부동산 거래를 라이프사이클(life cycle)로 분류해보면 부동산 취득-보유-매도로 구분할 수 있다.
이런 단계에 따라 세금을 줄일 수 있는 방법은 다양하다.
이러한 분류기준에 해당되는 각종 세금을 살펴보면 △취득 : 취득세, 등록세, 인지세, 부가가치세(1) △보유 : 종합토지세, 재산세, 종합소득세, 부가가치세(2) △매도 : 양도소득세, 부가가치세(3) 등이다.
절세포인트를 15가지로 정리한다.
◆절세포인트 6..투기지역 지정일 이전 잔금지불 또는 매수인이 등기신청 유리
투기지역 내 양도주택이 3주택 이상자의 주택 중 하나라면 일반세율에 10%의 추가세율이 더해진다. 때문에 투기지역 지정여부를 반드시 확인해야 한다.
◆절세포인트 7..임대용 부동산은 소득이 적은 배우자 명의로
자산소득에 대한 부부합산과세 제도가 없어져 임대사업을 할 경우 소득이 없는 배우자 명의로 건물을 취득하고 사업자등록을 하는 것이 좋다. 다만, 증여세 문제가 있으므로 증여재산공제 등을 잘 고려하여 결정하여야 한다. 부부 사이에는 6억원(10년이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 6억원을 초과하면 증여세가 과세된다.
◆절세포인트 8..주민등록상 같은 세대는 주택양도 전 주민등록 분리
부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있지만 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓은 경우가 종종 있다. 이 경우 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 주민등록을 분리해 놓아야 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있다
◆절세포인트 9..부동산 양도 시 보유기간 따라 잔금청산 또는 등기이전
부동산을 양도하는 경우 보유기간이 1년 미만인 경우 40~50%의 높은 세율을 적용 받는다. 또 보유기간이 2년미만인 경우에는 1세대 1주택 비과세의 적용요건을 충족하지 못해 불이익을 받을 수 있다. 때문에 잔금 청산 일을 조정하거나 등기 이전일을 늦추는 것이 현명하다.
◆절세포인트 10..1세대 1주택 비과세 요건은 반드시 확인
1세대 1주택(고가주택 제외)과 그 부수 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 않는다. 이 경우 비과세 되는 1세대 1주택이란 아래의 요건을 반드시 충족하여야 한다.
① 1세대의 요건 : 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족
② 1주택의 보유 : 일시적인(1년이내 양도) 2주택, 동거봉양 및 혼인으로 인한 2주택(2년이내 양도) 등의 경우 예외
③ 2년이상 보유 : 근무상의 형편 및 국외 이주 등으로 인한 양도의 경우 예외
<글> 전성규 신화포럼리츠(www.sfr.kr) 대표 신화경제학원 대표 강사. 신화세법연구소 대표. 국세청 공직 생활과 삼일회계법인 임원 등 역임. 20여년동안 현장에서 부동산 세금 문제를 연구한 절세 전략의 달인. 세금 관련 다수의 강의로 지금까지 1만여명이 수강. 매년 <부동산 세무 백과> 발간. 최근 부동산 증권화와 절세펀딩을 기반으로 ‘SFR투자 시스템’을 선보이며 부동산 투자전문가로 활동 중이다.
