랜드마크형 초고층 주상복합 올해가 마지막?
지난 5월 29일 서종대 건설교통부 주거복지본부장은 한국디벨로퍼협회 초청간담회에 참석해 "부동산 개발업자들도 그 일만 갖고는 먹고살기 힘들 것"이라고 경고하며, "분양가상한제가 적용되면 주상복합은 공사비와 토지 매입 등 여러 부분에서 (사업하기)어려울 것"이라고 말한 바 있다.
앞으로 주상복합 사업 및 공급에 대한 미래에 흑암이 드리워질 수밖에 없다. 따라서 건설사들이 분양가 상한제가 적용되는 9월을 코앞으로 다가오면서 분양가 상한제를 피하기 위한 주상복합아파트 공급이 부쩍 늘고 있다.
■왜 공급이 줄어드나?
그야 당연히 사업을 통해 이윤이 창출 되지 못하기 때문이다. 분양가 상한제가 실시되면 토지비는 감정평가를 통해 인정받지만 건축비는 표준건축비에 가산비용, 약간의 선택사양 등을 통해 건축비를 인정받는다. 그러나 토지비를 논외로 하더라도 일반 아파트에 해당하는 건축비용을 주상복합에 적용하기 불가능하다. 기본 건축구조가 다르고 공사여건이 달라 표준건축비용으로 이윤을 창출하는 것이 어렵기 때문. 따라서 주상복합에는 분양가상한제를 적용하기엔 여러가지 장애요소가 많다.
■98년이전 주상복합 표준건축비 적용 안해?
이러한 이유로 인해 98년 이전 분양가 원가연동제가 시행되던 당시에도 주상복합 아파트에 대해서는 원가연동제를 적용하지 않고 분양가를 자율화 했다. 이는 건축허가를 받은 사업은 분양승인을 받지 않고 자율적으로 분양가격을 결정했으나, 2004년 4월부터 20세대 이상의 주상복합도 주택법에 의한 분양승인을 득하게 됨으로서 현재 건축허가를 통해 사업을 진행하는 300세대 미만 주상복합도 분양가 상한제가 적용된다. 따라서 건축허가 여부와 관계없이 20세대 이상을 공급하는 주상복합은 모두 분양가 상한제가 적용되 사실상 사업이 불가능하게 된 것이다.
분양가 상한제는 감정평가비용을 택지비를 인정하면서 기타 금융비용 등을 인정하지 않기 때문에 공사단가를 높여 최고급으로 꾸미고, 분양가를 높여 받던 기존 사업구도로는 주변시세의 80%정도에 분양가를 맞추기 힘들다. 수익은 커녕 오히려 마이너스 사업으로 가기 때문이다.
■수요자들도 막차 탈 준비해야 할 듯
지난 수년간 강남을 비롯해 지역의 중심에 고급주상복합아파트가 부동산시장의 시세를 주도하는 역할을 했고, 부동산 광풍의 주역으로 낙인찍히기도 했다. 반면 주상복합은 일반아파트의 고급화를 선도하는 역할을 했기 때문에 랜드마크형 주상복합의 경우 수요자의 반응은 뜨겁기만 하다.
지난 7월17일 한 주상복합 공급업체가 제헌절 공유일에 사업설명회를 개최했지만 2000여명이 참여하는 성황을 이뤘다. 주상복합의 공급이 사실상 힘들어지면서 정부가 이렇다 할 대책을 제시하지 않고 있음으로서 나타난 현상인 것. 소비자들도 고급주상복합이 막차라는 것을 인식하기 시작했다.
■일반 아파트도 주상복합처럼 옷 차려 입는다.
(1) 삼성래미안 동천
삼성물산이 용인 동천지구에 2393세대의 대단지 고급아파트를 공급한다. 래미안 동천은 일반아파트지만 고급주상복합에 적용되는 호텔식 통합로비, 무인택배시스템, 다양한 주동설계(삼각-타워형, L자-타워형, 판상형 등), 최고급부대시설 등 설계에서 내부시스템까지 모두 고급주상복합에 적용되던 항목들이 단지 내로 고스란히 들어왔다. 빠르면 7월말 분양예정이다.
(2) 인천 학익동 풍림 엑슬루타워
초고층타워형을 지향하는 주상복합외관을 최근 풍림산업이 인천에 53층 일반아파트를 공급했었다. 주상복합에서나 볼 수 있었던 스카이브릿지가 적용돼 관심을 끌었다.
[박상언 유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr) 대표]
