[아이엠리치] 2006년 말 경으로 기억한다. ‘부동산 안정화’라는 용어로 시작한 부동산 시장이 2008년에 와서는 폭락이라는 용어로 바뀌며 연일 신문에 실렸다.
그 이후 사람들은 ‘부동산은 떨어지지 않는다. 하지만 떨어졌다.’ 는 사실에 놀라움을 금치 못해왔다. 부동산도 떨어진다. 이제 우리는 어떻게 대처해야 할까? 오늘은 부동산의 문제점과 앞으로 우리가 가졌으면 하는 시각에 대해 이야기 하고자 한다.
하락세? 안정화? 정상화!
어느 시장에서도 마찬가지겠지만 부동산 역시 가격이 존재하는 하나의 시장이다. 시장 가격은 수요와 공급의 원칙에 따라 결정되며 가격은 오르락 내리락 할 수 있다. 대개 보면 가격이 오르는 시장에서는 상승세라는 말을 많이 쓰는데 떨어질 때는 하락세와 더불어 안정화, 정상화라는 용어도 많이 쓴다. 엄밀히 따지면 이러한 용어 사용에는 신중함이 필요하다. 이유는 투자자로 하여금 오해를 일으킬 수 있는 일이기 때문이다.
대부분의 사람들은 하락세는 단순한 가격의 하락상황으로 이해하며, 안정화는 정부기관이나 기타 영향력 있는 기관을 통해 비정상적인 가격을 잡는 상황으로 이해하고 있었다. 그리고 정상화는 이러한 안정화를 통해 시장에서 자연적으로 순항하는 상황으로의 단계로 이해한다. 이를 투자자 입장에서 생각해보면 하락세는 곧바로 자신의 자산가치의 하락과 직결된다. 하지만 안정화 단계는 현 보유 자산가치의 하락과 더불어 추가적인 투자처의 발견도 꾀할 수 있음을 의미한다. 반면 정상화는 실질적으로 투자 가치의 상실이 뚜렷해지는 시기이다.
그렇다면 지금의 부동산 시장은 하락세인가? 안정화인가? 아니면 정상화인가? 대부분의 기사나 칼럼들을 보면 부동산의 가격하락을 ‘안정화’라고 소개하고 있다. 즉, 투자자로 하여금 현 보유 자산의 가치하락과 더불어 추가적인 투자에 대한 의지를 암암리에 세뇌하고 있는 것이다. 여러 부동산 전문가나 언론기간의 이에 대한 윤리의식과 대중들의 정확한 이해가 절실한 시점임을 강조하고 싶다.
현 부동산은 ‘정상화’ 단계의 시작
그렇다면 과연 현재의 부동산 시장은 어떤 단계인가? 일부 반대의 의견도 있겠지만 글쓴이는 현재의 부동산 시장을 ‘정상화 단계에 들어서기 시작’이라고 말하고 싶다.
그 동안의 부동산 상승률은 1990년 후반기부터 급등세를 나타내며 비정상적인 가격상승을 그려왔다. 가격이 결정됨에 있어서 우리가 가진 체력보다 무리하게 기대심리에 상승된 부동산은 많은 사람들에게 절대적인 재테크 시장으로 신봉되어왔다.
이러한 불균형을 해소하기 위해 정부는 각종 부동산 규제정책을 펼치며 안정화를 위해 노력했다. 하지만 2008년 이후 부동산에 대한 우리의 체력은 바닥을 드러냈다. 급 하락세 쪽으로 방향을 잡은 부동산은 정부의 완화정책에도 불구하고 좀처럼 멈추지를 않았다. 최근에는 부동산 시장악화로 심각한 자산가치 하락이 나타나자 DTI규제를 풀어가며 경기부흥을 꾀하였지만 도통 소용이 없었다. 이러한 상황을 고려할 때 이제 부동산 시장이 정상화 단계로 접어들었다는 신호라고 본다.
