[화이트페이퍼=박세리 기자] 결혼을 하고도 부모와 함께 사는 캥거루족, 독립 했다 다시 부모와 합치는 리터루 족. 모두 폭등하는 전·월세 임차비용 때문이다. 이마저도 할 수 없어 집값에 근접한 전세 보증금을 내고 살기도 한다. 전 재산에 빚까지 낸 전세금을 안전하게 지키기 위해서는 반드시 ‘전입신고와 점유(이사)’를 제때 해야 한다.
집주인과 임대차계약서를 썼는데도 계약서만으로는 법적 효력이 없는 걸까. 없다. 반드시 전입신고를 해야 법의 보장을 받을 수 있다. 게다가 알아 두어야 할 점은 전입신고의 경우 신고 즉시 전입의 효력이 발생하는 것이 아니며, 신고 다음 날 0시부터 그 효력이 인정된다는 점이다. 점유도 마찬가지다. 전입신고와 점유를 다른 날 했다면 각 발생일 중 늦은 날이 발생일이다.
따라서 두 가지를 제때 이행해야 임차인은 만약의 사태에 자신의 보증금을 돌려받을 수 있을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 ‘대항 요건’을 갖추게 된다.
집주인의 사정으로 집이 부동산경매 물건이 됐다고 가정해보자. 이때는 임차인이 대항 요건을 갖추었다는 이유로 낙찰자에게 무조건 자신의 보증금을 모두 돌려받을 때까지 이사를 가지 않겠다고 주장할 수만은 없다. 대항력을 주장하려면 ‘선순위 임차인’이 돼야 한다. 즉, 낙찰자가 주장할 수 있는 말소기준권리보다 임차인이 먼저 전입과 점유를 마쳐야만 선순위 임차인으로 대항력을 주장할 수 있다.
<부동산 경매 어렵지 않아요>(알키.2016)가 전하는 내용이다. 문제는 임차인의 전입신고일 당일에 집주인이 근저당 등기접수를 했을 경우다. 임차인의 전입신고와 점유가 효력을 발생하는 시점이 다음날 0시부터이므로 집에 경매가 진행된다면 근저당 등기접수일보다 1일 늦어 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없다. 임차인의 대항력 발생일이 근저당 등기접수일과 동일하다면 다행이다. 근저당 효력은 일반적으로 당일 오전 9시로 봐서다.
돈 없는 세입자들에게 하루의 불안한 공백이 존재한다. 하지만 여기에도 나름의 대책이 있다. 잔금을 치르기 직전 등기부를 한 번 더 확인해 변경 사항 여부를 다시 확인하고, 동시에 ‘등기신청사건 처리현황’을 열람해야 한다. 아직 등기부에는 등재되지 않았지만, 등기소에 근저당이 접수된 것이 있는지 확인할 수 있다.
