[화이트페이퍼=유수환 기자] 주택가격이 대출금 아래로 떨어져도 주택만 포기하면 책임을 묻지 않는 비소구(유한책임) 주택담보대출이 올 하반기에 시범적으로 도입된다. 지금은 집을 경매로 넘겨도 대출금을 다 갚지 못하면 다른 재산을 팔아서라도 대출금을 완전히 갚아야 한다.
금융당국은 이번 시범 과정을 거쳐 비소구 대출에대한 대한 수요가 충분하고 부작용이 없으면 내년부터 단계적으로 적용할 예정이다. 주택담보대출 부작용으로 인한 파산 및 하우스푸어 양산을 방지하기 위한 조치다. 다만 일각에서는 비소구대출을 도입하면 고의 부도와 같은 '도덕적 해이'가 발생할 것이라는 우려도 하고 있다. 이로 이해 은행도 부실화될 것이라는 우려도 나오고 있다.
♦ 집값이 대출금보다 떨어져도 가압류 걱정 없어
정부는 22일 발표한 ‘가계부채 종합 관리방안’에서 오는 12월 주택도시기금의 유한책임대출을 시범 시행키로 했다. 대출에 따른 상환책임을 해당 담보물에 한정함으로써 파산의 여지를 막겠다는 취지다.
비소구 주택담보대출(유한책임대출)을 적용하면 채무자의 담보주택가치가 대출금보다 작더라도 은행이 다른 재산에 가압류 같은 것을 하지 못한다. 대출자는 집만 넘기면 되고 은행은 못받은 돈을 떼인다.
예컨대 채무자가 8억원대 주택(혹은 아파트)를 담보로 5억원의 대출을 받았다. 하지만 집값이 5억 이하로 떨어져도 주택만 포기하면 추가 재산을 가압류당하지 않아도 된다.
은행이 무조건 손해를 보는 것은 아니다. 은행은 집값 하락에 대한 위험 비용을 대출이자에 반영한다. 다만 은행이 추정한 집값 하락비용을 넘어서면 은행은 손실을 본다.
♦ 비소구 대출자격과 금리는?
비소구 대출은 주택도시기금에서 빌려주는 것이다. 공적대출인 셈이다. 때문에 현재 디딤돌대출과 같은 대출기준이 적용된다.
부부합산 총소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원)인 사람이 주택면적 85㎡ 이하(수도권외 100㎡ 이하), 주택가격 6억원 이하 주택에 대해서만 받을 수 있다.
대출이자는 소득 및 대출만기에 따라 다르지만 연 2.6~3.4%에서 결정될 전망이다.
다만 시범사업 기간엔 부부합산 총소득이 4000만원 이하인 사람만 받을 수 있다. 정부는 이번 시범 대출을 거쳐 내년부터 단계적으로 적용할 방침이다.
♦ 미국 12개주 비소구 대출..'도적적 해이' 부작용 우려
미국에선 현재 캘리포니아주를 비롯한 12개주에서 비소구 대출이 시행되고 있다. 미국은 대체로 주택 구입을 목적으로 일정규모 이하 주택에 대해서만 비소구 대출을 해주고 있다. 물론 채무자가 돈을 갚지 못하면 1순위로 집을 팔아 돈을 확보할 수 있는 채권 1순위로만 비소구 대출을 해주고 있다.
하지만 일각에서는 비소구 주택담보대출을 도입 확대하면 채무자들의 ‘모럴 해저드’가 나타날 수 있을 것으로 우려한다. 즉 집값이 하락하면 채무자가 고의로 대출금을 갚지 않고 집만 경매로 넘겨 버릴 수 있어서다.
지난 1999~2008년 사이 미국에서 발생한 주택담보대출 채무불이행 사례 가운데 비소구 대출에서 발생한 채무불이행 사례는 일반주택담보 대출에 비해 32% 더 많았다.
하지만 정부는 국가별 금융환경에 따라 차이가 있다고 반박한다. 즉 한국은 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 등이 엄격하게 적용되고 있어 비소구 주택담보대출을 적용해도 부작용은 덜할 것이라고 강조하고 있다.
