주택경매시장이 하늘 높은 줄모르고 과열되고 있다. 낙찰가율이 100% 넘는 것이 다반사이고, 물건에 따라 20명, 30명이 입찰할 정도로 경쟁이 치열하다. 이쯤되면 전문가는 한번쯤 쉬었다 가지만 초보자는 어디 그런가? 막차 타는 것 아니냐 하면서도 부동산가격 상승세에 압도당하고, 경매법정 인파에 압도당해 우선 낙찰받고 보자는 절박한 심정이 앞서기 마련이다.
그러다보니 경매법정마다 입찰사고도 부쩍 빈번해졌다. 당일 취하, 변경된 물건에 입찰하거나 입찰표에 입찰가액을 수정한 채로 그대로 입찰하거나 터무니 없이 높은 가격에 고가낙찰되거나 서둘러 입찰하는 바람에 입찰가액에 '0'을 하나 더 붙여 입찰하는 등등.., 그 사고유형도 각양각색이다.
최근에는 서울을 비롯하여 수도권 전역이 재개발 또는 재건축으로 몸살을 앓고 있는 데에 따르는 사고도 많아졌다. 재개발구역에 포함되는 줄 알고 입찰하였는데 나중에 확인해 보니 재개발구역에서 벗어났다거나 재개발이라는 호재만 보고 권리분석을 소홀히 한 채 입찰하였다가 권리를 떠안게 되는 낭패를 당하게 되었다는 식이다.
권리분석 잘못으로 낭패를 당했다는 것은 예상치 못한 권리를 떠안게 되어 온전한 소유권행사에 제약을 받고 있다는 것이고, 개발호재에 대한 잘못된 판단은 대부분 필요 이상의 높은 금액으로 낙찰되어 대금납부를 포기하게 되는 것으로 귀결된다. 후자의 경우 낙찰자가 제공한 입찰보증금은 몰수하여 재경매시의 낙찰대금과 함께 배당재단에 편입되는데, 간혹 재경매 진행중 경매가 취하되어 종전 낙찰자가 몰수당했던 입찰보증금을 되찾게 되는 경우도 있다. 사례를 하나 들어보자.
일전에 서울지방법원(경매8계)에서 성북구 동선동에 소재한 지하층 연립 23평형(대지지분 24.11평)이 경매에 부쳐진 적이 있다. 감정평가액이 1억2천만원이고, 최저매각가도 1억2천만원으로 이날 처음으로 경매에 부쳐지는 물건이다. 결론적으로 이 물건은 1억3천만원에 단독으로 낙찰되었으나, 낙찰자는 낙찰 후1주일내에 부랴부랴 매각불허가신청을 하기에 이르렀다. 그러나 그 불허가신청은 받아들여지지 않아 대금납부기한이 지정되었고, 결국 낙찰자는 대금납부를 포기하였다. 입찰보증금 1200만원을 몰수당했음은 물론이다.
사유인즉 당해 물건이 재개발구역에 포함되는 것으로 믿고 입찰하였으나, 단독 낙찰에 대한 불안한 마음으로 현장조사를 다시 진행해보니 5m도로 하나를 사이에 두고 재개발구역에서 빠졌을 뿐만 아니라 시세도 7천만원~8천만원 정도로 감정가보다 터무니 없이 낮았다. 재개발구역 포함 여부는 서울시가 공개한 2010년 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획(2004년6월)에 구역별로 표기된 도면(프린트한 자료)을 보고 판단하였지만, 도면이 작아 구역경계가 불명확한데도 세부확인작업 없이 입찰한 것이 화근이 되었다.
천만다행으로 이 물건은 재경매 진행중인 종전 낙찰 후 4개월만에 경매가 취하되었고, 낙찰자는 몰수되었던 보증금을 반환받을 수 있었다. 잃을 뻔했던 1200만원을 뜻하지 않게 돌려받는 행운을 누렸지만, 그간의 마음고생이 이만 저만 아니었으리라! 지옥과 천당을 오간 이 같은 사례는 어쩌다 한번 있을 정도로 극히 드문 일이다. 대부분은 입찰보증금을 몰수당하는 것으로 종결지어진다. 이른바 경매사고인 셈이다.
지금 이 순간에도 전국 법원에서 경매사고들이 터지고 있다. 특히 주택경매의 과열로 주거용 부동산에 대한 경매사고가 더욱 빈번해지고 있다. 경매사고를 당하고 몰수당한 보증금을 되찾기 위해 정한수 떠놓고 당해 물건의 경매가 취하되기만을 바랄 수는 없다. 확신이 설 때까지 몇 번이고 선행되어야 할 현장조사를 통해서만이 위 사례의 핵심이 되었던 재개발구역 포함 여부 및 시세에 대한 판단 오류에서 벗어날 수 있다는 것을 명심하여야 할 것이다.
[이영진 디지털 태인 경매사업담당 이사]
