선진국의 경우 리모델링 비중은 전체 건설시장의 30퍼센트를 웃돌고 있으며 이웃 일본 또한 70퍼센트에 육박한다고 한다. 우리나라에서도 지난 1990년대 초반부터 서울 강남의 저층아파트를 중심으로 유행, 재건축이 힘든 고층아파트나 단독주택으로까지 확산되었다. 또한 1970년대 이후 개발붐을 타고 전국적으로 대거 신축된 대형빌딩의 개보수 수요가 급증하고 있으며, 1999년 5월부터 기존 건물의 용도변경이 쉬워져서 소규모 주택이나 상가들의 재단장붐이 일어났다.
이러한 성장잠재력이 높은 리모델링에 있어 궁금한 부분을 집중 조명하자면 다음과 같다.
1. 재건축과 비교했을 때 리모델링의 장점은?
재건축시 소형평형 의무비율, 임대주택 의무 건립, 개발부담금제, 기반시설 부담금, 분양가 상한제 가 적용되나 리모델링은 이러한 규제를 모두 피할수 있다. 사업기간도 훨씬짧은데 재건축은 대부분 3~4년 걸리는데 반해, 리모델링은 16~24개월이면 완공 가능하다.
2. 리모델링에 필요한 사업 여건은?
주민 동의율이 예전에는 100%였으나 이젠 전체 주민 3분의 2 이상 동의로 추진 가능하고 리모델링 추진 가능 연한도 준공 후 15년으로 줄어들어 재건축에 비해 기간이 짧다. 또한 리모델링 이전 평형이 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하)이면 리모델링에 따른 부가가치세를 내지 않아도 된다.
3. 층 수를 높이는 것은 가능한가?
주택법에 따라 1층을 필로티로 설치할 경우 최상층 1개 층을 더 늘릴수 있다.
4. 어떤 단지가 리모델링에 유리한가?
용적률 200% 안팎, 10~15층 가량의 중층 아파트 등이 리모델링에 유리하다. 이런 단지는 재건축을 해도 용적률 규제와 개발이익환수제, 소형평형 의무비율 등 재건축 규제 때문에 수익성을 높이기 쉽지않기 때문이다.
5. 계단식 보다는 복도식소형아파트가 유리하다는데?
복도식 소형아파트은 확장 면적이 넓고 설계 변경 등이 쉽다는 장점이 있다.복도식 아파트는 설계 변경및 증축도 용이한데 2베이를 3베이로 바꾸는 것도가능하다. 복도식은 확장 면적에서도 유리할 수 있다. 현재 법적인 리모델링 범위는 전용면적 기준 30%다. 하지만 '전유면적'을 기준으로 하면 이야기가 달라진다. 전유면적은 전용면적에 복도 등의 주거 공용면적을 더한 공간을 말하는데 옛 건물 중에는 건축물 관리 대장상 '전유면적'만 표시된 곳이 많다. 전용면적을 확인할 수 없는 이런 건물들이 리모델링을 할 경우 전유면적을 적용해 증축을 더 할 수 있다는 얘기다.
6. 증축허용 면적이 주거전용면적의 30%까지라는 데 각 평형별로 얼마나 늘어나는 것인가?
증축허용면적은 전용면적을 기준으로 한다. 전용면적 18평형은 5.4평, 25.7평형은 7.7평, 30평형은 9평까지 증축이 가능하다.
7. 계단실, 엘리베이터실과 같은 주거공영면적이나 발코니 면적에 대해서는 규제가 없나?
주택기능의 회복을 위한 계단실, 엘리베이터실, 복도, 주차장과 같은 공용면적과 발코니와 같은 서비스 면적의 증가에 대해서는 제한이 없다. 다만, 건축법에 따라 동간거리, 사선제한 등과 같은규제를 받게 된다. 또 지하주차장 면적에 대한 규제역시 없다. 예를 들어33평 아파트(전용면적 25.7평)라면 전용면적은 25.7평의 30%, 즉7.7평까지 증축이 가능하며 주거공용면적(계단실 등)을 3평가량 늘릴경우 면적은 33평형에서 43평형으로 늘어나게 된다.
-<MB시대, 新 부동산 투자 전략>(박 상언 저) 中-
[박상언, 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]
