"이렇게 바뀝니다" 2021년 달라지는 부동산 제도
"이렇게 바뀝니다" 2021년 달라지는 부동산 제도
  • 최창민 기자
  • 승인 2020.12.22 14:31
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자료=직방
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[화이트페이퍼=최창민 기자] 올해 부동산 시장은 규제와 코로나19로 인한 '불장(Bull-Market)'이 이어져 집값이 고공행진했다. 정부의 인위적인 시장 개입, 투자 수요 억제 등을 위한 대책들이 다수 발표되면서 혼란은 현재진행형이다. 시행을 앞둔 각종 제도 역시 산적해 있다. 양도세 및 종부세가 강화되고 특별공급 청약자격이 완화되거나 사전청약제도가 실시되는 등, 부동산 시장뿐만 아니라 세제 등에서도 많은 변화가 예상된다. 내년부터 시행되는 부동산 제도를 ▲종부세 ▲양도소득세 ▲청약제도 ▲임대차 순으로 정리했다.

■ 다주택자 종부세 최대 6%…공동명의 유리한 방식 선택해야

22일 부동산 정보업체 직방에 따르면 먼저 종합부동산세는 세율이 인상되고 세 부담 상한이 변경된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%포인트 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%포인트가 인상될 예정이다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고 세율을 적용, 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다.

세 부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유 주택은 세 부담 상한을 폐지한다. 참고로 법인 보유 주택은 6억원 기본공제액이 폐지된다.

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실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%포인트 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%포인트 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담은 줄어들 예정이다.

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종부세 산정 시, 적용받을 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 된다.

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만약 1가구 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 원할 경우에는 내년 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 신청하면 된다. 참고로 부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까지는 각각 6억원씩 공제를 받는 현재 방식이 유리하고, 12억원 초과의 경우 보유 기간이 길어지고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제를 택하는 것이 유리하다.

■ 양도소득세 10억 초과 구간 신설, 최고세율 45%

양도소득세는 내년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원을 초과할 경우 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 내년부터는 10억원 초과 구간이 신설되고 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

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1가구 1주택 비과세 보유 기간 산정 방식도 바뀐다. 1가구 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있다. 내년부터는 그 보유 기간 산정 방식이 변경된다. 2주택 이상 보유했던 가구가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 비과세를 받으려면 보유 기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’로부터 계산해야 한다. 다만 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외다. 

분양권도 주택 수에 포함된다. 현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않았으나, 내년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 다만 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 적용된다. 현재 보유 중인 분양권은 제외된다.

1가구 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 올해까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유 기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 내년부터는 보유 기간 외에 거주 기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 각각 구분한다. 즉, 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 되는 것이다.

2년 미만 보유 및 조정대상지역 다주택자의 세율이 오른다. 현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다.

분양권의 양도소득세율도 인상됐다. 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용했으나, 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.

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또 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%포인트 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 각각 20%, 30%로 인상된다. 내년 6월 1일부터 시행되므로 다주택자나 보유 기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 5월 말까지 매도해(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용받는 게 유리하다.

법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만 2021년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다. 

■ 특공 소득 요건↓…분양가상한제 아파트 의무 거주 2년

청약제도에서는 크게 소득 요건 완화, 특별공급 물량 확대 등이 실시된다. 먼저 신혼부부 특별공급 소득 요건이 완화된다. 현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%, 맞벌이 130% 이하다. 내년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%, 맞벌이 160% 이하로 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득 기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%, 맞벌이 120% 이하에서 내년에는 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 완화될 예정이다.

생애최초 특별공급 소득 기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만 2021년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

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특별공급에서 소득 기준에 따라 나뉘는 우선공급과 일반공급 비율도 달라진다. 현재는 신혼부부 특별공급의 경우, 물량의 75%를 소득 요건 100%(맞벌이 120%)이하인 사람에게 우선 공급되고 있지만, 이 비율이 내년에는 70%로 줄어든다. 대신 상위소득에 해당하는 일반 공급 비율은 25%에서 30%로 늘어날 예정이다. 생애최초 특별공급도 우선공급 70%, 일반공급 30%로 나뉘어 공급된다. 완화된 소득 요건을 충족하는 사람들이 신청할 수 있는 일반공급 물량이 늘어나는 것이며, 일반공급은 추첨제로 진행된다.

