"이미 신뢰잃은 文정부 부동산 대책...또 실패로 끝나나"
[화이트페이퍼=김예솔 기자] 정부가 민간택지 분양가상한제 적용지역을 동(洞) 단위로 발표했지만, ‘규제의 역설’을 우려하는 목소리가 짙다.
업계에서는 분양가상한제의 지정 기준이 모호하다는 지적과 함께 주택시장의 안정화를 이끌기에는 역부족이라는 비판까지 쏟아진다. 오히려 정부의 ‘핀셋 지정’이 결국 투자유망지를 찍어준 격이 아니냐는 말까지 나온다.
■ ‘똘똘한 지역’ 정조준했어도..."결국 오를 곳은 오른다" 인식 팽배
정부의 분양가상한제가 '서울 집값 진원지'인 강남 인기지역을 겨냥했다는 평가다.
국토교통부가 지난 7일 주택시장 안정화를 위해 서울 내 27개 동을 분양가상한제 적용 지역을 발표했다.
이번이 발표된 대상지는 정비사업이 활발한 ‘강남4구’에 몰렸다. 전체 분양가상한제 대상지 27개 동 가운데 강남 4구는 22개 동이다. 강남 4구의 전체 동이 45개라는 점을 고려했을 때, 절반가량이 분양가의 인위적 규제를 받게 됐다.
이들 지역에는 이미 재건축이 한창 진행 중인 강남구 개포동, 서초구 잠원동·반포동 송파구 잠실동, 강동구 둔촌동 등이 포함됐다. 안전진단이나 추진위원회 상태에서 머무른 곳들도 적용 지역이 됐다.
특히, 강남 압구정동이나 송파 방이동 등은 아직 재건축 추진위원회조차 꾸려지지 않은 곳이다.
이와 관련해 국토부는 “집값이 높은 데다가, 상한제 대상에서 제외할 경우 자금이 몰려가는 풍선효과 등이 우려돼 사전에 상한제 지역으로 지정했다”고 설명했다. 이는 ‘집값 대장주’를 규제로 묶어 투기심리를 가라앉히고 시장 안정화를 꾀하겠다는 복안으로 풀이된다.
그렇지만 오히려 역풍이 우려되는 대목이다. 정부가 사실상 집값 과열이 우려되는 곳을 분양가상한제로 묶어 ‘인기지역’으로 인정하는 ‘낙인효과’가 야기될 수 있어서다.
여기서 더 큰 문제는 국민들이 더이상 정부의 부동산 정책을 신뢰하지 못한다는 점이다. 이달 9일 임기 반환점을 앞둔 정부는 2년 반 동안 총 17번째 부동산 대책을 쏟아냈다. 이를 뒤집어서 생각하면 그간 정부 정책은 실패로 끝났다는 얘기다.
실제로 정부가 규제 일변도 대책을 펼쳤지만, 집값은 오히려 고공행진했다. 이러한 이유로 분양가상한제 대상지가 투자유망지라는 우스갯소리까지 나오고 있다.
압구정동 한 중개업소 관계자는 "결국 분양가상한제가 적용될 줄 알았다"면서 "당분간 관망세가 이어질 것 같지만, '오를 곳은 결국 오른다' 인식이 팽배해 큰 여파는 없을 것 같다"고 말했다.
■ 재건축은 주춤할지언정 신축 오를 듯...중장기적 실효성 ‘글쎄’
업계에서는 ‘규제 끝판왕’인 분양가상한제마저 실패로 끝나는 것 아니냐는 우려가 나온다.
전문가들은 분양가상한제로 재개발·재건축 단지의 집값이 주춤할지언정 신축 단지는 오를 수밖에 없다고 입을 모은다.
일단 분양가상한제 사정권에 든 강남권 재건축·재개발 단지는 직격탄을 맞을 것으로 예상된다.
분양가상한제가 적용되면, 현재 분양가의 약 70~80% 수준으로 분양가가 낮아지게 된다. 이는 분양수익 감소를 이어져 곧바로 해당 단지의 가격 하락과 투자심리 위축을 불러일으키게 된다.
특히, 재건축 대장주로 꼽히는 강남 은마아파트, 송파 잠실주공5단지, 서초 반포주공1단지 3주구 등은 당분간 사업 동력이 떨어질 것으로 관측된다.
하지만 신축 단지는 몸값이 오르게 될 여지가 크다. 정비사업에 차질이 불가피해지면서 공급 위축으로 신축 단지는 희소성이 두드러지게 되기 때문이다.
이미 시장에선 신축 '풍선효과'로 3.3㎡당 1억원 아파트까지 등장했다. 지난 2016년 입주한 ‘아크로리버파크’가 그 주인공이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분양가상한제는 중장기적으로 공급 부족을 불러 집값 상승을 부추길 수 있다"면서 “수급불균형보다 인위적인 가격 통제에 초점을 맞추다보니, 시장이 왜곡될 여지가 큰 점은 심히 우려된다”고 말했다.
