20억 원 이하, 부채비율 80% 이하 주택 대상
[화이트페이퍼=김성지 기자] 임차인이 전세보증금을 집주인 대신 주택도시보증공사(HUG)에 맡기고 계약이 끝나면 직접 돌려주는 새로운 임대차 제도가 시행된다. 세입자는 전세금 미반환 위험을 줄이고 집주인은 HUG로부터 연 4.35%의 임대수익을 받을 수 있다.
국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 시중 월세 물건을 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인 모집공고를 4일 시행한다고 밝혔다.
이번 사업은 8·13 주택 신속공급 방안의 후속 조치다. 그간 관계부처 협의 등을 통해 계약구조, 참여요건, 임대인 혜택 등을 마련했으며 이번 공고를 통해 본격적으로 사업을 추진한다.
사업의 핵심은 임차인의 보증금 상당액을 임대인이 아닌 HUG가 직접 보관하고 반환하는 구조다.
임대인과 HUG, 임차인이 3자 계약을 체결하면 임차인은 전세보증금에 해당하는 금액을 HUG 전용 계좌에 예치한다. HUG는 이를 운용해 임대인에게 매월 약정 수익을 지급하고 계약 종료 시 임차인에게 예치금을 돌려준다.
임차인은 전세형 계약을 선택하면 별도의 월세를 내지 않고 거주할 수 있다. 임대인이 보증금을 직접 받지 않기 때문에 임대인의 채무로 주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 예치금은 HUG가 보관한다.
임대인과 임차인이 계약 종료 후 2개월 이내에 합의하지 못하면 해당 금액은 법원에 공탁된다.
임대인에게는 연 4.35%의 세전 약정 수익률이 적용된다. HUG가 예치금을 운용해 매월 월세 형태로 지급하는 방식이다.
수익률은 계약기간과 갱신계약 기간까지 동일하게 유지되며, 향후 신규 모집분에는 시장금리 등을 반영해 반기별로 별도 수익률이 제시된다.
예를 들어 임차인이 2억 원을 예치하면 임대인은 세전 연 870만 원, 월평균 72만5000원을 받는다. 3억 원 예치 시에는 연간 세전 1305만 원, 월평균 108만7500원의 수익을 받을 수 있다. 이번 공고의 수익률은 계약기간과 갱신계약에도 동일하게 적용되며 향후 신규 모집 때는 시장금리 등을 반영해 조정될 수 있다.
공실 부담을 줄이기 위한 지원도 마련됐다. 기존 계약 종료 후 공실이 발생하더라도 후속 안심신탁 계약을 체결하고 입주까지 완료하면 HUG가 최대 2개월분의 월 수익을 추가 지급한다.
정부는 HUG가 개인·법인 임대인에게 지급하는 월 수익에 대해 소득세 또는 법인세를 50% 감면하고, 감면 세액에 부과되는 농어촌특별세도 비과세하는 세제 지원 도련할 계획이다.
사업 참여 대상은 주택가격 20억 원 이하이면서 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하인 주택이다. 아파트와 빌라 등 주택 유형에는 제한을 두지 않으며, 임대인과 임차인의 소득·자산 기준도 별도로 적용하지 않는다.
다만 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거 안정을 해칠 우려가 있는 경우에는 가입이 제한될 수 있다.
임차인은 계약 체결 시 예치금의 10%를 계약금으로 납부하고 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입하면 된다.
임대인 참여 신청은 이날부터 HUG 안심전세포털과 전국 HUG 지사에서 상시 접수한다. 임차인이 확보되지 않은 주택도 신청할 수 있으며 임대인이 희망하면 HUG 홈페이지에 임대물건을 게시해 임차인 모집을 지원한다.
신청 이후 주택 요건 심사와 3자 계약 체결, 예치금 납부 등을 거쳐 내년 1월부터 입주가 시작될 예정이다.