부동산 가격은 근로자의 소득과 경기수준에 맞추어 상승되어야 하며 이를 정리하면 일반 물가 수준의 상승이 적절한 수준이다. 이에 대비하여 현재 우리나라 국민은 이미 소득수준대비 높은 소비습관을 지녔으며 이러한 상황이 내집마련이라는 심리와 부동산 시장에 대한 큰 기대감과 맞아떨어져 부동산의 불균형적 가격이 형성되어 왔던 것이다. 이러한 점으로 볼 때 우리 스스로가 부동산 시장을 정상화 단계로 보는 시각은 매우 중요하다 할 수 있을 것이다.
수급문제 그리고 전세가격
부동산 문제의 가장 근본적인 이유는 인구문제에 있다. 이에 대해서는 이미 많은 사람들이 공유하고 있을 것이다. 1차 베이비 부머 세대의 은퇴시기에 부동산 매각을 통한 노후자금 마련심리와 2차 베이비 부머 세대의 주택 확장 심리가 맞아지는 현 시점에 1차 베이비 부머 세대의 인구수와 2차 베이비 부머 세대의 인구수간의 차이는 결국 공급대비 수요의 축소로 이어지며 이는 부동산 시장 전반의 가격하락으로 인도하고 있다.
이와 더불어 좀더 근시안적인 원인도 강조하고자 한다. 그것은 단순한 지역적 부동산 수급문제도 있다는 것이다. 가령 예를 들어본다면 어느 노후된 빌라촌을 재개발 하여 아파트를 짓는다고 가정해보자. 빌라는 대부분의 규모가 소형이다. 대개 20평 대나 아무리 커도 32평 수준이다. 하지만 새로 지어지는 아파트 단지를 보자. 물론 20평 대도 지어지지만 30 ~ 50평 대의 아파트수가 훨씬 많다.
20평 대의 빌라에서 살던 사람들에게 아파트 분양권과 할인된 조합원 가격으로 아파트를 제공한다 하더라도 실질적으로 입주에 필요한 잔금이 부족하게 되고 그 부족한 금액은 고스란히 대출로 이어진다. 대출 부담의 규모는 평형 수에 따라 증가되기 마련일 것이다. 이러한 부담을 감당할 수 없는 기존의 빌라촌 사람들은 20평 대 아파트를 좀 더 선호하게 되리라는 것은 당연한 일이다. 하지만 새로 지어진 아파트의 20평 대 가구수가 기존의 빌라촌 가구수 보다 줄어든 상황에서 기존의 빌라촌 거주자들은 갈 곳을 잃는 상황에 빠지게 된다.
이러한 상황은 최근 부동산시장에서 여실하게 드러나고 있다. 20평 대 아파트 가격의 상승과 대형평수 아파트가격의 요지부동, 전세가격의 폭등. 아무리 정부에서 대출규제를 풀어도 소용이 없는 이유는 바로 이러한 기본적인 수급문제의 불균형이 잡히지 않았기 때문이다.
최근 정부는 1,2인 가구를 위한 소형아파트 공급계획을 발표했다. 1,2인 가구의 증가수준이 나날이 늘어나는 상황에서 꼭 필요한 정책이라고 생각한다. 하지만 고민해봐야 한다. 그 동안 자산가를 위한 대형평수 공급계획과 이제는 매우 소형가구를 위한 저평수 공급계획, 그렇다면 허리를 차지하는 3~4인 가구를 위한 정책은 어디 있는가? 실제 수급의 문제로 인한 가장 큰 고통은 바로 이러한 가정들이 겪고 있다. 이에 대한 현 정부의 발빠른 대책이 필요하며 그것이 부동산 시장 정상화 단계에서 가장 우선적으로 고려해야 할 사항일 것이다.
[아이엠리치(www.ImRICH.co.kr ) 손교식 칼럼리스트 / TNVAdvisors 손교식 자산관리전문가 / 블로그 http://papatech.blog.me / 트위터 papatech_son]
