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재건축 연한 40년 연장설 모락모락

"또 옥죄면 공급 가뭄으로 부작용 더 커질것" 김예솔 기자lyskim@whitepaper.co.krl승인2018.01.10 17:37:06

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▲ 정부가 각종 규제책을 쏟아내고 있음에도 불구하고 1월 첫째 주 서울 아파트값은 전주대비 0.33% 올랐다. (사진=연합뉴스)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 서울 집값을 잠재우기 위한 새로운 규제카드로 ‘재건축 연한 40년 연장론'이 솔솔 나오고 있다.

지난 2014년 9.1 대책에서 박근혜 정부가 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령을 개정하면서 재건축 연한이 기존 40년에서 30년으로 단축했다. 당시 침체됐던 부동산 시장을 활성화하기 위해서다.

그러나 시행된 지 3년도 채 되지 않아 다시 40년으로 복귀시키는 방안이 거론되고 있는 것.

이와 관련해 정부는 시장 상황을 예의주시하고는 있지만 재건축 연한을 늘리는 방안을 검토한 바 없다고 밝혔다.

지난 9일 박선호 국토교통부 주택토지실장은 기자간담회에서 “재건축 연한을 연장하는 방안에 대해 아직 검토할 단계는 아니다”라고 선을 그었다.

그러나 ‘보유세’도 작년까지만 해도 조심스러웠던 사안이었다. 각 부처마다 입장을 달리하다 지난 달 보유세 개편을 공식화한 바 있다.

향후 부동산 시장의 집값이 계속 급등할 경우, 재건축 연한의 검토 가능성도 배제할 수 없는 셈이다.

■ 재건축의 시동 건 아파트, 집값 상승 주도해

‘재건축 연한 연장’이 규제책으로 떠오른 것은 ‘준공 30년’을 문턱에 둔 아파트 단지들이 집값으로 들썩이고 있기 때문이다.

10일 부동산114 조사에 따르면 1월 첫째 주 서울 아파트값은 전주대비 0.33% 올랐다.

지역별로는 강남구는 한 주새 0.78% 가장 많이 올랐으며, 송파구는 0.71%, 양천구는 0.44%의 상승률을 각각 기록했다. 이들 지역은 재건축 이슈와 개발 호재, 학군 등의 영향으로 가격이 상승했으며, 서울 집값 오름세에 일조한 것으로 나타났다.

특히, 이들 지역은 재건축 연한에 가까워진 아파트가 재건축에 시동을 걸면서 가격이 오르고 있다.

강남구는 지난 달 미성2차 아파트가 재건축 연한을 채우면서 압구정 재건축의 마지막 단추를 뀄다. 최근 미성2차는 전용면적 74㎡형이 18억까지 거래되면서 작년 연초보다 2억5000만~3억원 가까이 뛴 것으로 확인됐다.

압구정 지구단위계획은 총 24개의 단지를 6개 구역으로 나눠 개발되며, 이 중 1987년 입주한 미성2차가 마지막으로 재건축 연한을 충족했다.

송파구 방이동 올림픽선수기자촌과 문정동 올림픽훼밀리타운은 각각 올 6월과 12월 재건축 연한이 충족되면서 ‘재건축 잠룡’으로 주목받고 있다. 이들 아파트 단지들도 집값이 한 달 새 1억원 가량 뛰었으며, 작년 연초보다 최대 3억5000만원이상 오른 곳도 있는 것으로 알려졌다.

올해 재건축 연한을 채우는 양천구 목동신시가지 11~14단지는 재건축 추진이 탄력을 받으면서 연일 상승세를 타고 있다. 한 달 만에 호가가 1억~1억5000만원까지 올랐다.

인근 목동 1~7단지가 작년 재건축 연한이 도래되면서 일대 대규모 주거단지로 거듭날 기대감에 수요가 급증하고 있다.

■ 재건축 연한 연장, '공급 가뭄'으로 부작용도 우려돼

재건축 연한 연장이 새로운 규제책으로 거론되고 있지만, 이에 대한 반론도 만만치 않을 것으로 본다.

재건축 연한 연장은 정부가 그간 펼쳐왔던 대출규제, 세금 중과 등과 같은 수요 억제책이 아닌 공급 조정 방식이다.

특히, 재건축 연한이 연장되면 아파트 신규 공급까지 기간이 길어지면서 단기적인 투자수요는 줄여들 것으로 본다. 분양권 전매제한이나 조합원 지위 양도 금지 등의 규정도 단기적인 수요와 투기 목적 거래를 줄이기 위해 마련된 것이었다.

그러나 현재 서울 지역은 정비사업 외 마땅한 주택 신규 공급이 이뤄지지 않는다. 이 때문에 재건축 연한 연장으로 공급에 제동이 걸릴 경우, 시장 불균형이 초래될 수밖에 없다. 희소성이 부각돼 가수요만 늘 것이라는 지적도 제기된다.

현재 서울의 집값 상승의 근본적인 원인으로 공급부족이 꼽힌다. 지난 2014년 신규 택지개발을 중단하면서 서울의 주택공급 방안은 정비사업이 유일해졌다. 이 때문에 재건축 연한을 늘리면 극심한 ‘공급 가뭄’으로 이어질 수 있다.

지난 9일 정부는 수도권 주택 공급 확대를 위해 서울을 포함한 신규 공공택지 31개의 입지를 정하겠다고 밝힌 바 있다. 그러나 이마저도 공급을 늘리는데에는 턱없이 부족할 것으로 본다. 현재 서울은 가용택지가 부족해 대규모 개발은 어려운 실정이다.

한 정비사업 관계자는 재건축 연한 연장에 대해 "‘똘똘한 한 채’를 보유하려는 기조 속에서 입지여건이 우수한 곳으로 수요자들이 몰리고 있기 때문에 실상 집값을 잠재울 수 있을지는 미지수"라며 "이미 초과이익환수제가 시행됐기 때문에 재건축 시장을 또 옥죈다면 정비사업의 타격을 가져올 것"이라고 말했다.

김예솔 기자  yskim@whitepaper.co.kr
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