특별공급은 소득이 낮을수록 당첨 확률이 높아진다. 특별공급 물량의 70%를 우선 공급하고 나머지 30%는 완화되는 소득 요건을 충족하는 사람들과 우선 공급에서 탈락한 사람을 함께 대상으로 공급하기 때문이다.

전매 행위 위반자는 청약자격이 제한된다. 지금까지는 위장 전입을 하거나 허위 임신 진단서 등을 발급받는 방법 등을 쓴 공급질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬다. 내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람까지 공급질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약자격이 제한된다.

내년 2월 19일부터는 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주 가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 의무 거주해야 한다. 만약 거주 의무 기간에 실제 거주하지 않고 속일 경우, 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

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다만 거주의무기간 중 해외체류, 근무∙생업∙취학 또는 질병치료 목적으로 다른 지역에 거주하는 등 부득이한 사정이 있을 경우 한국토지주택공사의 확인을 받으면 해당 주택에 거주한 것으로 인정된다.

사전청약제도가 시행된다. 내년 7월부터 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만가구에 대한 사전청약이 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도로, 주택 조기 공급을 통해 주택시장을 안정화하기 위해 시행되는 제도다. 당첨된 후 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다.

내년에 사전청약이 시행될 주요 입지는 7~8월 ▲인천 계양(1100가구) ▲서울 노량진역 인근 군부지(200가구) ▲남양주진접2(1400가구) ▲성남 복정1∙2(1000가구) 등이 있고 9~10월에는 ▲남양주 왕숙2(1500가구), ▲남태령군부지(300가구) 등이 진행될 예정이다. 이어 11~12월은 ▲남양주 왕숙(2400가구), ▲부천 대장(2000가구), ▲고양 창릉(1600가구), ▲하남 교산(1100가구), ▲과천 과천(1800가구) 등이 예정돼 있다.

■ 전월세신고제 시행…허위 신고하면 과태료 100만원

내년 6월부터 임대차 3법 가운데 시행이 연기된 전월세신고제가 실시된다. 주택 전세, 월세 계약 시에 전반적인 계약 사항을 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다. 신고할 계약 사항은 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙ 잔금 납부일 등이다. 신고와 동시에 확정 일자가 부여된다. 또 주택 임대차 계약 신고 후 해당 주택 임대차 계약의 보증금, 임대료 등 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 경우에도 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해당 시∙군∙구청에 공동으로 신고해야 한다.

전월세신고제가 적용될 지역 및 임대료 범위는 대통령령으로 정함에 따른다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과된다. 참고로 오피스텔, 고시원 등 주택이 아닌 경우에는 신고 대상이 아니다.

내년부터는 수도권 투기과열지구 내 재건축 사업장에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양신청을 할 수 있다. 이때 거주 기간은 연속으로 거주하지 않아도 합산해 2년 이상이면 된다. 거주 요건을 갖추지 못한 조합원은 감정가(또는 시가)로 현금 청산 받고 나가야 한다. 도시 및 주거환경정비법 개정 이후 최초 조합 설립 인가 신청 사업부터 적용된다. 시행일은 미정이다.

안전진단 절차도 강화된다. 1차 안전진단 기관을 현재는 시·군·구가 선정했지만 앞으로는 시·도로 변경된다. 2차 안전진단 의뢰도 시·도가 담당한다. 또 기존에는 안전진단 보고서를 허위로 작성하면 징역 2년 이하에 처했으나 이번 개정으로는 안전진단 보고서를 부실하게 작성해도 과태료 2000만원에 처한다. 허위 및 부실 작성이 적발된 경우에는 안전진단 입찰도 1년간 제한된다. 시행일은 미정이다.

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