[화이트페이퍼=유수환 기자] 정부가 ‘9·3 주거안정대책’으로 내놓은 뉴스테이(기업형 임대주택) 정책에 대한 논란이 분분하다. 중산층을 위한 주거대책이라고 하기엔 임대료 부담이 크다는 비판이 많다.
23일 한국감정원이 산출한 ‘뉴스테이 임대료 산정보고서'(1∼3차)에 따르면 서울시 용산구 '뉴스테이 예정지구'의 84㎡ 주택 임대료는 보증금 7000만원에 월세 186만원으로 웬만한 중산층 월급으로는 부담이 크다.
영등포구 ‘뉴스테이 예정지구’에 짓는 84㎡ 뉴스테이의 임대료도 1보증금 억원에 월세는 119만원으로 제시됐다. 59㎡는 보증금 5000만원, 월세 111만원으로 측정됐다.
감정원의 뉴스테이 임대료 보고서는 뉴스테이 임대료 산정 기준이 된다.
중산층을 위한 임대주택이라는 정부의 설명과 달리 임대료가 높아 제구실을 하기 어려운 셈이다. 현재 국내 일반 노동자 평균 월급(264만원)에 비하면 매우 높은 수준이다.
전문가들은 뉴스테이가 임대난 해결과는 무관한 정책이라고 비판한다. 부동산114 김은진 리서치팀장은 “뉴스테이 정책이 월세 확산으로 가긴 무리가 있다. 다만 지금 임대주택시장에서 거론되는 전세난 해결과는 무관하다”고 말했다.
경제정의실천연합(경실련) 최승섭 팀장 역시 “뉴스테이는 서민이나 중산층이 살기에는 다소 비싼 금액”이라며 “결국 정부의 임대주택 공급 목표량을 채우기 위한 것”이라고 비판했다. 최 팀자은 “전세난 해소를 위한 정책이라기 보다는 민간기업을 위한 특혜”라고 지적했다.
낮은 전월세 전환율도 논란이 되고 있다. 전월세 전환율은 보증금 더 주고 월세를 낮출 때 적용하는 이자율이다. 뉴스테이인 e편한세상도화(대림산업)의 전월세 전환율은 3%에 불과하다. 예컨대 보증금 1억원에 월세 100만원의 임대조건을 월세 50만원으로 낮추려면 보증금은 2억6666만원으로 오른다.
부동산114김은진 리서치팀장은 “서울의 민간임대주택 전월세전환율은 5%, 수도권은 6%”라며 “그에 비하면 다소 낮은 편”이라고 지적했다. 결국 일반 아파트보다 수요자보다 공급자에게 유리하다는 것이다.
뉴스테이 정책은 공공과 민간의 이해관계가 맞물려 내놓은 사업이다. LH(한국토지주택공사)가 부채 등의 이유로 임대시장을 감당하지 못하자 민간기업(건설사)에 맡겼다.
건설사도 주택사업에 변화를 모색하기 위해 뉴스테이 사업에 참여하고 있다. 아파트 분양시장은 거의 포화에 이른 상태다. 아파트 분양을 위한 토지공급에도 한계가 있다. 때문에 건설사들이 새로운 주택시장의 대안으로 ‘뉴스테이’라는 기업형 임대주택으로 발길을 돌린 것으로 풀이된다. 또 소유에서 주거로 변화하고 있는 주택시장 트렌드도 뉴스테이 사업에 건설사들의 관심을 모으고 있다.
KB국민은행 박원갑 연구위원은 뉴스테이 정책에 대해 “장기적으로 주택시장이 임대시장으로 전환될 가능성이 있기 때문”이라며 “건설사의 아파트 분양은 한정적이기 때문에 새로운 영역(먹거리)을 개척하는 것”이라고 설명했다.
뉴스테이에는 원래 임대주택을 공급하던 LH(한국토지주택공사)도 참여한다. LH는 보유택지(분양토지)를 뉴스테이 기업에 감정가격에 공급한다. 또 다른 국토부 산하 주거복지기관인 HUG(주택도시기금)은 출자 또는 융자로 뉴스테이사업에 참여한다. 건설사는 시공과 임대주택 운영을 맡는다. 임대기간은 8~10년이다. 다만 분양전환을 받을 수 없다.
뉴스테이는 건설사가 직접 운영 관리하는 임대주택이기 때문에 다양한 서비스가 장점으로 꼽힌다. LH가 공급하는 기존 임대주택과 차별화된다. 청소, 육아, 헬스케어 등 다양한 주거 서비스가 제공된다. 또한 일반 분양 아파트와 유사한 커뮤니티 시설도 마련된다.
부동산114 김은진 리서치팀장은 “뉴스테이가 기존 임대주택 개념으로 본다면 주거비 부담이 적지 않다”며 “주거 불안층을 위한 기존의 임대주택과는 성격이 다르다”고 설명했다. 김 팀장은 “뉴스테이는 자금 여력은 있지만 집을 사기 주저하는 계층에 초점이 맞춰졌다”며 “집값 하락 우려, 세금 문제로 아파트 매매 보다 임대주택을 선호하는 이들을 겨냥했다”고 말했다.
