[화이트페이퍼=최창민 기자] 신규 분양 아파트의 가격을 낮추기 위해 민간택지의 분양가를 제한하는 '민간택지 분양가상한제'가 29일부터 시행된다. 정부는 집값이 최대 10% 떨어질 것으로 기대하지만, 부동산 전문가는 공급 절벽을 우려하고 있다.
분양가 상한제는 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 더한 분양가를 산정하고, 산정된 가격 이하로 분양하게 하는 제도다. 이날부터 상한제가 적용되는 지역은 서울 18개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진·강서·노원·동대문·성북·은평) 309개동과 경기 3개시(광명·하남·과천) 13개동 등 총 322개동이다. 상한제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가 심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 한다.
상한제는 지난 2005년부터 공공택지 내 전용 84㎡ 이하부터 적용되기 시작해 이듬해 공공택지 내 모든 주택으로 확대됐으나 2008년 글로벌 금융위기를 계기로 유명무실해졌다.
이후 주택시장이 다시 과열되자 문재인 정부는 2017년 11월 분양가 상한제 적용 기준을 종전보다 강화한 데 이어, 2년 뒤인 지난해 11월엔 대상 지역을 지정했다. 민간택지 분양가 상한제가 4년 7개월여 만에 부활의 신호탄을 쏜 것이다.
정부는 분양가 상한제로 집값이 낮아질 것으로 보고 있다. 민간택지에 분양가 상한제가 적용되면 현재 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 일반 분양가보다 5∼10% 가량 낮아질 것이라고 예상한다. 감정평가한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식이기 때문이다.
하지만 감정평가 금액이 시세의 절반 수준인 공시지가를 토대로 하기 때문에 감정평가액은 실제 시세보다 낮게 산정되는 것이 일반적이다.
반면 부동산 시장은 공급 자체가 줄어들어 가격 왜곡이 더 심화될 것이라는 시각이 지배적이다. 과도한 분양가 통제로 공급 절벽이 심화될 것이라는 전망이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이번 분양가 상한제 적용 지역은 올해 부동산 가격이 이미 많이 올랐기 때문에 시세를 반영하기 위해 내년으로 분양 시기를 미룰 가능성이 높다"며 "내년에도 부동산 가격이 오를 경우, 후분양으로 돌아설 가능성도 있다. 이렇게 되면 공급이 더 줄어들 것"이라고 내다봤다.
