"내년에도 집값 오른다…정부 주택공급예측 실패"
"내년에도 집값 오른다…정부 주택공급예측 실패"
  • 최창민 기자
  • 승인 2021.12.14 14:24
  • 댓글 0
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"수급지수가 집값 변동에 가장 큰 영향"
사진=연합뉴스
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[화이트페이퍼=최창민 기자] 주택산업연구원(주산연)은 14일 서울 중구 대한상공회의소에서 발표한 내년 주택시장 전망에서 정부가 주택 공급 예측에 실패했다고 강도 높게 비판했다.

주산연은 이날 경제 성장률, 금리 등 경제 변수와 주택수급지수를 고려한 전망 모형을 통해 내년 주택 가격을 예측한 결과 주택 매매 가격은 연간 2.5%, 전세 가격은 3.5% 오를 것이라며 이 같이 밝혔다. 주산연은 "올해보다 상승률은 낮아지겠지만, 누적된 공급 부족과 경기 회복으로 인천·대구 등 일부 공급 과잉 지역과 단기 급등 지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지 않을 것"이라고 밝혔다.

매매는 누적된 공급 부족 문제와 전월세 시장 불안으로 상승 추세가 이어지고, 전월세도 임대차 3법 시행에 따른 물량 감소와 서울 등 입주물량 축소에 따른 가격 상승세가 내년에도 이어질 것이라는 관측이다.

주산연은 이날 현 정부의 주택 수요·공급 예측 방식이 잘못됐다며 민간 연구기관 중에서도 이례적으로 정부 주택 정책을 비판했다. 먼저 주산연은 최근 매매, 전셋값 상승 원인은 공급 부족인데 그동안 정부는 시장을 오판했다고 날을 세웠다. 주산연은 "그동안 정부는 인허가 물량을 공급 물량으로 발표해왔으나 실제로는 시장 상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 인허가 물량을 공급 물량으로 보면 안 된다"고 지적했다.

그러면서 매매 시장에서는 아파트는 분양 물량을, 비아파트는 준공 물량을 공급 물량으로 간주해야 하고, 전월세 시장에서 아파트는 입주 물량을 공급 물량으로 보는 것이 타당하다고 설명했다. 또 공공택지 부족 문제도 간과하고 출범 초부터 공공택지 개발 중단을 발표했다가 뒤늦게 3기 신도시 등 택지 지정에 착수했지만, 민원과 환경 문제로 2023년 이후에나 택지 사용이 가능하게 됐다는 것이 주산연의 분석이다.

주산연은 현 정부의 수요 예측 실패도 거론했다. 주산연은 "문재인 정부는 출범 초부터 막연한 인구 감소론과 주택 보급률 100% 도달을 근거로 '공급은 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다'고 생각했지만, 그동안 집이 필요한 가구수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했고, 주택 시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않아 2022년부터는 오히려 70만명 이상으로 늘어날 것으로 예측됐다"며 "앞으로도 공급 확대가 무엇보다 중요하다"고 꼬집었다.

주산연이 자체 분석한 현 정부 5년간(2017∼2021년) 누적 전국 매매수급지수는 87.1, 전월세는 96.6이며 특히 서울은 매매 69.6, 전월세 80.6에 그쳐 공급 부족이 심각했다. 이에 5년간 전국의 주택 수요 증가량 대비 공급 부족량이 전국 38만호, 경기·인천 9만호, 서울 14만호에 달하는 것으로 조사됐다.

이 분석을 위해 주산연은 주택 수요는 '가구증가+멸실주택+공가발생'으로 추정했다. 주택 공급 매매 시장은 '아파트는 분양 물량, 기타주택은 준공 물량', 전월세 시장은 '아파트는 입주 물량, 기타주택은 준공 물량'으로 추산해 수급지수를 작성했다고 밝혔다.

주산연이 지난 10년간 주택 가격 변동에 영향을 미치는 요인을 분석한 주택 가격 상관계수 분석에서도 경제 성장률과 금리 변화를 제치고 '수급지수'(수급지수>경제성장률>금리 순)가 주택 가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히 서울은 절대적인 공급 부족과 고가화(高價化)로 인해 금리의 영향은 작고 수급지수의 영향력이 타지역에 비해 현저히 큰 것으로 파악됐다.

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