부동산으로 돈을 버는 시절은 지났다고 하는 분들도 있지만, 아직까지는 부동산 이외 짧은 시간에 많은 수익을 낼 수 있는 투자 상품은 그리 많아 보이지 않는다. 부동산 투자는 분명 잘만하면 부자가 되는 지름길임에 틀림이 없다. 그러나 부동산 투자 부분 역시 잘못하면 우리들에게 고통도 줄 수 있다. 주의하여야 하면 또 주의하고 세심하게 검토한 후 결정하는 습관이 있어야 한다는 것이다.
부동산 경매에서 성공할 수 있는 확률은 50%. 그러나 기초를 튼튼하게 해둔 분들은 실패할 확률을 줄일 수는 있다. 앞으로 경매관련 기초 이야기부터 시작해서 경매의 고수들 이야기까지 소직이 알고 있는 수많은 전설적인 이야기들을 전달하고자 한다.
1. 부동산 경매정보
부동산경매는 어떤 채권자(경매에서 채권자는 대부분 은행권)가 채무자의 재산에 대하여 경매를 신청한다. 그 경매를 신청할 수 있는 법원이 전국에 약60여 곳. 예를 들어, 서울특별시 강남구 역삼동에 위치한 아파트를 경매를 신청했다면 그 관할법원이 서울중앙지방법원이 된다. 그러면, 채권자가 서울중앙지방법원에 오늘 경매를 신청했다면 서울중앙지방법원 관할 2015타경 12345호 사건번호가 주어지게 된다. 이 사건번호는 해당부동산 등기부 갑구에 임의경매개시결정으로 등재된다.
경매신청을 받은 법원은 사건을 경매계 별로 분담을 시킨다. 물건에 대한 질문 등은 해당 법원별 사건 담당 경매계에 해야 한다. 다만, 당사자간의 민감한 부분에 대해서는 상담이 되지 않는 부분도 있다.
해당 경매계 담당자인 계장은 접수 받아 진행한 사건을 그때부터 대법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)를 이용해 공개한다. 이때부터 해당 부동산은 경매가 진행되고 있다는 것이 공시가 되고, 대법원 경매정보 사이트에서 그 진행 결과를 알 수 있다.
그렇다고 대법원경매정보사이트에 들어가 보면 언제든지 해당 물건에 대한 정보를 얻을 수 있는 것은 아니다. 대법원경매정보사이트에서는 해당물건 입찰 14일전부터 감정평가서, 현황조사보고서, 해당 사건에 대한 정보 등을 공시한다. 7일전에 매각물건명세서라는 서류를 공시하고 있다. 이런 이유로 경매에 대한 자세한 내용은 결국 일반 경매정보회사가 만들어 제공하는 민간사이트에서 확인해야 하는 상황이다.
2. 경매물건의 입찰 결정
경매입찰 예정자들이 해당 경매물건에 대하여 입찰여부를 결정하는 최종단계에 이르는 전과정을 경매분석이라고 한다. 그 경매분석에는 3가지 분석이 있다.
먼저, 물건분석이라 하여 해당 부동산에 물리적, 경제적 가치를 평가하는 단계다. 하나의 예를 들면, 전용면적 85㎡(32평형) 아파트 토지지분이 약40㎡(약13평) 정도가 되지 않은 아파트는 주상복합 아파트를 제외하고는 대부분 주차 문제가 있을 수 있는 아파트 단지 구조를 가지고 있다고 평가할 수 있다.
두 번째로는 경제분석이다. 경제분석에는 5가지 검토 사항이 있다. ①등기비 ②명도비 ③관리비 ④수리비 ⑤공과금(전기. 수도. 가스 등) 등이다. 전기료 등 미납분은 경매 낙찰이후 소유권 이전된 등기사항증명서를 가지고 한전에 찾아가시면 해결이 된다. 사전에 한전에 문의하여 보기 바란다.
마지막으로 3번째는 권리분석이다. 권리분석은 2가지로 구분된다. 먼저, 등기사항증명서(이제는 부동산등기법이 개정되어 등기부등본을 등기사항증명서라고 한다)상에서 볼 수 있는 권리분석이 있고, 등기사항증명서에서 확인이 되지 않은 권리분석이 있다. 낙찰 받고자 하는 물건에 말소기준권리(최선순위 저당권 등)보다 먼저 등기된 가압류, 가처분, 지상권 등은 낙찰자가 그 부담을 안고 매입해야 한다.
등기사항증명서에서 확인이 되지 않은 권리는 5가지가 있다. 선순위 세입자, 유치권, 법정지상권 문제 등이 있다. 순위 대항력 있는 세입자의 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 이렇게 되면 실제 매입하는 금액이 시세보다 높아 도리어 손해를 보는 경우가 발생할 수도 있다.
유치권 등은 부동산등기사항증명서에서 볼 수 가 없는 권리다. 이런 권리는 낙찰 이후 명도 단계에서 알게 되면 그 유치권자가 주장하는 공사대금 등을 낙찰자가 물어야 한다. 여기까지 물건분석, 경제분석, 권리분석을 마치고 하자가 없다고 판단되면, 이제 응찰가를 결정하여 법원에 응찰하면 된다.
3. 법원 응찰
경매는 대부분 오전 10시에 시작한다. 법원에 일찍 가서 집행관이 고지하는 사항을 꼼꼼히 잘 듣고, 경매법정 입구에 있는 게시판에서 응찰하시려는 사건의 진행여부와 특별매각조건 등을 확인하면 된다.
법원경매 응찰에서 가장 중요한 사항은 역시 가격이다. 우스갯소리로 응찰을 1억원에 하려다 숫자를 잘못 기재해서 ‘0’을 하나 더 적으면 무조건 1등이 된다. 하지만 응찰 하려는 가격의 10배를 주고 사야 하는 일이 벌어지는 난처한 상황이 된다.
