2020 분양 시장 키워드 '코로나19'·'분양가 상한제'…2021 시장은
2020 분양 시장 키워드 '코로나19'·'분양가 상한제'…2021 시장은
  • 최창민 기자
  • 승인 2020.12.28 15:53
  • 댓글 0
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사진=연합뉴스
사진=연합뉴스

[화이트페이퍼=최창민 기자] 올해 아파트 분양 시장의 키워드는 ‘코로나19’와 ‘분양가 상한제’로 요약된다. 코로나19로 인해 당초 예정됐던 분양 물량이 제때 공급되지 못하면서 분양 시장은 저조한 실적을 나타냈다. 이와 맞물려 민간택지에 분양가 상한제가 본격적으로 실시됨에 따라 분양가를 산정하지 못한 정비사업장은 일정이 대거 연기되는 모습을 보였다. 사회적 거리 두기가 전국적으로 시행되면서 등장한 '사이버 견본주택'은 비대면 홍보 방식의 성공 사례로 기록됐다. 올해 전국에서 분양한 물량은 28만여가구로 내년에도 비슷한 수준이 유지될 것으로 전망된다. 올해 아파트 분양 시장을 결산하고 2021년 분양 예정 아파트를 전망해 봤다.

■ 코로나19로 변동 심화…수도권 28만가구 분양

28일 부동산 정보업체 직방에 따르면 올해 초 집계된 분양 예정 물량은 전국 31만4000여가구였다. 이후 코로나19 팬데믹, 민간택지 분양가 상한제 적용 등으로 혼란스러운 한 해를 보내며 예정 대비 90%가 분양한 것으로 조사됐다.

올해 전국에서 분양한 물량은 총 28만2214가구다. 권역별로는 수도권에서 14만4290가구 지방에서 13만7924가구가 분양했다. 수도권은 경기도에서 9만3520가구가 분양되며 가장 많은 공급량을 나타냈다. 서울은 민간택지 분양가 상한제 적용으로 인해 분양가를 산정하지 못한 재개발·재건축 예정 단지 일부가 연내 분양 일정을 잡지 못해 예정 대비 42%에 그쳤다. 지방에서는 대구(3만340가구), 부산(1만9620가구), 충남(1만8288가구) 등의 순으로 집계됐다. 대구와 충남 등 일부 지방 도시에서는 연초 예정보다 높은 실적을 보이기도 했다.

자료=직방
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올해 초 조사에서는 재개발·재건축 아파트가 55%로 가장 많이 분양할 것으로 전망됐지만, 민간택지 분양가 상한제가 전격 시행되면서 주요 예정 단지였던 ‘둔촌주공재건축’, ’래미안원베일리’ 등이 모두 연내 분양 일정을 잡지 못하고 내년 이후로 연기됐다.

건설사가 시행·시공하는 신규 분양 아파트는 59%로 가장 많은 분양을 한 것으로 나타났다. 전용 60~85m² 아파트가 전체 분양 물량의 64%를 차지해 중소형 평형대에 분양이 집중됐다.

자료=직방
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■ 고덕아르테스미소지움 537대 1…세 자릿수 경쟁률, '사이버 견본주택' 덕

코로나19로 견본주택 관람이 어려워지면서 건설사들은 ‘사이버 견본주택’이라는 비대면 분양 홍보 방식을 내놨고 각광을 받았다. 실물로 견본주택을 볼 수 없음에도 불구하고 수도권과 지방에서는 세 자릿수의 평균 청약 경쟁률을 보인 곳이 다수 나왔다.

올해 분양한 아파트의 전국 평균 청약 경쟁률은 27.4대 1로 나타났다. 지역별로는 서울시가 77대 1을 보이며 가장 두드러졌다.

경쟁률 상위 20개 단지 가운데 수도권에서는 분양가 상한제 적용 아파트가 높은 경쟁률을 보였다. 서울에서는 ‘고덕아르테스미소지움'(537.08대 1), ‘서초자이르네'(300.2대 1) 등 민간택지 분양가 상한제 적용(7월 29일) 이후 상한제가 적용된 아파트의 청약 경쟁률이 높게 나타났다.

