[화이트페이퍼=최창민 기자] 정부와 더불어민주당이 다음 달 초 주택공급 대책을 내놓는 것으로 가닥을 잡은 가운데 ‘지분적립형 주택’과 ‘토지임대부’, ‘환매조건부’ 분양 등이 거론되고 있다. 정부는 이 같은 공급 방안이 생애 첫 주택 구매자에게 혜택을 주면서 ‘로또 아파트’ 논란까지 잠재울 수 있다고 보고 있지만 공급 문제를 해결하기에는 역부족이라는 관측이 제기된다.
KB경영연구소가 지난 6월 공개한 ‘2019 주거실태조사 리뷰’에 따르면, 주택 등을 보유한 가구의 비율인 자가보유율이 지난해 기준 61.2%로 조사 이래 최고 수준으로 집계됐다. 이 중 60세 이상의 자가보유율은 77.5%로 나타난 반면, 40세 미만은 역대 최저 수준인 33.1%로 집계됐다. 전체 국민 중 내 집을 보유한 비율이 역대 최고치를 경신했지만, 내 집을 가진 청년은 전체의 3분의 1 수준에 그쳤다.
정부는 이들의 내 집 마련을 돕기 위해 다음 달 초 발표할 주택 공급방안에 지분적립형 주택, 토지임대부, 환매조건부 분양 등을 검토 중이다. 지분적립형 주택은 주택 구매자가 최초 매입 시 40%에 해당하는 지분만 매입하고 나머지 60%는 최대 30년 동안 사들이는 방식이다. 서울시는 이 같은 내용을 ‘주택공급 확대 태스크포스(TF)’ 회의에서 국토교통부에 건의한 것으로 알려졌다.
환매조건부 분양은 주택 매입 단계에서 미리 약정한 가격으로 공공기관에 매각하도록 의무화하는 유형으로 처분권의 일부를 제약하는 대신, 분양가를 낮춰 공급하는 방식이다. 시장에서 매매가 불가능하고 환매만 가능해 환매조건부라는 이름이 붙었다. 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 3기 신도시에 이 방식을 추진하겠다고 밝힌 바 있다.
토지임대부 분양은 건물만 분양하고 토지는 공공이 소유 또는 임대하는 방식이다. 주택 가격은 땅값이 좌우하기 때문에 토지와 건물의 소유권을 분리해 저렴한 주택을 공급한다는 취지다. 스웨덴, 핀란드 등 북유럽과 영국, 호주, 싱가포르 등에서는 보편화 됐다. 이들은 로또 아파트를 막기 위한 대책으로도 언급된다.
이 중 지분적립형 주택과 토지임대부 분양은 과거 정부에서도 선보인 바 있다. 이명박 정부가 시행했던 '분납형 임대아파트'가 그것이다. 이는 먼저 집값의 30%를 분납금으로 납부한 뒤, 입주 후 단계별로 잔여 분납금을 내는 방식이다. 10년을 채워야 소유권을 얻을 수 있고 거주 기간 내 무주택 상태를 유지해야 하기 때문에 실수요자가 아니면 접근성이 낮다. 토지임대부 분양은 지난 2009년 미래통합당의 전신인 한나라당 주호영 의원이 대표 발의해 법제화되기도 했지만 군포 부곡, 서울 강남·서초 등에 760세대가 공급된 후 폐지됐다.
이 같은 공급 방안이 일부 실수요자나 저소득층 등 일부의 수요를 유인할 수는 있지만, 주택 공급 확대 관점에서 볼 때 공급에 미칠 영향은 미미하다는 것이 전문가의 분석이다. 실제 지난 2009년 경기 오산 세교지구에 선보인 분납형 임대아파트가 저조한 경쟁률을 보인 바 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이 같은 주택 공급방안은 틈새시장 정도로 인식될 뿐, 주된 시장이 아니기 때문에 유의미한 결실을 볼 수 있지는 않을 것”이라며 “지금 국민들이 바라는 것은 임대주택이 아닌 본인 소유의 집이다. 획기적으로 공급을 늘리지 않는 이상 한계가 분명하다”고 분석했다.
임대주택에 대한 일반적인 인식의 문제도 거론된다. LH 토지주택연구원이 올해 발간한 ‘LH 공공임대주택 이미지 개선 방안 연구’에 따르면, 공공임대주택이 사회적 부채, 사회적 고민거리로서 분리와 배제의 대상이라는 부정적 인식이 팽배한 것으로 나타났다. 무작정 임대주택을 공급해 눈앞의 성과에 집중하기보다는 질적인 문제를 먼저 손봐야 하는 이유다. 연구는 “물리적 공간의 차별로 임대주택 자체의 부정적 이미지가 지속적으로 축적됐다”며 “공공임대주택이 우리 사회에 미치는 긍정적 부분을 강조해 국민의 인식이 전환될 수 있게 노력해야 한다”고 분석했다.
