정부는 지금껏 10·29부동산종합대책, 8·31부동산안정대책 3·30재건축대책 등 고강도 규제대책을 내놓으면서 부동산시장의 투기과열을 방지하고자 했다. 그러나 이러한 정부의 정책은 투기과열을 진정시키기보다 오히려 빈익빈 부익부, 양극화 현상을 가속화시키는 역효과를 가져오고 있는 것 같다.
우리나라의 부동산경기는 정부의 규제정책, 금리상승, 부동산 정점 논란 및 선진국 집값 거품붕괴 가능성, 분양가규제 등 하락요인이 상승요인보다 더 강해 보인다. 따라서 조만간 집값 상승의 정점이 마무리되고 상승세는 한풀 꺾일 것으로 예상된다.
물론 경기회복을 앞두고 있고 약 500조원이 넘는 풍부한 유동성 자금이 부동산시장에 대기하고 있기 때문에 급락, 폭락 가능성은 적다고 보여진다.
이에 따라 2006년도 3·30부동산대책 발표 이후, 부동산시장은 급등도 급락도 없는 안정적인 시장이 전개될 것으로 전망된다. 그러나 이러한 전반적인 안정세 속에서도 학군이전수요, 직장수요, 명품수요가 몰리는 강남권은 여전히 공급이 부족한 상황 속에서 국지적 상승세가 나타날 가능성이 상존한다.
특히, 집값상승을 주도하는 블루칩 성격의 강남권 같은 경우는 초과수요, 수급 불균형에 대한 우려로 투기수요가 감소되었음에도 불구하고, 공급이 동결되어 당장 거품붕괴, 집값급락 현상을 기대하기는 어려울 것 같다. 앞서 살펴본 대로 경기회복 사이클이 본격적으로 나타날 경우 일반경기에 6개월 정도 후행하는 부동산시장 특성상 부동산가격의 하방경직성은 더욱 커진다.
2007년 이후에는 집값 재상승 가능성마저 열려 있다고 할 수 있다. 미국, 영국, 호주 등 세계시장을 볼 때도 주택가격의 상승폭이 점차 둔화되고 있는 점을 주목할 필요가 있다. 이러한 상황 속에서 무주택자 입장에서 가장 우려되는 일은 전세시장이 불안하다는 점이다. 매매시장 규제로 집값은 안정되겠지만 매입수요가 전세수요로 빠르게 전환되면서 2006년도는 전세시장 급등 가능성이 큰 것이 사실이다.
통상 짝수 해에는 전세 만기가 많아서 전세금이 오르기 마련이다. 또한 정부규제 여파로 매매 값 대신 전세금이 오르고 나면 일반적으로 2~3개월 내지 4~6개월 후에는 시차를 두고 매매 값이 오른다. 이에 따라 2006년 봄 이사철 전세금 상승은 하반기 이후 집값급등의 전조현상으로 받아들일 수도 있다.
또한 1가구 2주택자, 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과조치의 영향으로 시장 양극화, 가격구조 왜곡현상도 더욱 심화될 것 같다. 다주택자들은 집값이 오르지 않거나 투자가치가 낮은 주택, 즉 비강남권이나 소형아파트를 우선 처분하려고 할 것이다. 수요가 높은 강남권 주택과 대형아파트는 매물부족 현상 속에 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 전망이다.
반면에 절세 내지 실망매물이 쌓이는 비호재 강북권, 수도권 외곽지역의 주택과 재료가 없는 소형아파트(재건축 제외)값은 하락할 수밖에 없다. 집값 안정을 위한 세금 등 정부규제대책이 지역별, 평형별 차별화현상을 더욱 부추기고 결국 소득양극화의 주범이 될 것이란 얘기다. 이것은 정책의 양면성에 따른 부작용임에 틀림없다.
강남권 집값을 잡으려고 내놓은 정책이 다시 강남 집값을 끌어올리는 역작용을 하고 있다니 말 그대로 아이러니가 아닐 수 없다. 강남권, 대형주택, 재건축을 겨냥한 정책이 강남권은 잡지도 못하고 오히려 비강남권, 소형주택, 지방부동산 침체와 가격을 하락시키는 역작용만 낳고 있는 셈이다. 정부와 강남권 투기와의 전쟁 속에 괜히 구경하던 무주택자만 애매하게 불똥을 맞은 셈이다.
전·월세금이 오르는 바람에 주거 고통과 주거비 부담이 더 커졌기 때문이다. 시장원리를 무시한 반시장적인 규제 일변도 정책이 가져다준 어두운 그림자라고나 할까. 따라서 정부는 부동산시장이 가지는 양면성, 정책의 이중성, 역작용을 충분히 고려하고 또 경계해야 한다.
결론적으로, 말해서 무주택자나 1가구 다주택자나 현재의 부동산시장에서 살아남기 위해서는 과학적 투자기법을 응용하여 2006년 하반기부터는 포트폴리오 재조정 작업에 착수해야 한다.
무주택자는 집값이 오를 만한 신도시에 미래의 주택을 장만하고 1주택자는 지역 및 평형의 교체시기로 활용해야 한다. 그리고 1가구 2주택자 등 다주택자는 가치 없는 주택을 과감히 처분하거나, 임대주택사업자로 전환하는 것도 좋은 포트폴리오 전략이 될 수 있다.
[고종완 RE멤버스 대표]
