‘성남 센트럴 푸르지오 시티’ 수익률 6%대 가능할까?

[화이트페이퍼=유수환 기자] 정부의 기준금리 추가 인하로 대표적인 수익형 부동산 오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 뜨겁다. 대우건설이 성남 수진동에 짓는 ‘성남 센트럴 푸르지오 시티’는 교통여건 등이 좋아 투자자들의 관심을 끈다. 성남 센트럴 푸르지오 시티에 투자하면 얼마나 수익을 거둘 수 있을까?

전문가들의 추산대로라면 연간 약 6%대까지 임대수익이 가능하다. 은행 예금이자의 3배가 넘는 수익이다. 물론 오피스텔 가격이 상승할 때 얻는 자본이익은 덤이다. 과연 이같은 수익률 실현이 가능할까.

전문가들은 주변 시세와 임대료 수준, 주변 개발호재 등에 따라 수익률이 달라질 수 있기 때문에 유의할 것을 주문한다. 

♦교통우수, 브랜드 프리미엄도..주차장 등 시설 장점 

우선 센트럴 푸르지오 시티의 교통 환경은 우수하다. 이 오피스텔 근처에 서울지하철 8호선 수진역이 있다. 현장에서 걸어서 5분 정도면 지하철을 탈 수 있다. 분당선 지하철 모란역과도 걸어서 10분 거리다. 초역세권은 아니지만 교통은 우수하다고 볼 수 있다.

또한 분당~수서간 고속도로, 분당~내곡 고속도로, 헌릉로, 3번 국도, 서울외곽순환도로와 가까운 점도 장점이다. 이들 도로를 타면 서울 강남권 및 수도권으로 이동하기 쉽다.

브랜드 프리미엄도 기대된다. 성남 센트럴 푸르지오 시티의 시행과 시공을 모두 대우건설이 맡았다.

분양가 평균 3.3㎡당 700만원으로 비교적 저렴한 편이다. 몇 년간 이 지역에서 오피스텔 분양이 없었다는 것도 희소성으로 작용한다. 

주차장 등 내부 시설도 장점으로 꼽힌다. 성남 센트럴 푸르지오 시티는 지하 5층까지 주차장을 설계한다. 1000실이 넘는 대단지임에도 가구당 1대씩의 주차가 가능하다고 대우건설은 강조한다. 또한 운전자가 직접 운전해 주차하는 방식인 ‘자주식 주차’ 시스템을 도입한다. 따로 주차장에 등록해 돈을 낭비할 이유가 없다는 것.

♦입지평가는 다소 엇갈려..위례신도시·판교에 뒤쳐져

다만 전반적인 입지에 대한 평가는 다소 엇갈린다. I공인중개업소 관계자는 “우선 1000가구가 넘는 오피스텔이라는 점을 주목해야 한다”며 “그만큼 큰 단지가 들어선 만큼 상권도 많이 형성될 것”이라고 말했다. 이어 “인구 밀도가 높은 편이라 충분히 투자가치가 있다”고 강조했다.

하지만 다른 오피스텔 분양 관계자는 “위례신도시와 판교와 비교한다면 투자가치가 떨어진다”며 “더군다나 중원구는 소득수준도 성남의 타 지역보다 높지 않아 소비수요도 다소 불리하다”고 지적했다.

위례신도시에 7월 분양 예정인 ‘위례우남역 퍼스트시티’, 이미 올해 초 분양을 한 ‘위례 우남역 아이파크’에 비해 경쟁력이 떨어진다는 것.  

총 1255실에 달하는 가구수도 다소 부담이다. 규모가 커 공실날 가능성이 크다는 것. Y공인중개업소 관계는 “위치나 전망이 좋은 곳은 빨리 계약될 가능성이 높다”고 지적했다.

♦관건은 수익률..연 6% 이상 가능할까?

청약 관건은 예상 수익률이다. 전용면적 23㎡(분양가 1억4450만원)을 분양 받아 보증금 1000만원에 월세 60만원에 새를 놓으면 연간 약 5.3%의 수익이 발생한다. 대출을 받지 않고 보증금 1000만원을 제외한 나머지 1억3450만원을 전액 내돈으로 투자했을 때 얘기다.

지금은 대출이자가 낮아 분양대금 중 일부를 대출을 받으면 연간 수익률은 연 6%대까지 올릴 수 있다.

다만 수익률을 가늠짓는 것은 월세 규모다. 일부 중개업소에선 성남시 구 시가지 거주민들의 소득이 낮아 임대수익이 낮을 수 있다고 지적하고 있다. 이런 이유로 일부 중개업소에서는 성남 센트럴 푸르지오 시티의 임대료가 보증금 1000만원에 40~50만원 정도 밖에 나가지 않을 것으로 보고 있다.

H중개업소 관계자는 "주변 오피스텔이 오래됐지만 월세가 상당적으로 싸다"며 "새 오피스텔도 보증금 1000만원에 45~50만원 정도가 될 것"이라고 말했다. 다른 오피스텔 분양 관계자도 "주변 시세가 중요하다"며 "주변 오피스텔 가격도 영향을 끼칠 수 있다"고 말했다. 다만 I공인중개업소 관계자는 "아마 새로운 오피스텔이라는 특성을 감안하면 60만원 대도 가능하다"고 말했다. 

취득세, 재산세, 중개업소에 내는 수수료도 고려해 볼 필요가 있다. 특히 오피스텔 취득세는 일반 아파트보다 높기 때문. 전용면적 60㎡ 이하 주거용 오피스텔을 5년 이상 임대하면 취득세가 전액 면제된다. 하지만 단기적인 투자 목적이라면 이러한 혜택이 없다.