SH, "시세로 재평가 해도 영업수지 개선에 영향 없다"
[화이트페이퍼=최창민 기자] 경제정의실천시민연합이 서울시와 서울주택도시공사(SH)의 장기전세주택 원가와 시세 등을 분석한 결과, 이들이 장기전세의 자산가치를 낮게 평가했다고 지적이다. SH가 '적자 사업'이라는 이유로 장기전세주택 공급을 늘릴 수가 없다고 하고 있는 것을 비판하는 분석이다.
■ 취득가보다 낮은 장부가…"시세 대비 20% 수준"
15일 경실련은 'SH 장기전세 현황 분석발표' 기자회견을 열고 SH가 장기전세주택을 저평가하면서 공공주택 확대를 막고 있다고 주장했다.
경실련은 SH가 국회에 제출한 'SH 장기전세주택 현황' 자료를 토대로 2007년부터 지난해까지 서울시와 SH가 취득한 3만3000세대 장기전세아파트의 취득 원가·장부가·시세를 비교 분석했다고 밝혔다.
그 결과 장기전세주택의 장부가는 7조5000억원으로 취득가인 8조8000억원보다 낮다면서 시세의 20%에 불과한 수준으로 저평가됐다고 설명했다. 이들 아파트의 현재 시세는 33조7000억원이다.
장기전세주택은 최장 20년까지 거주할 수 있는 주택이다. 전세 보증금이 주변 시세의 80% 이하로 책정된다. 보증금 상승률은 연 5% 이내로 세입자가 임대료 상승 걱정을 덜 수 있는 상품이다.
장기전세주택은 공공택지 건설형과 재개발·재건축 매입형으로 구분된다. 건설형은 SH가 직접 시행과 시공을 맡아 분양하는 아파트다. 매입형 대비 보증금이 낮다.
재개발·재건축 매입형은 민간에서 시공하는 재건축·재개발 단지의 일부를 SH가 매입해 국민임대 등으로 공급하는 방식이다. 민간 건설사에 용적률을 완화해 주는 대신, 토지는 기부채납 받고 주택의 50%에 해당하는 표준건축비를 들여 매입하는 임대주택이다. 14년 전인 2007년 발산, 장지지구에서 처음 공급됐다.
경실련은 "당시 취득가는 발산 2단지 1억1000만원, 장지10단지 1억5000만원이었는데 14년이 지난 현재 시세는 각각 7억8000만원, 12억5000만원으로 취득가의 7~8배 상승했다"고 밝혔다. 이어 "하지만 SH가 평가한 장부가는 각각 8000만원, 1억2000만원으로 취득가보다 낮다"며 "토지 가치 상승은 반영하지 않고 건물 감가상각만 반영했기 때문"이라고 지적했다.
전체 장기전세주택 가운데 장부가와 차액이 가장 많이 나는 단지는 강일1지구로 나타났다. 1667세대가 공급된 강일1지구의 시세는 1조6930억원이지만, 장부가는 3502억원이다. 시세보다 1조3000억원 이상 저평가된 셈이다.
세대별로는 ‘청담자이’가 가장 많이 뛰었다.
취득가는 1억7000만원이지만 현 시세는 28억4000만원으로 취득가 대비 16배 뛰었다. 이 외에도 아크로리버파크, 래미안대치팰리스, 서초삼익롯데캐슬프레지던트, 도곡진달래 등 강남 재건축 단지에서 매입한 장기전세주택 모두 20억원 이상 오른 것으로 나타났다.
■ 서울시 재개발·재건축 밀지만…"매입임대 10%에 불과"
이날 김성달 경실련 정책국장은 "SH는 양질의 공공주택을 늘리지 않는다는 지적을 받을 때마다 공공주택 사업이 적자라 어렵다고 변명한다"며 "조사한 바에 따르면 SH 공공주택 10만채의 현재 가치는 74조원인데도 SH는 이를 12조~13조원으로 평가하고 있다"고 지적했다.
경실련은 서울시가 재개발 재건축으로 인한 공공주택을 확보할 수 있다고 한 점에 대해서도 비판했다. 현행법상 불가능하다는 설명이다.
경실련은 "서울시는 재개발·재건축을 하면 공급이 늘고 공공주택 확보도 된다며 규제 완화를 거론하고 있지만, 현실은 그렇지 않다"며 "정비계획상 용적률까지는 개발이익 환수가 안 되고, 법적 상한선까지 인센티브를 받을 때만 50% 이내에서 환수하기 때문"이라고 강조했다.
이에 재개발·재건축 사업보다는 공공택지 사업을 통해 확보되는 공공주택이 절대적으로 많다는 설명이다. 현재 이 같은 공공택지 건설형이 전체 장기전세주택의 89%(2만9103세대)를 차지하고 있다.
경실련은 "재개발·재건축 매입임대는 지금처럼 용적률 완화에 따라 일부만 기부채납 받게 될 경우, 공공주택 증가 효과는 미흡하고 오히려 공공주택 확대를 명분 삼아 무분별한 재개발·재건축만 조장할 뿐"이라며 "최소한 개발 이전과 이후를 비교, 증가 용적률의 50%를 현물로 환수할 수 있도록 개발이익 환수 강화가 우선돼야 한다"고 강조했다.
경실련은 이 밖에도 서민들의 주거 안정을 위해 장기전세주택의 임대 보증금도 인하할 필요가 있다고 주장했다. 전월세 상승으로 타격이 불가피할 것이라는 이유에서다.
SH는 이날 경실련의 이 같은 발표에 반박하는 입장문을 냈다.
SH는 "유형자산을 시세로 평가하는 '재평가 모형'으로 변경하려면 합병 등 기업 환경에 중대한 변화가 있거나, 동종 산업 대부분이 그런 회계 정책을 채택하는 등 정당한 사유가 있어야 한다"며 "시세로 재평가하더라도 그렇게 증가한 금액은 당기손익 증가 등 영업수지 개선에 영향을 미치지 않는다"고 밝혔다.
