[내집마련]분양권 지연등기로 세부담 낮춘다
[내집마련]분양권 지연등기로 세부담 낮춘다
  • 아이엠리치
  • 승인 2006.08.08 15:29
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8월 3일 정부가 당정협의를 통해 취.등록세 추가 인하를 단행하기로 함에 따라 분양권 지연등기에 대한 문의가 늘고 있다. 8월은 휴가와 부동산(시장) 비수기가 겹쳐지면서 거의 거래가 끊긴 상황인데, 여기에 거래세 인하혜택까지 예고된 상태라, 특히 분양권과 관련된 등기(거래)는 당분간 중단될 것으로 보여 진다.

 

거래세 인하시기가 지방세법 개정법률안이 공포됨과 동시에 시행될 계획이라, 약 9월 5일 법 시행일 이후로 등기타이밍을 늦출 가능성이 크기 때문이다.(8월 임시국회[8월21~26일]에서 통과하면 국무회의를 거쳐 8월29일 or 9월 5일정도 시행에 들어갈 방침)

 

금번 취.등록세 요율인하 조치는 그동안 실거래가 신고와 과세표준 현실화, 전반적인 주택시장의 조정 등의 여파가 커 주택거래활성화엔 큰 도움이 되지 못하겠지만, 개인간 주택거래와 형평에 맞춰 법인과 개인의 주택거래도 확실한 요율인하(4→2%)가 단행되면서, 분양권시장의 세 부담 감소효과는 보다 클 것으로 기대된다.

 

최근엔 시장양극화와 전매규제로 일부 유망분양권을 제외하면 분양권 수익률이 예전과 같이 않은 터라, 지연등기에 대한 요령도 백인백태(손절매를 위한 분양권 지연등기, 보유세 회피를 위한 분양권 지연등기, 양도소득세 중과를 피하거나 비과세를 위한 분양권 지연등기 등)였는데, 이번 거래세 인하조치까지 더해지면 분양권지연등기가 더 가속화될 것으로 생각된다.

 

▶ 세부담 인하효과 극대화엔 분양권 지연등기가 藥

 

거래세 인하효과의 최대 수혜물량은 하반기 입주가 개시될 사업장 중 6~8월 입주시기가 임박한 사업장이다. 특히 분양가가 높아 과표가 큰 중대형평형은, 경우에 따라 지연등기로 인한 이자비용 부담을 상쇄하고도 남음이 있다. 지연등기를 통해 절세가 가능하단 뜻이다. 아마 일부 건설사는 고객서비스차원에서 입주민과 협의하고, 입주지정일을 늦춰주는 경우도 있을 듯 싶다.

 


▶ 6~8월 전국 입주물량

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       서울    경기,인천     지방    합계

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6월    4020      13035      10391    27446

7월    2348       8073      11093    21514

8월    5527       6168      13312    25007

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합계  11895      27276      34796    73967

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하지만 지연등기에도 요령이 있다. 문제는, 잔금이다. 약 9월 5일 이후에 잔금을 납부한 주택부터 거래세율 인하혜택을 보기 때문에, 잔금을 최소화해 지연등기로 인한 이자비용을 줄여야하는데, 지자체가 잔금으로 인정하는 범위(예: 분당 300만원)가 지역마다 약간씩 상이하니, 최소한 분양가의 5%정도는 잔금으로 남겨놓고 지연등기하는 것이 좋겠다.

 

왜냐하면 행자부에서 분양가 5% 이하를 남겨두고 지연등기를 하는 것은 납부능력이 없어서가 아닌 분양권 상태를 유지하고자 하는 편법으로 간주하여 실질적인 취득으로 판정, 가산세 및 과태료를 부과하고 있기 때문이다. 

 

정확히 분양가의 몇%를 남겨둬야 분양권 상태로 보는가에 대한 규정은 현재까지 없으나 최소한 분양가의 5% 이상을 남기는 것이 안전하다. 또한 취.등록세의 세율인하 혜택을 위해 무조건 분양권 지연등기를 하는 것도 좋진 않다. 즉, 지연 등기했을 때의 이자와 세율인하 비용을 비교해 보는 것이 현명하다.

 

건설사마다 이자율은 다를 수 있는데, 입주종료일로부터 1개월 미만은 약 12%, 3개월 이후에는 약 15%의 연체이자가 붙게 된다. 3개월이 지나게 되면 회사가 최고장을 보내게 되며 3번을 보낸 이후에도 잔금을 내지 않으면 건설사가 임의로 계약을 해약할 수도 있다. 즉, 시공사에서 매도청구를 할 수 있으니, 이미 입주지정일이 개시된 물량의 잔금납부 시기를 너무 오래 끄는 것도 무조건 적인 해답은 아닌 듯싶다.


[함영진 (주)내집마련정보사(www.yesapt.com) 팀장]

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