해외에 2년 이상 거주했다면 주거용 해외부동산을 영구 보유할 수 있다는 주거용 해외부동산 취득 자유화가 지난 1일 발표되었다. 아직까지는 주거용에 한정되어 있지만 내년 투자목적의 부동산 취득도 자유화 할 방침이어서 이번 발표는 어느 때보다 그 효과를 기대해 볼만 하다. 사실이 이렇다보니 해외부동산 취득에 눈을 돌리는 수요가 늘어나고 있지만 정작 실수요자들은 어떤한 방법으로 주택을 취득하는지에 대해서는 어려움을 겪고 있다.
이에 미국시장을 중심으로 그동안 상당수 편법, 불법으로 진행되었던 해외부동산 취득 절차에 대한 합법적인 가이드라인을 통해 그 리스크를 줄여보자.
주거용 주택을 구입하기 위해서는 먼저 현지에서 직접 매물을 보는 것이 필요하다. 그러기 위해서는 한국에서 먼저 해외부동산 전문기업과의 상담을 통해 부동산을 구입할 지역의 정보와 절차 등을 충분히 고려해야 한다. 또한 그 지역에 오랫동안 거주한 에어전트라면 해당 지역에 대한 다양한 정보를 토대로 고객에게 필요에 꼭 맞는 매물을 보다 쉽게 찾을 수 있도록 도와준다.
결정 후 현지에 도착하면 담당에이전트의 안내로 매물을 구경한다. 처음부터 마음에 드는 매물을 찾는 경우는 거의 없기 때문에 에이전트를 통해 다양한 매물을 보고 조건을 체크하는 것이 좋다. 매물을 구경하고 결정하는 시간은 짧으면 하루안에 결정날 수도 있지만 만약 마음에 드는 매물이 없을 경우는 그 시간이 계속 늘어나게 된다.
적정한 매물을 결정했다면, 매도자측에 오퍼를 넣게 된다. 오퍼란 매수자가 자신의 구매 의사를 구매 가격 등의 조건들과 더불어 매도자측에 제출하는 것으로 매도자가 이를 수락할 경우에 계약이 성사된다. 오퍼를 넣을 때는 디파짓(Deposit)이라 하여 선수계약금을 같이 넣는데 보통 집값의 3%선이다. 이 offer가 성사가 되면 에스크로가 Open된다. 에스크로란 부동산거래에서 매도인과 매수인이 합의 한 대로 거래가 이루어질 수 있도록 자금과 서류 등 모든 책임을 제3자에게 맡기어 이해당사자의 권리와 의무를 동시에 처리하기 위한 제도이다.
구입 주택 가격을 현찰 100%로 살 경우 에스크로 기간은 7~10일 소요되지만, 융자를 할 경우 보통 30~45일 소요된다. 미국은 장기주택대출(모기지론)이 가장 발달되어 있는 나라이다. 합법적으로 비자를 발급받은 사람이라면 누구나 대출을 통해 주택을 구입할 수 있다. 단, 외국인의 경우 주택가격의 30~35% 정도의 다운페이(실투자금액)를 하는 조건에서만 가능하다. 융자는 적어도 에스크로가 끝나기 일주일전까지는 모든 절차가 끝나야 한다. 모기지를 신청할 때에는 여권, 비자, 출입국확인서를 제출하면 된다.
에스크로 기간 동안 각종 Inspection(검사)이 이루어지는데 이중 가장 중요한 것은 소유하려는 부동산 소유권에 아무런 하자가 없다는 명의조사보고서를 타이틀 보험 회사에서 작성하여 일을 진행시키는 것이다. 이 타이틀보험은 매도자 측에서 지불한다. 모든 계약 조건들이 만족되면 에스크로가 클로징된다. 이 기간동안 한국에서 부동산 매매 취득 신고와 송금도 진행해야 한다.
이렇듯, 합법적인 비자와 집값의 30~35% 정도의 다운페이만 있다면 미국에서 집을 구입하는 것은 손쉽다. 아무리 꼼꼼하게 체크하고 철저하게 사전분석을 하여도 해외 부동산 취득은 결코 쉽게 볼 수 있는 것이 아니다. 특히 언어적 문제나 현지 부동산 관행, 현지 동향 등을 파악하기란 어려운 것이 사실이기 때문에 전문적이고 신뢰성 있는 부동산기업과 에이전트를 만나는 것이 무엇보다 중요한 일이다.
한국에서도 마찬가지지만 묻지마식의 부동산 취득은 절대 안된다. 꼼꼼한 사전조사와 현지 답사는 필수이며 또한 지인이나 친인척을 통한 거래는 삼가는 것이 좋다. 반드시 전문기업을 통해 거래를 해야 하며 충분한 시간을 갖고 여유있게 움직여야 리스크를 줄일 수 있다.
[양미라 뉴스타부동산 한국본사 정보사업부 과장]
