[2018 부동산 결산] 올해 서울 집값, 그야말로 ‘롤러코스터’ 장세
[2018 부동산 결산] 올해 서울 집값, 그야말로 ‘롤러코스터’ 장세
  • 김예솔 기자
  • 승인 2018.12.27 16:23
  • 댓글 0
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"올해 서울 아파트값, 8.22% 올랐다...주춤하다 오르다 반복"
"정부의 특단의 규제책이 서서히 안정세...내년 강보합세 예상돼"
한국감정원의 월별 주택가격 동향에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트값은 8.22% 상승했다. (자료=한국감정원)
한국감정원의 월별 주택가격 동향에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트값은 8.22% 상승했다. (자료=한국감정원)

[화이트페이퍼=김예솔 기자] 올 한 해 서울 집값은 그야말로 롤러코스터 장세를 연출했다.

올 초부터 꿈틀거리던 서울 아파트 매매가격은 정부의 고강도 규제책에 주춤하다가 이내 또 오르는 기현상을 보였다. 이후 천정부지로 올랐다가 정부가 회심의 9.13 부동산 대책을 꺼낸 이후 한 달 여 만에 약발이 먹히면서 현재는 서울 집값이 관망세로 돌아선 상태다.

전문가들은 정부의 부동산 겹겹 규제와 경기 침체로 내년 전국 주택시장에 하방압력은 크더라도 서울 아파트값은 수급불균형으로 보합내지 강보합을 보일 것으로 예측하고 있다.

■ 서울 ‘미친 집값’...크고 작은 규제책에도 아랑곳 않고 올라

올해 서울 집값은 ‘미친 집값’으로 통했다. ‘하루 자고나면 수 천 만원이 올랐다’라는 말이 심심찮게 들릴 정도였다.

27일 한국감정원 조사에 따르면 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트값은 8.22% 올랐다. 이는 지난 2006년(23.46%) 이후 12년 만에 최대 상승이다.

월별로 살펴보면, 올 초부터 서울 집값은 1월 1.34%, 2월 1.39%로 1%대의 높은 상승률을 기록하며 차츰 달아오를 분위기였다. 이에 정부는 상승세를 견인했던 재건축 아파트값을 잡기 위해 3월5일부터 강화된 안전진단 기준을 전격 적용했으며, 4월1일부터는 다주택자에 대한 양도세 중과를 시행했다.

이후 3월 0.77%에서 4월 0.37%로 오름폭이 소폭 줄어들다가 5월 0.22%, 6월 0.21%로 비교적 얌전한 상승세를 이어갔다.

당시 전문가들은 상반기 집값은 대출규제 강화 및 금리 인상 기조, 대규모 공급물량, 종합부동산세 강화 등으로 하반기 서울 아파트값의 하방압력이 커질 것이라고 입을 모았다.

그러나 이와 정반대로 하반기 서울 집값은 비이상적 과열을 보였다. 7월 0.34%, 8월 0.82%로 여름 비수기치고는 다소 높은 상승률을 기록하다가 9월 1.84%로 상승세의 정점을 찍게 된다.

이는 7월 초 재정개혁특별위원회가 마련한 종부세 개편안이 예상보다 강도가 약해 '종이호랑이'에 불과했다는 평가가 나오면서 시장은 오히려 불확실성 해소로 매수세가 살아나게 됐다.

여기에다가 같은 달 박원순 서울시장의 ‘여의도‧용산 통합개발’ 발언이 불쏘시개 역할을 해 영등포구와 용산구 일대 집값이 큰 폭으로 오르게 됐다. 한 번 불기 시작한 투자바람은 금세 퍼져 서울 전역의 집값을 요동치게 했다.

■ 이제야 한 풀 겪였지만...여전히 집값 불안한 이유

이처럼 크고 작은 부동산 규제에도 아랑곳하지 않고 서울 집값이 사그라들지 않자, 정부는 특단의 대책을 연달아 내놓았다.

8.27 부동산 대책으로 시작으로, 지난해 8.2 부동산 대책보다 고강도 대책으로 평가받는 ‘9.13 부동산 대책’과 ‘9.21 수도권 주택 공급방안’을 잇따라 발표했다.

9·13 대책을 통해 대출기준을 더 조이고, 종부세를 더 강화했으며, 9·21 대책으로 꽉 막힌 서울에 공급 숨통을 열어주는 한편 경기‧인천에 신도시를 계획하고자 했다.

정부가 이처럼 돈줄을 보다 촘촘하게 조이고 수요 억제 중심에서 공급 확대로 정책 방향을 선회하면서 서울 아파트값 상승세도 차츰 꺾이기 시작했다.

9월 정점을 찍었던 서울 아파트값 상승률은 10월 0.58%로 진정국면에 들어선 이후, 11월 0.05%까지 오름폭이 줄게 됐다. 이달 들어서는 완연한 하락세로 돌아서면서 정부의 ‘집값 때려잡기’가 가시적인 성과가 나오고 있다는 평가다.

최근 정부는 ‘12.19 2차 수도권 주택공급방안'에서 경기도 남양주, 하남, 과천과 인천시 계양에 ‘3기 신도시’를 건설하겠다고 밝히면서 집값 안정화에 총력을 기울이고 있다.

전문가들은 풍부한 유동자금과 분산투자처 부족, 고강도 규제책에 따른 매물 부족 등으로 현재 서울 주택시장을 수급불균형 상태로 진단하고 있다.

특히, 서울의 잠재적 수요가 많아 지금과 같은 완연한 하락세를 내년까지 이어가기에는 힘들다는 전망이 나온다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “내년 거시경제가 위축되면서 부동산 시장도 자연스레 조정 받을 가능성이 크다”며 “지방은 하락세를 이어가더라도 서울은 보합을 유지할 것으로 보여진다”고 말했다.

금융업계 관계자는 “금리인상과 대출규제에 따른 매수세 위축, 경기 침체에 따른 하방압력으로 내년 전국 아파트값은 조정될 가능성이 농후하나, 서울의 경우에는 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 터라 강보합세를 나타낼 것”이라고 내다봤다.

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