주택 매매시장위축으로 전세가 상승 우려

[아이엠리치] 가을 이사철을 앞두고 모처럼 활기가 기대됐던 주택시장에 짙은 먹구름이 드리워지고 있다.

미국 신용등급 강등으로 금융시장에 이어 부동산시장에도 후폭풍이 만만치 않을 전망이기 때문이다. 큰 축으로 놓고 보면 부동산시장도 금융시장의 큰 틀속에서 움직이기 때문에 금융불안이 지속되는 한 부동산 시장만 좋아질리 만무하다.

경기에 선행하는게 주식시장이고 후행하는게 부동산으로 대변되는 실물시장이라는 관점에서 볼때 이르면 휴가철이 끝나는 8월말부터 시장에 점차 영향을 미칠 것이다.

고객들과 상담을 해보면 대부분의 부동산 대기자금이 상당부분 펀드등에 묶여 있어 이번 주식폭락으로 펀드가 회복할때까지 부동산 시장에 진입시기를 늦출 가능성이 농후해, 주택매매와 분양시장에 부정적 요인으로 작용할 전망이다.

6월부터 강남 거래량이 조금씩 회복되면서 급매물이 빠지는 추세였는데 미국발 악재로 매매가 또 다시 주춤해질 가능성이 많다. 8월은 전통적인 휴가철 비수기라 바로 부동산시장에 미치는 영향을 가늠해보기 힘들다. 추석을 전후로 금융시장이 안정되지 않으면 올해 부동산 시장도 기대와 달리 약세를 면치 못할것이다.

한편 미국 FOMC를 통해 연방준비제도(FED. 이하 연준)가 오는 2013년까지 초저금리 상황을 유지하기로 한만큼 한국의 기준금리도 당분간 저금리 기조를 유지할 가능성이 있어 그나마 부동산시장 참여자들에게는 위안이 될수도 있다. 주택경기가 침체된 상황에서 금리리스크를 덜어낼 수 있다면 득이 크기 때문이다. 하지만 금융불안으로 인한 경기침체가 오래가면 주택가격 하락으로 오히려 큰 손실을 볼수도 있다. 따라서 경기침제시에는 과도한 대출을 낀 주택투자는 위험하다고 볼수 있다.

금융불안이 지속되는 현상황에서는 2008년 금융위기의 트라우마(trauma) 로 인해 부동산시장 참여자, 특히 잠재매수자들을 주택시장에서 한발 더 물러서게 할 수밖에 없다. 반면에 전세시장으로 대표되는 임대시장은 금융불안으로 인한 구매심리위축까지 더해져 하반기 더 달아오를 가능성이 많다. 무주택자들로 대변되는 서민들을 전월세시장 급등으로 인해 더욱더 어려움에 빠질 수 있다.

미국신용등급 하락에도 소형수익형 부동산은 타격 적을 듯

2008년 금융위기이후 오히려 수익형 관심 증가

오피스텔,도시형 생활주택,원룸으로 대표되는 수익형 부동산은 별다른 영향을 받지 않을 가능성이 많다. 금융불안이 지속되면 부동산 수요자들은 속성상 매매시장을 꺼리고 임대시장으로 몰릴가능성이 많기 때문이다. 또한 지난 2008년 금융위기때를 전후해 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 관심이 더 많아졌고 시세도 상승세를 나타냈었다. 반대로 시세차익이 기대되었던 아파트시장에 대한 관심이 줄어들었고 가격도 하락세를 보였다. 실제로 민간부동산 정보업체 자료를 토대로 분석해 보면 2008년 오피스텔 매매시장은 전국 기준으로 6.41% 올랐다. 2007년(4%) 대비 2.41%p 나 상승했다.서울은 7.97%, 경기는 4.96%의 변동률을 보였다. 서울, 경기 모두 중, 소형의 저 평가된 지역의 오피스텔이 활발히 움직였다. 전세를 끼고 3~5천 만원 선에서 매입할 수 있는 오피스텔도 투자자들에게 선호 대상이었다.

2008년 상반기 소액으로 부담 없이 투자가 가능하다는 점에서 많은 수요가 형성됐다. 특히 오피스텔은 투기억제 정책이 아파트에 집중되면서 반사이익을 누린 상반기였다.하지만 하반기로 접어들면서 금융위기로 인한 경기침체와 아파트시장의 냉각으로 오피스텔시장도 상승폭이 상반기 보다는 둔화되었다. 아파트와 달리 전매거래가 가능했던 오피스텔은 그해 9.22일부터 전매제한 규제가 적용됐다. 시행 전에 분양을 마치려는 건설사들이 8, 9월에 앞 다투어 분양을 서둘렀고 단기 시세차익을 노린 투자자들이 분양 시장에 몰리면서 오피스텔 청약경쟁은 치열했다.

2008년 전체적으로 볼때 오피스텔 매매시장은 주택시장 약세 속에 틈새상품으로 부각되면서 강세를 보였다.

금융위기 당시에 필자가 보유한 여러 부동산중 주택을 비롯한 시세차익을 노린 부동산은 하락했다. 하지만 오피스텔등 수익형부동산 시세와 매월받는 월세는 별다른 변동이 없어 성공적인 투자포트폴리를 유지할 수 있었다.

투자자들에게 글로벌 금융위기는 시세차익을 노리던 지금까지의 투자패턴에서 임대수익으로 서서히 변화되는 계기가 된 것이다.

출구전략(exit strategy )으로 부동산시장에 접근할 때

금융 불안 현상이 단기간에 끝날 것 같지 않다는게 필자를 포함한 대다수 전문가들의 견해다. 이번 위기의 진원지인 미국과 유럽은 제로포인트에 가까운 현행 금리수준과 거덜난 재정으로 인해 경기를 살릴 방안도 마땅치 않은 실정이다. 인플레이션우려로 화폐를 또다시 찍어내기도 부담스러운 입장이다. 미국 FOMC를 통해 연방준비제도(FED. 이하 연준)가 오는 2013년까지 초저금리 상황을 유지할 것이라고 확정했지만 ,최악의 경우 대공황기에 버금가는 경기 침체상황으로 내몰릴수 있다는 가정하에 자산포트폴리오를 재정비 해야 한다.

결론적으로 하반기 부동산시장에 참여하는 실수요자나 투자자들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤에 투자측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다. 즉 개개인들의 부동산보유나 신규투자전략도 이제는 출구전략(exit strategy )을 생각해야 할 때다. 언제든지 경기변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다. 투자금액이 비교적 가볍고 임대가 원활할 것 같은 소형수익형 물건위주로 투자전략을 짜야 한다는 것이다.

[아이엠리치 (www.ImRICH.co.kr ) 박상언 칼럼니스트 / 유엔알 컨설팅대표 (www.youandr.co.kr) ]