[화이트페이퍼=유수환 기자] “강남 (부동산시장) 불패는 항상 작동하는 진리는 아닙니다. 오히려 강남 불패는 집값이 오를 때만 영원한 법입니다. 버블이 형성되었을 때는 하락할 때는 낙폭이 더 클 수도 있습니다.”
최근 강남권 재건축 아파트 분양가 경쟁에 대한 박원갑 KB국민은행 부동산 애널리스트(수석 전문위원)의 진단이다.
최근 강남 재건축 아파트의 분양가격이 사상 최고가를 넘어서자 강남 불패 논란이 다시 일고 있다. 강남 재건축 아파트는 3.3㎡당 4000만원을 넘었지만 높은 경쟁률로 완판 행진을 벌이고 있다.
건설업계는 강남 불패를 들어 강남 아파트값은 계속 상승할 것이라는 낙관론을 펼친다. 하지만 기자를 거쳐 애널리스트로 일하고 있는 박원갑 수석전문위원은 주택시장이 위축되거나 불황을 맞으면 강남도 예외가 될 수 없다고 지적한다.
◆ 치솟는 강남 분양가, 상한제 폐지 이후 분양 열풍
강남 아파트 분양가격이 3.3㎡당 4000만원으로 치솟은 이유는 정부의 부동산 활성화정책 때문이라고 박원갑 수석위원은 지적한다. 그는 “청약규제 완화로 청약 수요자들이 급증했다. 또한 분양가 상한제가 폐지도 큰 영향을 미쳤다”고 말했다.
특히 재건축 아파트 단지는 조합원들이 수익을 내기 위해 최대한 높은 분양가를 (시공사에) 요구해 분양가 상승 원인이 되고 있다고 박 위원은 설명한다. 박 수석위원은 “조합원 입장에선 일반 분양가를 높여야 자신의 추가부담금이 낮아지므로 시장만 받쳐준다면 분양가를 최대한 올려 받고 싶어한다”며 “지금 분양시장 열기가 뜨거워지며 고분양가를 책정해도 분양이 되다보니 분양가가 오르는 것”이라고 말했다.
그는 분양가 상승흐름이 집값 상승의 원인이 될 수 있다고 말한다. 그는 “분양가를 높게 책정하면 주변 시세를 자극한다. 또 신규 분양은 오른 주변 시세에 맞춰 분양가를 책정하기 때문에 상승의 연쇄 고리를 만들어낸다”며 “실제 주택시장이 폭등했던 2000년 초에도 비슷한 현상이 나타났다”고 설명했다. 그러면서도 “다만 당시(2000년 초) 처럼 연쇄적 집값 상승으로 이어질지는 좀 더 지켜봐야 한다”고 조언했다.
◆ 고공행진 강남 분양시장, 거품 형성되면 후유증 ‘부메랑’
박원갑 수석전문위원은 강남 재건축 아파트 분양가 상승은 향후 주택시장에 흐름에 따라 희비가 엇갈릴 수 있다고 설명한다. 박 수석위원은 “결국 주변 시세와 수요자들의 심리에 달려 있을 것”이라고 말했다. 향후에 집값이 오른다는 집단적인 믿음이 있다면 시장에서 수요를 소화시켜 줄 수 있다는 것.
반면 주택시장이 위축되면 ‘미분양’이라는 결과를 초래할 수 있다고 지적한다. 그는 “(주택시장이 위축돼 수요자들이 집값 상승에 대한 믿음이 깨질 땐) 고분양가 분양은 미분양이라는 부메랑으로 되돌아올 수 있다”고 말했다.
강남도 주택시장에 예외 지역이 될 수 없다고 박 수석위원은 지적한다. 그는 “투기적 수요가 몰리면 가격이 급등한다”며 “그만큼 거품이 형성될 수 있다”고 말했다. 이어 “거품이 커지면 그만큼 후유증도 클 수 있다며 “실제로 강남권에서 서초구를 제외한 많은 아파트들이 2006년 거품이 형성됐을 때 고점시세를 회복하지 못하고 있다”고 설명했다.
다만 아직까지 강남 재건축 단지들이 수요를 흡수할 여력이 있다고 말한다. 즉 아직 계약이 완료되지 않은 재건축 단지도 결국 시간이 흐르면 완판될 가능성이 높다는 것이다. 그는 “(아직 강남은) 수요가 꾸준하기 때문에 시간이 걸릴 뿐 팔릴 것으로 예상된다”고 말했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 1991년 고려대학교 외교정치학을 졸업하고 2005년 건국대학교 부동산대학원 금융투자 석사, 강원대학교 대학원 부동산학 박사 과정을 거쳤다.
박원갑 위원은 이론과 실무를 통달한 국내 부동산 분야 최고 전문가로 꼽힌다. 그는 문화일보 및 중앙일보 기자와 스피드뱅크 부동산연구소 소장, 부동산1번지 부동산연구소 소장을 거쳐 국민은행 부동산 수석 애널리스트로 일하고 있다.
기자에서 애널리스트로 변신을 한 박 위원은 부동산 시장에 대한 담나른 애정을 품고 있다. 그는 “부동산이라는 측면에서 보면 같다”며 “시장의 올바른 분석과 판단을 하는 중계자이자 바로미터가 되는 것은 비슷하다고 생각한다. 이 일에 큰 보람을 느낀다”고 말했다.
