동거주택 상속 공제 '직계비속 배우자'까지 확대
무허가 주거용 건물, 과세 대상 유의해야
주담대 분할상환 목표치 80%로 확대
중위소득 60% 이하 무주택 청년에 월세 지원
[화이트페이퍼=최창민 기자] 오는 2022년부터 차주단위(개인별) DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계가 본격 시행된다. 대출 분할상환 유도 등 안정적인 가계부채 관리 방안도 시행을 앞두고 있다. 신규·갱신 계약 임차인의 지원 강화 방안이나 청년 등 주거 취약 계층을 위한 지원책 등 부동산 정책에서 다양한 변화가 있을 예정이다. 내년 변경되는 부동산 제도의 주요 사항을 정리했다.
■ 조합원입주권 취득 대상 범위 확대…입주권 양도세 비과세 요건 변경
27일 직방이 내놓은 '2022년 변경되는 부동산 제도'에 따르면 오는 1월 1일부터 양도소득세, 상속세 등 세제 정비와 대출이 강화된다. 먼저 조합원입주권 취득 대상과 대체 주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위 확대가 다음 달 1일부터 시행된다. 조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업 기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가된다. 시행 이후 취득한 조합원입주권부터 적용되며 시행 전에 취득한 조합원입주권의 양도세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정이 적용된다.
조합원입주권 양도세 비과세 요건도 정비된다. 조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않는 경우에만 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않는다.
내년부터는 12억원을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택 부분만 비과세 적용이 가능하다. 올해까지는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 모두 주택으로 인정, 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용됐다. 상가 부분은 과세 대상으로 12억원 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.
다음으로 주택의 부수토지 범위가 조정된다. 1가구 1주택 양도세 비과세 판정 시, 단기보유 주택에 대한 양도세 세율 적용 시, 주택 중 비사업용 토지 범위를 판정할 때 등 해당하는 주택의 부수토지 범위를 기존의 도시 지역 내에서는 주택 정착 면적의 5배까지 인정하던 것을 수도권 도시 지역 내 주거 지역, 상업 지역·공업 지역은 3배로 축소한다. 이 배율을 초과한 토지는 주택 부수토지가 아닌 비사업용 토지로 판단하기 때문에 양도세 계산 시 주의가 필요하다.
동거주택 상속 공제 대상이 확대된다. 피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억원 한도)를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 종전에는 ‘직계 비속’에 한정됐으나 2022년부터는 ‘직계 비속의 배우자’까지 확대된다. 상속세 연부연납 기간도 최대 10년으로 연장된다. 기존의 일반 상속세분은 최대 연부연납 기간이 5년까지만 허용됐다. 분할 납부 기간이 늘어나 상속인의 납세 부담을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.
오피스텔 시가표준액 기준이 세분된다. 기존에는 다른 용도의 건축물과 같은 시가표준액 결정 기준을 적용했으나 내년부터는 오피스텔을 별도로 분리, 행정안전부장관이 고시하는 표준가격기준액에 오피스텔의 용도별·층별 지수, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 등의 사항을 적용한다.
허가받지 않은 주거용 건물이나 미등재 물건에 대한 과세 기준이 강화된다. 건축물에서 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고 그에 딸린 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 간주한다. 재산세 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않았거나 공부상 등재현황과 다를 경우 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만 재산세 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용해 재산세 부담이 낮아지는 경우 등에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.
빈집 실태조사가 시행되고 정비계획 수립이 의무화된다. 빈집 조사 결과를 토대로 효율적인 빈집 정비계획이 수립될 수 있도록 시장·군수 등은 5년마다 빈집정비계획 수립과 빈집 실태조사를 실시한다. 국토교통부장관이 요청하거나 시장·군수 등이 필요하다고 인정하는 때에는 빈집 실태조사를 수시로 할 수 있으며 정비계획 수립 후 1년마다 해당 계획의 타당성을 재검토할 수 있다. 빈집정비사업을 시장·군수 등이 시행하는 경우에는 빈집정비사업 시행구역, 예정시기, 시행방법, 사업시행자, 임대주택 공급에 관한 계획 등을 포함해야 한다.
