[전성규의 부동산 세금 때려잡기] 부동산 투자, 세 후 수익률 따져보셨나요?
[전성규의 부동산 세금 때려잡기] 부동산 투자, 세 후 수익률 따져보셨나요?
  • 신화포럼리츠
  • 승인 2015.09.09 15:39
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▲ ◇전성규 신화포럼리츠 대표.

부동산 매매에 대한 세금인 양도소득세, 사업소득세, 법인소득세에 대한 강의를 하면서 많은 부동산 투자자들이 수익률에 대한 잘못된 상식으로 부동산 투자를 한 후 실제소득이 작다고 한숨을 짓는 경우를 종종 보게 된다.

그 중 한 분은 수익도 좋고 안정성도 괜찮은 토지에 투자하게 되었다며 세금은 얼마 정도인지, 그리고 절세할 수 있는 포인트가 있는지 알고 싶다고 했다. 일반 투자자들이 접근하기 어려운 지목변경을 활용한 투자모델로 상당히 괜찮은 것으로 생각되어 필자도 관심을 갖고 계산해봤다.
 
이 물건은 개발지역을 미리 추정했거나, 임야나 농지를 지목변경 할 수 있는 노하우를 가진 전문가인 경우에만 가능한, 아주 특별한 경우라 할 수 있다. 그러나 부동산 매매 관련 세금은 매입 주체와 투자 부동산 유형에 따라서 세금 산출방식이 다르고 세율도 달리 적용 되는 것으로 보유기간 또한 무시 할 수 없는 점을 간과해선 안 된다.

특히 보유기간에 다른 조세부담과 투자수익률은 반비례 한다는 점을 사전에 검토할 필요가 있다. 이 사례의 세금 공제 후 수익률을 투자 주체별 조세부담금액으로 비교해봤다.
 
부동산 단기 매매로 인한 소득은 국세청의 입장에서는 불로소득으로 보기 때문에 전통적으로 세율이 높다. 지난 2007년 이후 도입된 부동산 실거래가신고제와 부동산 거래가 등기부기재제도, 양도소득세 실거래가 계산 도입, 금융소득 종합과세의 강화, 2014년 법인 부동산매매 시 10% 추가과세 도입 등으로 주체를 아무리 바꿔 봐도 세율에 의한 합법적인 절세는 이젠 불가하다고 볼 수 있다.

경매투자를 하는 많은 투자가들이 부동산 매매사업자로 고율의 양도소득세율을 피하고자 하나 사업소득세는 종합소득으로 근로소득이나 임대소득이 있는 경우 모든 소득이 합산이 되어 다음해 5월에 더 많은 세금을 내야한다. 또한 추가로 건강보험료 또한 무시할 수 없다는 것을 반드시 유념해야 한다.

그렇다면 실제 매매차익의 절반 정도를 조세나 각종공과금으로 납부함으로써 세 후 소득이 줄어드는 것을 최소화할 수 있는 방법은 없을까?
 
양도세의 많고 적음은 두 가지로 귀결된다. 그중 하나는 양도차익의 산출방식이고, 둘째는 세율의 많고 적음이다. 양도세 과세대상 중 토지와 건물은 등기부등본에 매매가액을 기재까지 하는 터라 차익의 조절기능은 전혀 없다. 세율도 다른 자산에 비해서 최고로 높은 세율이 적용되고 있어 부동산을 팔았다는 전제로는 세금을 줄일 방법이 전무한 상황이 되었다.

따라서 부동산을 매입하면서도 부동산을 판 것이 아니라 다른 자산을 매매한 방식으로 신고하는 방법을 생각해 보게 되었다. 매매차익의 조절 기능과 세율이 작은 양도세 과세대상 자산은 현행법에서 비상장주식뿐이다. 다만 법인보유 부동산의 평가에 따라서 매매가액이 조절가능하고 일정조건만 유지하면 보유기간에 관계없이 10%의 단일세율로 세금을 내면 된다.

우리나라는 소득세법 제104조에서 과세대상이 되는 소득과 세율은 △토지•건물 (50%, 40%, 6~38%) △ 부동산에 관한 권리 (50%, 40%, 6~38%) △ 대주주 등이 양도하는 상장주식 또는 코스닥상장주식 (10%~30%) △비상장주식 (10%) △기타자산 (50%, 40%, 6~38%) 등으로 양도소득세를 과세하고 있다.

다만, 부동산을 비상장주식으로 주식화하는 문제와 소액주주의 지분보유에 대한 권리가 보장돼야 한다. 이 문제가 해결되면 매매차익을 다른 소득과는 합산되지 않는 양도소득세로 납부하면서도 세율을 낮출 수 있다. 부동산을 증권화해 비상장주식으로 매매하면 양도세율인 10%가 적용된다. 다음은 비상장법인주식으로 매매하는 방법으로 산출한 자료이다.

물론, 부동산보유법인의 주식을 양도한다고 해서 무조건 10%의 세율만 적용되는 것은 아니다. 해당 법인이 부동산 과다 보유 법인이거나 주주가 주식보유비율이 50% 이상인 과점주주인 경우에는 양도세율인 38%까지 과세가 될 수도 있는 점을 고려해 법인을 조심스럽고 주의 깊게 운영해야 한다. 특수관계가 아닌 소액주주의 출자방식이어야 하며, 골프장 등의 특정 부동산을 매입하지 않아야 하는 제약이 따른다. 마지막으로 부동산 투자 때 소 잃고 외양간 고치는 일이 없도록 세 전 수익률에 현혹되지 말고 반드시 세 후 순이익을 따져봐야 한다.

전성규 신화포럼리츠(SFR, www.sfr.kr) 대표. 신화경제학원 대표 강사. 신화세법연구소 대표. 국세청 공직 생활과 삼일회계법인 임원 등 엮임. 20여년동안 현장에서 부동산 세금 문제를 연구한 절세 전략의 달인. 세금 관련 다수의 강의로 지금까지 1만여명이 수강. 매년 <부동산 세무 백과> 발간. 최근 부동산 증권화와 절세펀딩을 기반으로 ‘SFR투자 시스템’을 선보이며 부동산 투자전문가로 활동 중이다.

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