[2019 부동산 결산] 살아난 집값에 또 꺼낸 '고강도 규제'...악순환 반복
[2019 부동산 결산] 살아난 집값에 또 꺼낸 '고강도 규제'...악순환 반복
  • 김예솔 기자
  • 승인 2019.12.30 17:02
  • 댓글 0
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"잠잠했던 상반기 서울 집값, 하반기 고개 들어"
"정부의 규제일변도 정책에 전세로 선회한 실수요자들"
올해 서울 아파트값은 6월부터 상승전환한 이후 오름폭을 키워나갔다. (표=화이트페이퍼)
올해 서울 아파트값은 6월부터 상승전환한 이후 오름폭을 키워나갔다. (표=화이트페이퍼)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 정부는 올 한해에도 ‘집값과의 전쟁’을 펼쳤다.

상반기까지만 해도 서울 아파트값은 안정세였다. 그러다가 6월 이후 상승 전환한 집값이 과열 양상을 보이기 시작하자, 정부는 부랴부랴 대책 마련에 나섰다. 11월 분양가상한제 적용지역을 발표한 데 이어 12.13 부동산 대책까지 꺼냈다. 이때껏 현 정부가 내놓은 부동산 대책만 18개에 달한다.

그 사이 주택 매매시장의 불확실성이 짙어지면서 실수요자들은 전세시장과 청약시장에 몰리고 있는 형국이다.

■ 다시 고개 든 서울 집값...‘회심의 카드’ 12.16 대책까지

잠잠했던 서울 아파트값이 고개를 들기 시작한 건 6월부터다. 당시 재건축을 중심으로 호가가 오르면서 급기야 ‘집값 바닥론’이 등장했다. 당시 시장에서는 서울 집값의 ‘반짝 상승’이냐 ‘대세 상승’이냐를 두고 의견이 분분했다. 정답은 대세 상승였다. 작년 9.13 부동산 대책 여파로 시작됐던 하락장세는 여기까지였다. 서울 집값은 7월부터 완연한 상승세로 돌아선다. 과도한 유동성 장세, 저금리 기조, 공급 부족 우려는 결국 집값을 끌어올리기엔 충분했다는 분석이다.

다시 집값이 꿈틀거리자, 정부는 고분양가에 칼을 빼들었다. 국토부는 7월 부동산 가격의 상승 원인이 고분양가라는 판단하에 “민간택지 분양가 상한제를 시행할 것”이라며 엄포를 놓았다.

이러한 경고를 비웃듯, 서울 집값은 아랑곳하지 않고 올랐다. 이에 정부는 11월 분양가상한제 적용지역을 동(洞) 단위로 발표했다. ‘핀셋 규제’를 통해 강남권 재건축 사업장을 누르려고 조치였지만, 시장은 ‘투자 유망지’를 찍어줬다는 의미로 해석하기에 이른다. 그 결과, 후폭풍은 거셌다. 이번에는 서울 강남권 신축 아파트값이 강세를 보였다. 서초구 반포동 아크로리버파크의 거래가격이 3.3㎡당 1억원을 돌파하면서 ‘평당 1억원 시대’를 열었다. 이후 신축과 재건축·재개발, 강남과 강북을 가리지 않고 상승세가 지속되면서 서울 아파트값은 11월 정점을 찍게 된다.

결국 정부는 ‘회심의 카드’를 꺼내든다. 세금·대출·청약·공급 대책을 총망라한 ‘12.16 부동산 대책’이 그 주인공이다. 종합부동산세율을 높이고 투기과열지구 등지에서 시가 15억원 초과 아파트를 구입할 때 주택담보대출을 금지하는 등 초강력 수요 억제책이 담겼다. 게다가 분양가상한제를 서울 전 지역으로 확대하면서 ‘핀셋 규제’ 대신 ‘전방위 규제’에 나섰다.

이후 서울 집값은 소강 상태로 접어들었다. 곳곳에서 재건축 급매물이 나왔으며, 매수세는 일단 주춤한 분위기다.

■ 규제의 역설 ‘도돌이표’...매맷값 눌렀더니, 전셋값 튀어올라

이 시점에서 문제는 전셋값이다. 정부가 서울 주택 매매시장에 호된 매질을 하는 사이 전세시장은 더욱 불안정해졌다. 정부의 규제에 수요자들이 전세시장으로 발길을 돌리고 있다. 정부가 분양가상한제 방침을 발표하자, 청약 기대감으로 전세 수요가 급증했다. ‘로또 아파트’를 잡기 위해 잠시 전세시장으로 이동한 것이다. 여기에다가 정부의 교육정책도 전세 쏠림 현상을 부추겼다. 교육부의 자사고·특목고 폐지와 대학입시 정시 확대 이슈로 우수한 학군 지역이 뜨기 시작한 것이다. 이미 강남, 목동 등지는 서울 전셋값을 견인하고 있다. 이후 발표된 12.16 부동산 대책도 전셋값에 불을 댕겼다. 대출 강화와 세 부담 증가로 시장을 관망하려는 전세 수요가 늘어나고 있다. 이는 전세 매물 품귀 현상을 부추기는 결과로 낳았다.

전세시장 뿐 아니라 청약시장도 불 붙었다. 실제로 하반기 분양시장은 그야말로 광풍이었다. 까다로워진 청약 요건에도 경쟁률 세 자리를 가뿐히 넘기면서 규제를 무색케 하고 있다. 공급 부족 우려에 청약 대기 수요자들이 더욱 늘어나면서 당분간 전세 선호현상은 지속될 것으로 전망된다.

전문가들은 ‘규제가 부른 역설’로 악순환이 계속됐다는 평가를 내놓는다.

권대중 부동산학과 명지대 교수는 “결국 공급이 늘어야 수요 분산으로 집값이 안정화되는데, 규제 일변도 정책은 중장기적으로 효과가 없다”면서 “정부의 규제로 시장의 불만과 내성은 더욱 커지고 있다”고 말했다.

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