■ 임대사업자, 보증보험 가입 안 하면 등록 말소된다
임대사업 관련 강화된 규제도 다음 달 15일부터 적용된다. 먼저 임대보증금 보증 제도의 개선과 임대사업자 관리 강화가 다음 달 15일부터 시행된다. 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 된다. 보증회사가 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출하도록 해 임대사업자 보증 가입 여부 파악이나 관리에 활용한다. 또 보증보험 미가입 사업자에게는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3000만원 한도)를 부과해 처벌의 실효성을 높인다.
외국인 임대사업자 등록관리 역시 강화된다. 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다. 제출하는 신고서에는 외국인등록번호, 국적과 함께 체류 자격과 체류 기간 등을 기재해야 한다. 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 적합한 체류 자격을 갖췄는지를 등록 신청 단계부터 확인하기 위함이다.
공공소규모재건축사업 용적률이 120%까지 허용된다. 한국토지주택공사 등 공공이 참여하는 소규모 재건축사업의 용적률 상향 건축 등 규제를 완화해 다수의 주택을 신속히 공급할 수 있도록 하는 한편, 증가되는 용적률에 따른 주택의 일부는 공공임대주택으로 기부채납 받는다. 원주민 재정착을 위해 지분형 주택을 공급, 서민의 주거 안정에 기여하려는 의도다. 허용되는 용적률은 최대 법적상한 용적률의 120%까지다. 늘어난 용적률의 20%~50%는 공공임대주택을 건설하여 기부채납해야 한다.
차주단위 DSR 2단계가 본격 시행되는 등 상환능력 중심의 대출심사 관행이 확립된다. 오는 1월부터 총대출액이 2억원을 초과한 차주는 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 6월까지는 총대출액 기준 외에 규제 지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출과 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용 대상이 된다. 이와 함께 제2금융권의 평균 DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정한다. DSR 산정에는 카드론도 포함된다. 한편, DSR 계산 시 적용하는 대출만기가 최대만기에서 ‘평균만기’로 바뀐다. 신용대출은 DSR 산정 시 7년에서 5년으로 10년이 적용되던 비주택담보대출은 8년으로 단축된다. DSR 계산 시 대출만기가 단축되면 동일한 대출 환경에서도 대출 가능 금액이 감소한다.
대출 분할상환 유도 등 가계부채의 질적 건전성 제고를 위한 제도도 적용된다. 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치가 상향 조정된다. 전체 주택담보대출 분할상환 목표는 올해 실적을 확인한 후 2022년 초에 최종 설정된다. 2022년 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%다. 전세대출 분할상환 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 등 전세대출 분할상환에 인센티브를 부여해 가계부채 질적 건전성을 향상시킨다는 계획이다.
■ 규제지역 기준 대통령령에…'제2 대장동' 막으려 민관공동개발 투명성 높인다
2월부터는 투기과열지구 등을 지정할 때 기준이 되는 요건이 변경되는 한편, 상생임대인에는 인센티브가 부여될 전망이다. 먼저 투기과열지구·조정대상지역 지정 요건이 대통령령으로 변경돼 2월 11일부터 시행된다. 투기과열지구와 조정대상지역은 주택 공급 시장의 과열을 막고 주택 가격의 안정을 위해 지정하는 대표적인 규제 지역으로 그 중요도를 고려해 지정 요건을 2월 11일부터 대통령령으로 정하도록 변경된다.
