미분양 아파트란 한마디로 분양이 되지 않은 상태의 아파트를 말한다. 분양이 되지 않은 이유를 살펴보면 상품이 좋지 않아 팔리지 않는 경우가 대부분이지만, 그중에는 상품은 좋으나 소비자가 잘 모르기 때문에 팔리지 않는 경우도 있다. 또는 지금과 같이 강력한 정부의 규제정책으로 미분양이 발생하곤 한다.
6월 말 현재, 지방 미분양 아파트는 총 ５만 5000여 가구. 이는 1년 사이 33％ 급증한 수치다. 지방의 경우 서울, 수도권 보다 부동산 펀드멘탈이 취약해 관련정책에 민감할 수밖에 없다. 그러나 미분양 물량도 매입지역·시기·평형만 잘 고르면 보약이 될 수 있다는 것이다. 다만 이러한 방법은 청약통장이 없는 사람의 ‘고육지책(苦肉之策)’ 투자기법임을 알아두자.
그렇다면 미분양 아파트투자에 앞서 살펴보아야 할 것은 무엇인가?
첫 번째는, 미분양의 발생사유가 무엇인지 분석해야 한다. 예를 들어 일시적인 공급과잉 혹은 수요 감소에 의한 것인지 투자심리의 위축에 의한 것인지, 아니면 구조적인 수급불균형에 의한 것인지를 잘 판단해야 한다. 이는 지역마다 결합정도에 따라 사정이 다르며 대개 복합적으로 작용한다.
지역요건은 좋은데 수요에 비해 아파트가 과다하게 공급된 상황에서 규제정책이 나오거나 경기가 조금만 나빠져도 투자수요가 줄어들어 미분양 아파트가 생긴다.
사례를 들어보자. 실제로 2~3년 전 용인 죽전·동백, 수지, 파주 등지에서 대규모 택지개발계획에 의해 세워진 아파트들도 미분양이 적지 않게 생겼다. 지금은 어떠한가. 먼저 교하지구를 지나는 경의선은 앞으로 복선화가 이루어지고, 제2외곽순환고속도로도 새로 뚫린다. 또한 지하철 9호선도 가까운 곳에서 개통되며, 엘지 LCD 파주공장도 생기고, 장기적으로는 통일을 대비한 수도가 들어설 수 있는 지역이다.
또한 지난해 판교분양 얘기가 나오면서 가장 많이 오른 곳이 용인 수지지구로 이 곳 역시 2~3년 전만 해도 미분양 재고 및 미입주 물량 과다로 몸살을 앓은 곳이다. 그러나 2005년 이후 고분양가 파동 후 프리미엄이 급등하기 시작했다. 미분양이라고 해서 무조건 꺼릴 이유가 없다는 뜻이다. 장기적 관점에서 보면 꾸준히 오를 수 있는 지역의 미분양 아파트는 투자하기에는 최적의 조건을 갖추었다고 볼 수 있다. 올 봄 입주를 시작한 동백지구 역시 유사한 경우다.
두 번째는 대규모 택지개발과 발전가능성이 높은 지역을 노려야 한다는 것이다. 특히 수도권 중에서 대단위 택지개발 예정지에 관심을 가지면 투자할 곳이 눈에 보인다. 일례로 남양주의 호평·평내지구와 양주지역 역시 초기에 미분양이 났었다. 또한 지금도 그리 사정이 좋은 편은 아니다.
그러나 향후 대단위 택지개발 예정지구에는 반드시 도로건설계획이 따라붙게 마련이므로 비록 미분양이 났다 하더라도 나중에는 수도권과의 접근성이 훨씬 좋아지기 때문에 수요가 공급을 따라잡게 되어 있다. 따라서 미분양 초기에 물량을 잡은 경우 상당한 프리미엄을 챙길 수 있었다.
통상 아파트는 미분양이 해소되는 순간 프리미엄이 붙는다는 특징이 있다. 분양되지 않은 아파트가 분양되는 순간 프리미엄이 붙어 투자이익을 가져다준다는 뜻이다. 기본적으로 서울, 수도권 및 일부 호재가 내재되어 있는 지방도시는 아파트 공급이 적은 상태이기 때문에 시간이 지나거나 입주가 임박하면 결국 미분양은 해소되기 마련이다. 미분양 아파트 투자 시 문제는 얼마나 적절한 곳에, 적절한 시점에 투자하느냐이다.
오늘(9월 1일)부터 부동산 거래세인 취등록세가 2%로 인하된다. 아파트 대출조건 및 분양대금 등 금융조건과 아파트 방향, 층수, 조망 등 내부조건을 분석하여 판단하되 당장의 투자가치보다 향후 발전가능성이 높은 지역의 미분양 아파트를 내집으로 마련할 수 있는 결실의 계절이 되길 바란다.
[고종완 RE멤버스 대표]