또 경매 분위기에 휩쓸려 무조건 1등을 해야 하는 마음을 가지게 돼 예상했던 가격 이상 무리하게 응찰하게 되면, 결국 잔금을 납부하지 못하고 보증금 10%를 포기하는 일이 벌어지는 종종 벌어지곤 한다. 응찰하는 물건 중에 재경매라고 하는 사건이 바로 잔금을 치르지 못해 다시 경매에 부쳐지는 것 들이다.
보증금 제공하는 방법도 유의해야 한다. 부동산경매는 지난 2002년 7월 1일 기준 민사집행법에 따라 진행된다. 새로운 법에 따라 진행되는 경매는 응찰가의 10%를 보증금으로 내야하는 것이 아니라, 최저매각금액의 10%를 보증금으로 납부해야한다. 재매각인 경우는 보증금이 최저 매각금액의 20%라는 것도 주의해야 한다.
4. 권리구제 절차
투자자가 경매에 입찰하면서 법원이 제공한 정보가 틀려 문제가 발생하면 구제받을 수 있다. 민사집행법 제121조에 근거한 이의신청제도와 같은 법 129조와 130조에 근거한 항고제도, 같은 법 127조에 근거한 매각허가결정취소신청으로 구제받을 수 있다.
경매절차 밖에서 경매물건을 잘못 낙찰 받았을 때에는 민법 제578조의 경매와 매도인의 담보책임 부분에서 해결할 수 있다. 선의와 매각목적을 달성할 수 없는 경우는 경매를 해제를 할 수 있고, 그 밖의 경우는 대금감액을 청구할 수 있는 방법도 있다.
5. 대금납부
경매 입찰 이후 절차에 하자가 없고 매각허가가 결정이 되면 법원은 대금을 납부하도록 일정한 기한을 준다. 대금납부 기한 내 언제든지 대금을 납부하면 된다. 대금 납부를 마치면 그 순간 등기여부와는 무관하게 소유권을 취득하게 된다. 일부 부동산 투자자들은 소액으로 일단 입찰하고 낙찰대금은 대출을 받아 납부하는 투자형태를 많이들 취하는 게 일반적이다. 다른 대금납부 방법으로 상계처리 하는 방법과 채무인수하는 방법 등도 있다.
6. 세입자 내보내기
부동산경매에서 마지막 단계에서 후순위 세입자를 내보내는 것이 남아 있다. 우리가 통상 ‘명도’라고 하는 일은 무엇인가 험악한 일이라는 인상을 준다. 하지만 명도에서 행복한 명도와 선명도라는 즐거운 명도 방법도 있다. 부동산경매가 공매보다 좋은 장점은 인도명령이라는 절차가 있는 점이다. 명도소송을 통하지 않고 낙찰자가 신청하고 법원 결정하면 집행관을 통하여 강제집행을 할 수 있는 제도다.
7. 수리단계
명도가 끝나면 이제 집을 점검하고 수리해야 한다. 경매받은 물건이 아파트인 경우에는 인테리어 공사를 하면서 주변 사람들에게 매도하는 사람도 있다.. 인테리어 비용을 매수자가 부담하는 조건으로 경매 받은 주택을 팔면 양도소득세 부담을 줄일 수 있다.
8. 매도와 양도소득세 납부
부동산 낙찰 이후 명도가 끝나면 반드시는 아니지만, 그래도 수리를 해 놓고 매도하는 것이 쉽게 매수자를 찾을 수 있고, 가격도 높게 받을 수 있다. 중요한 사항은 양도소득세에서 필요경비를 공제해 주는 항목에 유의해야 한다. 도배나 장판 교체비용은 양도소득세에서 필요비로 공제가 되지 않는다. 이는 결국 매도자의 부담으로 남게 돼 있다. 무조건 인테리어 공사업자로부터 세금영수증을 발급 받았다고 해 공제가 되는 것이 아니라는 점을 유의해야 한다.
9. NPL(부실채권)
부동산 투자에서 경매가 꽃이라고 했는데, 최근에는 경매기법 중 하나인 NPL이 대세인 것 같다. 이제 NPL 시장을 경험하지 않고서는 경매를 배웠다고 말 할 수 없을 정도로 NPL 시장이 대중화 되어가고 있는 실정이다. NPL의 특징은 양도소득세의 절세 부분과 소액으로도 경매에 투자할 수 있다는 장점이 있다.
10. 지분경매
과거에도 지분경매 시장은 좋은 경매 투자 방법이었다. 그러나, 지분경매가 대부분 소송으로 결론을 내는 경우가 많아 관심이 멀어 지긴 했다. 하지만 최근에는 일반 경매 물건의 낙찰가가 올라가다 보니 투자자들이 다시 지분경매에 눈을 돌리고 있는 추세다.
행복해 지려고 시작한 부동산 투자. 우리에게 행복을 주는 삶의 파트너가 돼야 한다. 그러기 위해서는 처음부터 기초지식이 튼튼해야 함을 다시 강조 드린다. 추후 부동산 경매와 관련된 많은 글을 올릴 것을 약속하며, 이 글을 읽어 주신 많은 분들에게 투자의 신이 행복의 미소를 보내시기를 바란다.
글=전길봉. 신화포럼리츠(www.sfr.kr) 자문위원 겸 신화경제학원 경매 전문 강사. 국내 최초로 경매관련 강의를 동영상으로 만들어 경제정보지에 온라인으로 올린 국내 1호 강사로 유명하다. 현재 안산대학교 금융정보학과 교수 등 여러 대학에서 강의 중이다. 부동산 관련 ‘상가맨•토지맨•경매맨 등 맨시리즈’ 저자이기도 하다.
