중개업소 “양도세 인하 가장 시급”
“정비사업 활성화 필요…신도시는 수요 적어”
[화이트페이퍼=최창민 기자] 2020년은 각종 부동산 규제로 인해 시장의 불안정과 함께 매물이 잠기면서 집값 상승세가 역대 최대를 보인 한해였다. 아파트에서 그치지 않은 ‘패닉 바잉’, ‘영끌’은 빌라까지 번지는 모습을 보이기도 했다. 이 같은 집값 상승세가 2021년에도 이어질 것이라는 관측이 나오고 있다. 국민들은 물론 시장과 전문가 모두 같은 예상을 하는 모양새다. 부동산 업계와 전문가들은 이 같은 시장 상황을 타개할 방안으로 양도소득세 인하와 도심 재건축과 재개발 활성화를 제시했다.
■ 소비심리는 내리고 주택가격전망은 오르고
한국은행이 29일 발표한 12월 소비자동향조사 결과에 따르면 주택가격전망지수는 전월 대비 2포인트 상승한 132포인트를 기록했다. 이는 상반기 최고인 116포인트를 크게 상회하는 수치로 올해 가장 높은 수치다. 하반기 평균값은 125.2다.
주택가격전망지수는 100보다 클수록 1년 뒤 집값이 현재보다 높을 것이라고 전망하는 사람이 많음을 의미한다. 한국은행은 이 같은 오름세를 두고 전국 아파트 매매 가격 상승세가 계속된 데 따른 것이라고 분석했다. 이번 조사는 지난 10일부터 17일까지 8일간 진행됐다.
12월 소비자심리지수(CCSI)는 89.8포인트로 지난달 대비 8.1포인트 하락한 것으로 조사됐다. CCSI는 2003년 1월부터 지난해 12월의 평균을 기준값 100으로 정하고 100보다 크면 낙관적임을, 100보다 작으면 비관적임을 의미한다.
주택가격전망지수는 올해 1월 116포인트를 기록한 뒤 2월(112포인트), 3월(112포인트), 4월(96포인트), 5월(96포인트) 순으로 내리막을 걷다가 6월 112포인트로 오름세로 돌아섰다. 그 후 7월과 8월 125포인트로 고점을 찍은 뒤 9월 117포인트를 기록하면서 잠시 주춤했지만, 이내 122포인트(10월)로 올랐다. 이어 지난달 130포인트를 기록하고 이달 132포인트를 나타내면서 3개월 연속으로 상승했다. 12월 상승 폭은 2013년 1월 집계 이래 가장 큰 수치다.
이달 들어 세 번째 코로나19 대유행기에 접어들면서 사회적 거리 두기가 강화되고 거리에서는 연말연시가 사라지면서 소비 심리가 위축될 것이라는 전망이 지배적이지만, 부동산 정책 등으로 인한 자산 가격 상승은 계속될 것으로 본다는 분석이다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “실물 경기 상황 악화에 대한 우려가 번져있는 가운데, 유동성 공급이 자산 시장에 몰리면서 부동산을 중심으로 한 자산 가격 상승으로 번져 있다”며 “또 현재의 정책 기조 등이 자산 가격 상승을 유발할 가능성이 있다는 생각 때문에 이 같은 결과가 나온 것”이라고 분석했다.
■ “전세·매매 모두 상승한다”…공급·매물 모두 부족
업계의 시각도 집값 상승세 유지에 방점이 찍혔다.
KB국민은행이 이달 4일부터 8일까지 닷새간 전국 공인중개사 506명을 대상으로 2021년 주택 매매 시장과 전세 시장 전망 설문 조사를 실시한 결과 내년에도 집값 상승세가 이어질 것이라는 의견이 다수를 이뤘다. 다만 오름폭은 감소할 것이라는 관측이다.
지역별로는 3% 범위 내에서 상승할 것이라는 전망이 수도권은 43%, 비수도권은 45%를 차지했다. 서울은 공급 부족으로 가격 상승이 이어질 것이라는 시각이 다수였다. 정부의 규제 강화에 따른 매물 감소 등 부작용이 원인으로 작용할 것이라는 전망도 많았다.
올해 1~11월까지 수도권 매매가격 상승률이 9.2%를 기록한 점을 고려하면, 상승세는 다소 둔화할 것으로 예상된다,
가격 하락에 영향을 미칠 요인으로 서울에서는 종합부동산세 등 부동산 관련 세금 강화가 가장 높은 순위에 올랐다.
전세 시장 역시 가격 상승세는 지속할 것이라는 시각이 지배적이다. 수도권의 경우 서울 지역 중개업소들은 ‘5% 이상 상승할 것(40%)’으로 응답한 비중이 가장 높게 나타났으며, 특히 강북에서는 중개업소의 절반이 이 같은 예상을 하는 것으로 조사됐다. 경기·인천 지역도 대다수가 상승을 예상하며 5%이상 상승(32%)에 대한 의견도 높은 편으로 나타났다. 이 밖에 지방에서도 대다수가 3% 이상 상승을 예상하는 등, 전반적으로 전세 시장 불안에 대한 우려가 높은 것으로 나타났다.
전셋값 상승 이유로는 계약갱신청구권제, 전월세상한제 등 임대차 2법 도입 이후 전세 매물 감소가 가장 큰 원인으로 꼽혔다. 신규 입주 물량 감소도 요인 중 하나로 선택됐다. 보고서는 “모든 지역의 중개업소들이 임대차법 도입을 주된 이유로 꼽았으며, 1순위로만 본다면 중개업소의 60% 이상이 전세 매물 감소가 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상한다”고 강조했다.
전셋값 하락에 영향을 미칠 요인으로는 매매가 대비 높은 전셋값에 대한 부담이 원인으로 꼽혔다.
■ 전문가·업계 “양도세 인하·정비사업 활성화로 시장 안정”
이 같은 주택 시장의 안정화 방안으로 중개업소와 전문가들은 양도소득세 인하와 재건축·재개발 등 정비사업 활성화를 꼽았다.
먼저 서울에 위치한 중개업소들은 양도세 인하를 통한 거래 활성화(24%)와 도심 재건축·재개발 활성화(22%)의 필요성이 가장 크다고 인지하는 것으로 나타났다. 경기·인천 지역의 중개소들은 양도세 인하(25%)를 가장 시급한 방안으로 선택했다. 지방에서는 후분양제 도입에 대한 필요성(12%)도 높은 수준으로 조사됐다.
161명의 부동산 전문가들은 도심 내 재건축·재개발 활성화를 가장 필요한 정책으로 들었다. 양도세 인하 등을 통한 거래 활성화와 신규 택지 추가 공급 등, 수요 대비 부족한 공급 물량 확보의 필요성을 강조하는 모습이다. 보고서는 “중개업소의 경우 양도세 인하를 통한 거래 활성화의 필요성을 지적한 반면, 전문가 그룹의 경우 정비사업 활성화를 통해 신규 공급 확보 마련을 강조한 것으로 분석된다”고 말했다.
이처럼 부동산 전문가들이 재개발·재건축을 강조하는 가운데, 신도시를 통한 주택 공급은 한계가 있다는 지적도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “일반적으로 재개발·재건축은 입지가 좋고 수요자의 선호도가 높은 지역에서 진행된다”며 “신도시는 주로 외곽에서 공급하기 때문에 교통이 불편하고 재건축·재개발보다 비용도 더 많이 든다”고 설명했다.
