되지 않는 한 오히려 재건축 아파트 투자는 절대 금물이란 사실을 재차강조해 두고 싶다.
[김용진 ㈜부동산뱅크 정보사업&마케팅본부장]