상생임대인이 임대 계약을 2년간 유지하면 양도세 비과세 특례적용을 받기 위한 실거주요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정한다. 상생임대인은 신규·갱신 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 임대인이다. 다만 이는 한시적 특례로 이달 20일부터 2022년 12월 31일 사이에 신규·갱신 계약이 체결된 경우에 한한다. 또 1가구 1주택자 보유주택이 임대개시 시점에 공시가격 9억원 이하인 주택에만 적용된다. 직전 계약은 1년 6개월 이상 유지된 기존 임대차 계약이 있어야 한다. 이때 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차 계약이나 주택 매수 시 승계받은 임대차 계약은 제외된다.
3월에는 공유 주거 서비스 활성화를 위한 ‘공동기숙사’가 신설된다. 공동기숙사는 최소 20실 이상으로 1실당 1~3인이 거주할 수 있다. 쾌적하고 안전한 주거 환경을 위해 새로 건축되는 일반기숙사와 공동기숙사는 기숙사 개인시설을 지하층에 설치할 수 없고, 추락 방지 난간 설치나 층간 소음 방지 등을 위한 건축기준을 준수해야 한다. 1인 개인공간은 10㎡ 이상이며 1인당 개인 공간과 공유 공간의 합은 최저주거기준인 14㎡ 이상이어야 한다. 어렵고 복잡한 건축물 면적과 높이 등 산정 방법에 대해 쉽게 설명한 세부기준 역시 마련될 예정이다.
경기도 성남시 대장동 개발사업 특혜 의혹 등으로 불거진 민‧관 공동 도시개발사업의 공공성과 투명성을 강화하는 제도도 도입된다. 공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립해 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자에게 과도한 개발이익이 돌아가지 않도록 민간 참여자의 이윤율 상한을 대통령령으로 제한한다. 이를 위해 민간참여자의 이윤율과 수익배분 기준 등은 공공시행자와 민간참여자가 체결하는 협약에 포함하도록 하고, 협약에 대해 지정권자 승인, 국토교통부 장관 보고 등 적정성 검토 절차를 거치도록 한다. 협약에 약정된 이윤율을 초과한 민간참여자의 이익은 도시개발특별회계의 재원, 문화·체육시설 등 주민 생활편의 증진을 위한 시설 설치, 임대주택의 건설·공급 사업비용 등으로 사용된다. 시행자가 조성토지를 공급할 때에는 조성토지 공급계획을 지정권자에게 승인을 받아야 하고 시행자가 조성토지를 직접 사용할 때에는 민간참여자의 출자 범위 내에서만 사용할 수 있다.
이 밖에도 6월부터 한국주택금융공사(HF) 주택금융 이용 편의성이 향상된다. 주택금융 이용자나 그 배우자 등에 대해 가족관계 증명, 복지급여 수혜이력 등 자격 요건이나 재산상황 등을 확인하기 위해 필요한 자료, 각종 서류를 관계 기관으로부터 전산 정보로 직접 제공받도록 하고 공공정보시스템을 연계, 사용해 서류 제출로 인한 신청자들의 불편이 해소된다.
7월부터는 차주단위 DSR 3단계가 시행된다. 총대출액이 1억원만 초과해도 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 또 2분기에는 집주인 실거주 확인을 위한 임대차 정보 조회 편의성이 확보된다. 계약갱신이 거절된 임차인은 이를 신청하면 집주인 실거주 여부를 확인할 수 있다. 해당 주택의 임대차 정보는 지방자치단체에서 일정 기간 정기적으로 교부한다.
무주택 청년 월세 지원과 무이자 대출은 내년 연내 시행될 예정이다. 중위소득 60% 이하, 가구 소득이 중위소득 100% 이하인 만 19∼34세 청년이 대상이다. 1년간 월 최대 20만원씩 월세를 지원한다. 이때 월세 지원을 받아도 자기가 부담해야 할 월세가 남아있는 청년에게는 최대 20만원까지 무이자 대출을 지원한다. 20만원을 초과하는 금액에 대해서는 연 1.0% 수준으로 대출을 지원해 청년들의 월세 부담을 크게 줄일 예정이다.
