"단기적으로는 상승압력 낯춰도, 중장기적으론 역풍으로"
[화이트페이퍼=김예솔 기자] 정부가 추가 규제로 ‘민간택지 분양가 상한제’를 꺼내 들면서 향후 집값 향배에 이목이 쏠리고 있다.
12일 국토교통부는 이날 오전 더불어민주당과의 당정 협의를 거쳐 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'을 발표했다.
업계에서는 잠시 주요 지역의 집값 상승세가 주춤하겠지만, 중장기적으론 로또아파트 양산과 공급 축소 문제로 후폭풍을 맞이하게 될 것이라는 우려가 적잖다.
현재 서울 아파트값은 강남권 재건축 아파트를 중심으로 강세다. 지난해 9.13 부동산 대책의 약발로 11월 둘째 주 하락 전환한 이후 32주 연속 떨어지다가, 올해 7월 첫째 주 상승 전환했다. 당시 ‘반짝 상승’에 그칠 것이라는 관측에도 아랑곳하지 않고 6주 연속 상승세를 이어오고 있다.
업계에서는 여름 비수기에도 꿋꿋했던 서울 집값 상승세가 하반기 가을 성수기와 금리 인하 등의 영향으로 보다 탄력받을 것으로 보고 있다.
이에 국토부는 부동산 시장 과열에 선제적으로 대응하기 위해 민간택지 분양가 상한제를 강행하는 강수를 두게 됐다.
현재 국토부는 분양가의 인위적인 통제로 집값이 안정화될 것으로 기대하고 있다. 높은 분양가가 인근 주택의 집값 상승으로 이어지는 ‘악의 고리’를 끊을 수 있다는 이유에서다.
국토부는 최근 1년간 서울의 분양가 상승률이 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며, 이 같은 분양가 상승이 인근 기존주택의 몸값 상승을 부추겨 집값 상승을 촉발했다고 보고 있다.
그러면서 국토부는 과거 분양가 상한제가 적용됐던 참여정부 당시 2007년부터 2014년까지 서울 집값은 안정세였다고 평가했다. 오히려 분양가 규제가 완화되면서 2015년부터는 부동산 시장이 과열됐다고 진단했다.
국토부 관계자는 “민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 하고, 주택 시장 전반의 안정에 기여할 것”이라면서 “국책연구기관인 국토연구원도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격을 연간 1.1%포인트 하락시키는 효과가 있을 것으로 전망했다”고 설명했다.
하지만 분양가 상한제에 대한 비관론도 만만찮다. 전문가들은 분양가를 인위적으로 통제하더라도 현재 꿈틀거리는 서울 집값을 제대로 잡을 수 있을지 미지수라 입을 모은다.
업계에서는 벌써부터 과거 참여정부의 실패를 답습하는 것 아니냐는 우려도 나온다.
참여정부 당시 분양가상한제를 분석한 국토연구원은 보고서를 통해 “분양가상한제 등으로 재개발·재건축 사업이 어려워지고 민간택지 공급이 위축됐다”며 “이런 가운데 인근 시세보다 저렴한 ‘로또 아파트’가 나오면서 거주 목적이나 경제적 능력이 없는 사람들이 청약에 나서는 등 가수요가 급증해 시장 과열의 원인이 됐다”고 지적한 바 있다.
이번 규제 사정권 안에 들게 될 서울 내 재개발·재개발 조합들은 현재 수익성 악화로 분양일정조차 잡지 못하고 있다. 현재 서울시내 정비사업을 추진하고 있는 381개 단지중 관리처분인가를 받은 단지는 66곳, 6만8406가구에 이르며, 이들 단지 중 상당수는 분양가 상한제 적용 대상이 될 것으로 예상된다.
더욱이 재건축 안전진단 강화와 초과이익환수제 적용으로 사업 추진에 난항을 겪고 있던 터라 겹겹 규제로 정비사업 위축이 불가피할 것으로 관측된다.
이 때문에 주택공급 축소로 기존 주택의 희소성이 높아지면서 다시 집값이 상승할 것이라는 우려 섞인 전망도 나오고 있다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “향후 기준금리 인하 가능성, 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어렵다”면서 “정비사업 위축이 주택 공급량 장기 감소로 이어진다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들은 강보합을 유지할 것”이라고 내다봤다.
권대중 명지대 부동산학과 교수도 "분양가 상한제 시행으로 재건축·재개발 사업이 보류되는 곳이 늘어나고, 이는 공급부족 현상으로 신축 아파트의 몸값을 높이는 꼴이 될 것"이라고 우려했다.