자료=직방
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서울에서 분양가 상한제가 적용된 2개 단지 중 서초구에서 분양한 ‘서초자이르네’는 최근 5년 동안 서초구에서 분양했던 아파트(평균 3.3m²당 분양가 4671만원)에 비해 3.3m²당 분양가가 1347만원 하락했다. 서초구는 지난해를 제외하고 전년 대비 3.3m² 당 분양가가 점차 증가하는 추세를 보였으나, 분양가 상한제 적용 이후 이전(4985만원)보다 1661만원 낮은 3324만원의 3.3m²당 분양가를 보였다.

직방 관계자는 “분양가 상한제 적용 이후 같은 지역 내 최근 분양가와 비교했을 때 비교적 저렴하게 공급되며 내년에도 분양가 상한제가 적용된 지역에서 분양하는 아파트는 높은 인기를 이어갈 것”으로 내다봤다.

사진=고덕아르테스미소지움 누리집 갈무리
사진=고덕아르테스미소지움 누리집 갈무리

■ 2021 예정 물량 23만여가구…대단지는 재개발·재건축 위주

내년 분양 예정물량은 약 23만3000여가구로 조사됐다. 직방은 “일부 건설사는 내년 분양 일정을 아직 잡지 못한 상태라 2021년 아파트 공급예정 물량은 더 확대 집계될 전망”이라고 말했다.

내년에 분양하는 2000가구 이상의 대단지는 주로 재개발, 재건축 단지로 조사됐다. 지난 7월 분양가 상한제가 실시되면서 주택도시보증공사(HUG)와 조합원과의 분양가 합의를 매듭짓지 못했던 대단지 아파트 다수가 2021년으로 연기됐다. 분양가 상한제 본격 시행 이후 일정을 잡지 못하는 사업장이 많았지만, 분양가가 시세보다 저렴하게 나오면서 분양 시장은 계속해서 인기를 얻을 것으로 예상된다. 다만 청약 제도 변화와 사전청약 등 분양 시장에 변화가 있는 만큼 주의가 필요하다.

자료=직방
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내년 하반기에는 사전청약이 본격적으로 진행된다.

하반기 분양 예정 5만9539가구 중 2만4400가구는 3기 신도시 사전 청약 아파트다. 7~8월 인천 계양을 시작으로 남양주 왕숙, 고양 창릉, 부천 대장, 과천 등에서 사전청약이 진행될 예정이다. 3기 신도시에서 사전청약을 하는 공공분양 아파트는 모두 분양가 상한제 적용 대상이다. 직방 관계자는 “2020년 수도권 분양 아파트 중 분양가 상한제가 적용된 아파트의 평균 청약 경쟁률이 높았던 만큼, 3기 신도시 사전청약의 청약 경쟁률도 높을 것으로 전망된다”고 말했다.

다만 사전청약 당첨자는 본청약 시점까지 무주택요건을 유지해야 하거나 다른 분양주택의 사전청약에는 신청할 수 없는 등 제한 사항이 있어, 사전청약 조건과 당첨 시 제한 사항 등을 꼼꼼히 확인하고 신청해야 한다.

자료=3기신도시 누리집
자료=3기신도시 누리집

이 밖에 내년 1월부터 신혼부부·생애최초 특별공급 요건이 완화된다. 기존 월평균 소득 100%(맞벌이 120%)에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 변경된다. 생애최초 특별공급 소득 기준도 공공주택은 130% 이하, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

또 2월 19일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터는 수도권 분양가 상한제 주택의 거주 의무 기간이 적용된다. 공공택지의 경우 시세 80% 미만은 5년, 시세 80~100%는 3년이며, 민간택지는 시세 80% 미만은 3년, 시세 80~100%는 2년이다.

현재는 공공택지 공공분양 주택에만 3~5년의 거주 의무 기간이 있다.

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