오늘날 대부분의 사람들에게 내집마련이란 단순히 거주기능으로서 뿐만 아니라 재테크측면에서 중요시되고 있다. 이 두 가지를 동시에 충족시킬 수 있는 게 파주, 광교신도시 ,검단신도시를 비롯한 2.3기 신도시라는걸 누구도 부인할 수 없다. 향후 개발되는 신도시에서 공급되는 물량은 정부의 분양가 인하 대책에 따라 당초 예상보다 대폭적인 분양가 인하효과가 기대된다.
신도시에 주목해야 하는 이유
신도시에서의 주택공급정책은 ‘삶의 질’을 고려한 '친환경적인 주택공급'이 목표다. 또한 업체들이 경쟁적으로 신평면을 채택하고 있어 베란다 확장까지 감안하면 중소형 평형에 당첨되더라도 중대형 평형으로의 생활을 만끽할 수 있다.
우리나라의 주택시장은 완전히 수요와 공급에 의한 시장자율에 맡겨지지 않는다. 정부가 나서서 무주택서민들이 보다 저렴하게 내집마련할 수 있는 길을 열어주고 있다.
특히 앞으로 공급될 신도시 공급물량의 상당 물량이 공영개발 방식으로 공급되기 때문에 장기간 무주택조건을 갖춘 청약 통장 가입자들에게는 내집마련 길이 더욱더 가까워졌다.
분양가도 대폭 낮춰질 듯
정부의 계획대로라면 앞으로 건설될 신도시는 아파트 분양가도 현행보다 20~30% 정도 낮춰질 전망이다. 기반시설 설치비가 국가와 입주자가 적절히 분담하는 방안을 추진되고 용적률. 건폐율이 종전에 공급된 신도시보다 상향되기 때문이다.
신도시 아파트시간이 갈수록 값어치 높아져
대규모 조성되는 공공택지, 즉 신도시는 정부의 주도적인 계획하에 순차적으로 개발된다. 시간이 갈수록 기반시설도 완비되기 때문에 신도시내 아파트는 입주시점이 가까워질수록 상승하는 특징이 있다. 하지만 분양가 상한제 및 채권입찰제가 적용되는 신도시 공급물량의 경우, 일정기간 전매가 제한된다.
신도시아파트에 당첨되더라도 바로 시세차익은 힘들 전망이나 합법적인 전매가능시점에 이르면 상당한 시세차익이 기대된다.
지역우선순위를 최대한 활용하라
수도권에서 공급되는 20만평이 넘는 택지지구에서는 전체 공급물량의 30%는 지역 주민에게 우선 배정되고 나머지 70%는 그 지역 외에 거주하는 청약자의 몫이다. 앞으로 나올 신도시도 거주기간에 따라 지역우선순위를 두기 때문에 지자체별로 거주기간 차등화를 둔다는 점도 미리 파악해야 한다.
최우선 순위이면서 거주기간이 충족된 지역주민인 경우 청약할 수 있는 횟수가 많기 때문이다. 예를 들면 분양가 상한제가 적용되는 전용면적25.7평 이하의 공공택지의 경우 최우선순위는' 해당지역에 사는 40세 이상의 10년 무주택 세대주'로 공급 물량의 40%를 최우선 배정받는다. 최우선 순위끼리 경쟁에서 탈락하더라도 수도권 40세.10년 이상 무주택자들과 한 번 더 겨룰 수 있는 기회를 가지게 된다.
따라서 본인이 평소 염두해 두고 있는 신도시물량이 나오기 전에 지역우선순위를 갖추기 위해 해당지역으로 거주지 이전도 고려해 볼만하다.
바뀌는 청약관련법을 숙지하라
이르면 2008년부터 주택청약제도가 당첨제에서 가점제로 바뀐다.
개편안에 따르면 현행 중소형 청약 예․부금 가입자들은 2008년부터 ▲부양가족(부모 자녀)수 ▲ 무주택 기간 ▲가구주 나이 ▲청약통장 가입 기간 등 4개 항목별 가중치(13~35점)에 개인점수를 곱해 환산한 점수로 아파트 당첨자가 가려진다. 청약제도가 2008년부터 부양 가족수와 나이가 많은 장기 무주택자에게 아파트 당첨 우선권을 주는 방식으로 바뀔 예정이다.
새로운 청약제도는 전용면적 25.7평 이하 공공택지 분양부터 시작하며 2010년부터는 민간택지에도 적용된다. 반면, 전용면적 25.7평 초과 주택은 현행과 같이 채권입찰제로 하되, 동일순위 내 경쟁이 있을 경우 2008년부터 제한적으로 가점제를 적용한다.
단, 민간택지내 전용면적 25.7평 초과 민영주택은 분양가 자율화가 시행되고 현행 추첨제를 그대로 유지한다.
2010년부터 '주거수준지표'와 '경제지표'가 적용될 예정인데 앞으로 소득수준이 낮을수록, 보유한 재산이 적을수록 주택 청약시장에서 우위를 점할 것으로 보인다.
청약 가점제를 주요 골자로 한 청약제도 개편의 최대 수혜자는 ▲나이 45세 이상 ▲무주택기간 10년 이상 ▲부양가족 5명 이상 ▲통장 가입기간 10년 이상인 사람이다. 여기에 해당하지 못하는 30․40대 가구주(특히 현재 1주택 소유주)는 청약제도가 개편되기 전에 청약통장의 활용을 적극 고려해봐야 하겠다.
따라서 2008년 청약제도 개편에 앞서 새로운 청약제도에 불리한 수요자들이 지난해 하반기에 이어 올해도 분양시장을 뜨겁게 달굴 것으로 예상된다. 이에 따라 각 청약통장별 특징을 살펴보고 하반기에 유망한 청약단지를 알아두면 청약통장 활용에 도움이 될 것이다.
[박상언 유엔알 컨설팅 대표]
