주택도시보증공사(HUG) 규제 도마 위 올라...재건축조합 '울며 겨자먹기' 수용하나
주택도시보증공사(HUG) 규제 도마 위 올라...재건축조합 '울며 겨자먹기' 수용하나
  • 김예솔 기자
  • 승인 2019.12.17 18:04
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서울 주요 재건축 단지, HUG와 분양가로 실랑이 벌일 듯
결국 HUG 규제에 백기 드나...발등에 불난 재건축 조합들
분양가상한제를 피해가려는 서울시내 주요 재건축·재개발 조합과 주택도시보증공사(HUG)간 일반분양가 협의가 이달부터 본격화한다. (사진=연합뉴스)
분양가상한제를 피해가려는 서울시내 주요 재건축·재개발 조합과 주택도시보증공사(HUG)간 일반분양가 협의가 이달부터 본격화한다. (사진=연합뉴스)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 최근 재건축 사업장은 난리가 났다. 분양가상한제가 유예기간이 넉 달밖에 남지 않았지만, 주택도시보증공사(HUG)의 보증심사가 강화돼서다.

업계에서는 재건축 조합들이 분양가상한제 적용을 피하기 위해 '울며 겨자 먹기 식'으로 HUG에 분양보증 심사를 신청할 것으로 보고 있다. 하지만 여전히 HUG가 보증 심사를 보수적으로 진행하고 있어 상당한 진통이 예고된다.

■ “갈 길 바쁜데”...둔촌주공 HUG와 분양가 줄다리기 예고

서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지에 이목이 쏠리고 있다. 분양가 산정을 둘러싸고 조합과 HUG 간의 줄다리기가 예고돼서다.

조합은 이달 초 총회에서 일반분양가 3.3㎡당 3550만원으로 확정했다. 현재 주변 아파트 시세가 3.3㎡당 4000만원을 넘고, 공사비 추가 부담 등을 고려할 때 3.3㎡당 3500만원은 되어야 한다고 주장하고 있다.

여기서 문제는 조합과 HUG 간의 격차가 크다는 것이다. 현재 HUG는 전국 34개 고분양가 관리지역에서 분양가 상한선을 주변 시세의 100~105%로 정하고 있다. 이 기준을 적용하면 둔촌주공의 일반분양가는 2600만원 수준이다.

최근 강동구 내에서 분양한 단지는 지난해 6월 고덕자이로, 당시 3.3m²당 평균분양가는 2445만원이었다. 분양한 지 1년이 넘었기 때문에 105% 기준을 적용하면 둔촌주공의 분양가는 2600만원으로 계산된다. 사실상 조합의 제시안과 1000만원가량 차이나는 셈이다.

그간 HUG가 고분양가 관리를 철저히 진행하겠다고 재차 강조한 만큼 물러서지 않을 것으로 보인다.

일찍이 HUG의 분양가 규제는 도마 위로 오르기도 했다. 지난 10월 국정감사에서 송석준 자유한국당 의원은 둔촌주공을 거론하면서 “HUG의 분양가 산정에 의문이 많다”고 지적하기도 했다. 이에 이재광 HUG 사장은 "검토해서 개선할 부분은 개선하겠다"고 원론적인 답변을 취한 바 있다.

일각에서는 결국 HUG의 뜻대로 분양가를 산정할 공산이 크다고 조심스럽게 보고 있다.

조합은 분양가상한제 유예기간이 끝나는 내년 4월 이전 일반분양에 나서야 한다. 오히려 분양수익 손실을 줄이기 위해 마지못해 HUG의 분양가를 받아들일 수도 있다.

■ 차라리 HUG 통제가 낫다...줄줄이 분양심사 나설 듯

이미 곳곳에선 ‘HUG의 규제를 수용하겠다’면서 백기를 든 정비사업장이 늘고 있다.

한때 서울 강남권 단지들은 HUG의 규제를 피하려고 후분양을 택했으나, 현재는 모두 선분양으로 선회했다.

대표적인 단지가 서울 서초구 신반포3차·경남아파트를 재건축한 ‘래미안 원베일리’다. 당초 조합은 지난 10월 말 정부와 서울시의 반대에도 일반분양 통매각을 추진하기로 했다. 통매각을 통해 3.3㎡당 분양가를 6000만원대로 산정하기 위해서다.

이는 HUG의 규제를 피하기 위해 내린 결정이었다. 분양가 상한제를 피하더라도 HUG의 관리로 3.3㎡당 분양가가 4000만원 후반이기 때문이다.

하지만 정부와 서울시의 압박에 지난 12일 조합은 선분양으로 결정한 상태다. 조합원들은 HUG의 규제는 적용받더라도 '일단 분양가상한제라도 피하자'라는 데 의견을 모은 것으로 알려졌다.

업계에서는 정부가 분양가상한제 적용지역을 더욱 늘리면서 이 같은 사례가 속출할 것으로 보고 있다.

국토교통부는 12.16 부동산 대책에서 분양가상한제 적용지역을 27개 동에서 322개 동으로 늘렸다. 국토부는 이들 지역 내 관리처분인가를 받은 정비사업 단지 총 6만5000가구 가운데 4만4000가구가 분양을 서두를 경우, 분양가상한제를 피해갈 수 있을 것으로 보고 있다.

정비사업 관계자는 “분양가상한제 대신 HUG 규제가 낫다는 판단 하에 사업의 속도를 내는 단지들이 늘어날 것”이며 "어차피 분양보증 과정에서 최고 갑은 HUG이기 때문에 따를 수 밖에 없는 지경"이라고 말했다.

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