"패닉바잉 더욱 심화될 것"
[화이트페이퍼=최창민 기자] 올해 하반기 집값이 크게 상승할 것이라는 보고서가 나왔다. 가격대별·지역별 풍선효과가 지속하고 금리 하락에 따른 유동성이 증가해 패닉 바잉 등 추격 매수세가 계속될 것이라는 이유에서다. 수도권과 지방의 양극화는 더욱 심해질 전망이다.
한국경제연구원은 20일 '정부의 부동산대책 영향 분석 및 하반기 주택 시장 전망' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.
한경연의 이번 보고서에 따르면, 6·17 부동산 대책과 연이은 7·10대책에도 불구하고 주택 매매가는 서울을 중심으로 상승 폭을 키운 것으로 나타났다. 이는 지난해 12·16대책 이후 진정 흐름을 보여오던 서울 인기 지역의 주택 가격이 급 상승세로 전환하는 등, 정부의 대책 발표 이후 최소 3개월 이상 관망을 보였던 과거와는 다른 모양새다.
보고서는 다발적 정부 대책으로 인한 혼란과 극단적인 규제에 따른 불안감 등으로 주택 시장 참여자들이 '패닉 바잉'에 나서는 등 공포적 거래 심리를 유발한 것이 최근 비이상적 상승세의 근본적 원인이라고 설명했다.
보고서는 또 집값 상승 요인에 ▲연내 공급 가능한 주택 물량의 부족 ▲3000조원을 초과하는 넘치는 유동성 ▲3기 신도시 등에 대한 대규모 보상금 ▲다주택자의 증여 등 우회거래 증가 ▲다주택자 매도에 대한 거주 외 지역 현금 보유자의 신속한 매물 소화 등을 언급했다.
이어 한경연은 정책 변화를 통해 야기된 경기 변동을 분석·예측하는 경제학 모형 시뮬레이션 결과, 정부 대책 등 주택 수요를 억제하는 외부적 충격이 발생하면 집값은 짧은 시간에 하락했다가 신속히 회복한 뒤에 오히려 더 높은 수준으로 상승하는 결과를 나타냈다고 밝혔다. 반면, 주요 거시변수인 소비와 총생산의 위축 효과는 장기에 걸쳐 이뤄졌다고 설명했다.
분석에 따르면, 주택 가격은 정부대책 이후 2분기에 걸쳐 4% 수준까지 하락한 이후 빠른 속도로 회복해 충격 전보다 2% 높은 수준까지 상승했다. 반면, 소비와 총생산은 하락한 이후 15분기 이상이 지나야 이전 수준으로 회복했다. 이는 최근 주택 시장 정부대책에 대한 실제 반응과 매우 유사한 결과로, 정부 대책으로 인한 효과가 시장에 미치는 영향은 단기적이지만, 소비·총생산 등 주요 거시변수에 영향을 미치는 경기 위축 효과는 장기적이라는 점이 충격반응함수 분석을 통해 실증된 것이다.
이 같은 결과를 고려할 때, 올해 하반기 중 주택 가격은 전국 0.8%, 수도권 2.5% 상승할 것으로 전망된다고 한경연은 설명했다. 한경연은 특히, 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 등 서울 인기 지역의 경우, 입지 선호 현상의 강화와 기대에 미치지 못한 정부 공급 대책의 영향으로 7% 이상의 높은 상승률을 기록할 것으로 봤다.
다만 한경연은 지방 주택 가격은 전반적인 경기위축에 따라 주택 수요가 살아나지 못하고 있다며 다주택자들이 지방에 소재한 주택부터 매도 물량을 늘리면서 0.1% 상승할 것으로 예측했다. 이 때문에 수도권·지방 간 양극화의 골이 더욱 깊어질 것으로 예상된다.
이승석 한경연 부연구위원은 “가격대별·지역별 풍선효과의 지속, 금리 하락에 따른 유동성 증가, 패닉 바잉으로 인한 추격 매수세 강화 등으로 하반기 주택 시장은 입지가 좋은 인기 지역을 중심으로 가파른 상승세를 보일 전망”이라며 “15억 이상 주택 대출 금지, 9~15억 주택 대출 제한 등 무주택자에게도 규제의 범위를 확대하는 등 극단적 규제가 주택 소비심리를 자극했다"고 분석했다. 그는 "패닉 바잉 현상은 해당 규제가 계속되는 한 상당기간 주택 시장에 작용하여 추격 매수세가 강화될 전망”이라고 분석했다.
이 부연구위원은 이어 “과거 부동산 정책의 사례와 이번 분석 결과에 비추어, 시장 균형을 정책 의지만으로 변화시키려는 수요 억제 정책은 예외 없이 주택 가격 폭등을 초래하고 계층간·지역간 양극화 현상이 심화되는 부작용을 유발했다”며 “시장 기능이 제대로 작동하지 않는 한, 공급 대책도 실효를 거두기 힘들다"고 덧붙였다.
