특히 정부가 집값을 잡겠다고 나서면서 대책을 쏟아부었지만 정작 시장에는 큰 파장을 불러일으키지 못했습니다. 그러나 2007년 지금까지 나왔던 대책 가운데 시장에 영향을 줄 만한 제도들이 시행을 앞두고 있어 내년 집값이 어떻게 움직일지 관심이 집중되고 있습니다.
그런 의미에서 2007년 바뀌는 부동산 법규들 가운데 관심 가져야할 제도를 정리해 봤습니다. 여러분들의 내집마련, 재테크 전략에 도움이 되시길 바랍니다.
먼저 양도소득세에 관한 부분입니다. 내년부터 양도세율이 크게 오르기 때문에 미리미리 잘 살피는 것이 중요합니다. 먼저 모든 주택에 양도세가 실거래가 기준으로 적용되며 1가구 2주택자는 50% 중과됩니다. 뿐만 아니라 장기보유특별공제도 받을 수가 없게 돼 세부담이 크게 늘 것으로 보입니다. 따라서 1가구 2주택자들은 남은 한달여 안에 보유 주택 한 채를 매도하는 것이 가장 좋으며 팔지 않을 경우, 자식들에게 미리 증여를 하는 방법도 괜찮습니다.
또 하나의 세금, 종합부동산세입니다. 종부세는 *공시가격 6억원 이상 주택소유자 *공시지가 6억원 이상 나대지 소유자 *공시지가 40억원 이상 사업용 부속토지 등을 소유하고 있는 사람에게 해당되는 세금인데요. 종부세 과표적용률이 현행 70%에서 80%로 오릅니다. 정부에서 종부세 도입시 2009년까지 과표적용률을 100%로 차츰 올릴 것이라는 발표대로 꾸준히 세율이 상승하고 있습니다. 따라서 올해 급등한 부동산 가격에 과표적용률이 올보다 10% 더 상승할 경우, 6억원이 넘는 고가주택의 세부담을 커질 수 밖에 없을 것입니다.
내년 비과세 혜택이 하나 사라집니다. 바로 신축주택에 대한 1가구1주택 비과세 특례제도인데요. 이 제도는 외환위기 때 한시적으로 도입된 제도로 주택 보유자라도 일정기간 분양 또는 신축한 주택을 구입하면 신축주택은 보유하지 않은 것으로 간주, 기존 주택에 1가구 1주택 비과세 규정을 적용토록 한 것입니다. 하지만 내년 12월 31일자로 비과세 특례가 없어지기 때문에 1998년~2003년에 지어진 공동주택 60여만가구의 최초 입주자로 1가구 2주택 이상 보유자는 2007년 12월 31일 안에 기존 주택을 매각해야 양도세가 감면됩니다.
상가가 아닌 아파트에 후분양제가 드디어 적용됩니다. 후분양제가 2005년 4월 상가에 적용되면서 상가시장이 급격히 조정기를 맞았었는데요. 아파트 시장엔 어떤 영향을 줄지 기대됩니다. 이미 건교부가 2004년 후분양제 도입을 발표하고 유예기간을 거쳐 2007년, 주공 등 공공부문의 공급주택은 40%, 2009년 60%, 2011년 80%의 공정을 끝낸 뒤 분양을 하도록 명시했습니다. 특히 현재 은평뉴타운에 짓고 SH공사가 짓고 있는 아파트를 후분양하기로 결정했으며 앞으로 SH공사가 직접 짓는 아파트는 물론, 서울시가 조성,매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트도 후분양제가 적용될 수 있도록 할 방침이라고 합니다. 하지만 일각에서는 후분양제가 도입되면 선시공에 드는 금융비용이 분양가에 첨가돼 지금보다 분양가가 더 높아지는 게 아닐까 우려하고 있습니다. 국민을 위해 후분양제를 도입한 만큼 적당한 분양가가 매겨졌으면 좋겠습니다.
부동산 실거래가 신고방법과 신고대상에 대한 내용이 담긴 ‘공인중개사의업무와부동산거래신고에관한법률' 법안 개정안이 2006년 말 국회 본회의에 상정을 앞두고 있는데요. 이 개정안이 국회를 통과하면 빠르면 내년 하반기부터 실거래가 방법과 대상이 달라집니다.
먼저 부동산 실거래가 신고를 매도자 또는 매수자 중 한쪽만 해도 되며 다른 한쪽이 거부할 경우에는 취득세의 3배 범위에서 과태료가 부과됩니다. 지금껏 세금중과 등의 이유로 매도자 또는 매수자 한쪽이 실거래가 신고에 비협조적으로 나오면 실거래가신고기간을 넘기게 돼 할 수 없이 과태료 처분을 받는 경우가 있었는데요. 이제 굳이 설득할 필요없이 매도/매수자 중 한명만 신고해도 되니 걱정하지 않아도 될 것 같습니다.
두 번째는 실거래가 신고 기간이 연장됩니다. 부동산 거래 후, 30일 이내 실거래가 신고를 해야하는 현행에서 60일 이내로 늘어납니다. 따라서 60일 안에만 신고하게 되면 과태료를 물지 않아도 됩니다.
마지막으로 아파트 분양·입주권도 실거래가 신고대상에 해당됩니다. 지금까지 분양권은 아예 실거래가 신고 대상에서 제외되고 재건축,재개발 조합원 입주권 역시 토지지분에 대해서만 권리가액으로 실거래가를 신고했습니다. 분양·입주권 실거래가 신고는 일반아파트와의 과세형평이 맞지 않는다는 문제로 꾸준히 제기돼온 사항입니다. 특히 강남 고가 아파트들의 입주권 프리미엄에 대한 과세방법이 없다는 점이 계속 지적돼 왔습니다. 신고 대상 분양권은 주택법상 사업계획승인을 받는 20가구 이상의 단독주택과 공동주택, 300가구 이상의 주상복합아파트입니다.
이 개정안이 시행되면 분양·입주권도 모두 실거래가 신고를 해야하며 그 가격을 기준으로 세금이 부과됩니다. 따라서 분양권은 매도자의 양도세 부담이, 입주권은 매수자의 경우 지분 취득에 따른 취득·등록세, 매도자는 양도세 부담이 늘어날 것으로 보입니다.
‘주택법‘ 시행령 개정되면 준공연한 15년 이상인 아파트는 리모델링으로 증축이 가능합니다. 공동주택 난방 등 급수설비와 위생설비의 수선 주기인 15년과 맞지 않아 경제성이 떨어지고 효과적인 공동주택 유지관리가 어렵다는 지적이 많아지면서 리모델링이 가능한 연한을 기존 20년에서 15년으로 앞당겨준 것입니다. 특히 전용면적을 최대 30%까지 늘릴 수 있어 리모델링 사업이 활발해질 전망입니다. 하지만 리모델링 증축 기간 축소가 재건축을 하려는 사람들의 마음을 돌릴 수 있을지는 의문이네요.
[이유선 아이엠리치 기자]
