[인터뷰] “부동산 투자, 신중 또 신중..수익형 부동산은 장기 환금성 고려해야”
[인터뷰] “부동산 투자, 신중 또 신중..수익형 부동산은 장기 환금성 고려해야”
  • 김시은 기자
  • 승인 2016.06.03 14:06
  • 댓글 0
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한화생명 FA지원팀 이덕수 부동산 전문가에게 듣는다
▲ 한화생명 FA지원팀 이덕수 부동산 전문가 (사진=한화생명)

[화이트페이퍼=김시은 기자] “국내 부동산 시장 변수는 저금리 기조뿐만이 아닙니다. 가장 큰 변수인 미국발 금리 인상을 비롯해 생산 가능 인구의 감소, 가계 부채 증가, 정부 정책 등이 모두 변수입니다. 변수가 많은 상황에선 투자 결정에 신중해야 합니다.”

자식은 집값이 내리길 바라고 부모는 집값이 오르길 바란다는 말이 있다. 자녀 세대는 내 집 마련, 은퇴세대는 수익형 부동산 투자. 두 세대의 투자 성향이 극명히 대조되고 있다.

대림그룹을 거쳐 한화생명 FA센터까지 13년을 부동산 투자 자문가로 활동하고 있는 이덕수 매니저로부터 양쪽 세대 모두 귀담아 들을 이야기를 들어봤다.

■ ‘내 집 마련’ 꿈꾸는 젊은이들, 투자결정은 전문가와 해야

집을 살 땐 믿을만한 전문가와 상의한 뒤 결정하는 게 가장 중요하다는 그는 서민들이 스스로 부동산 투자를 결정하기엔 현재 경제적 리스크가 매우 크다고 우려한다.

이덕수 매니저는 “경제성장률이 떨어지고 있고 미국발 금리 인상의 후폭풍도 우려되는 상황에서 엄청난 가계부채까지 지고 있는 서민들은 정말 확실한 매물이 아니라면 전문가와 꼼꼼히 상담해야 한다”고 당부했다.

특히나 오피스텔과 도시형생활주택에 투자할 때는 더욱 주의를 기울여야 한다. 최근 새로 내놓을 만한 부동산 상품이 줄어들어 1~2억원대 오피스텔과 도시형생활주택에 공급이 집중됐다. 공급량이 늘면 가격은 떨어지기 마련이니 신중히 투자해야 한다고 조언했다.

내 집 마련을 꿈꾸는 이들에게 한 가지 팁을 알려주겠다는 그는 “‘RPS(River, Park, Subway)’에 부합하는 곳은 시장이 악화됐을 때도 빛을 발한다”고 지적했다.

아파트를 고를 때는 강이나 개천을 낀 곳이 좋다. 소득수준이 높은 사람들은 전망이 좋은 곳으로 모여들기 마련이라 조망권이 좋은 아파트는 늘 각광 받는 매물이다. 주변에 공원이 있거나 단지 내 조경이 잘 돼 있으면 금상첨화라는 것이다. 역세권 역시 빼놓을 수 없는 요소다. 이 매니저는 “파주나 김포 지역의 아파트 가격이 3~4년 새 30% 가까이 폭락했지만 그 가운데서 역세권 아파트 가격은 원만하게 올랐다”고 설명했다.

■ 수익형 부동산 찾는 은퇴세대·자산가는 ‘환금성’이 중요

베이비붐 세대의 은퇴가 본격화 되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 뜨거워지고 있다.

베이비붐 세대의 자산 가운데 부동산의 비율이 80%를 넘는 가운데 초저금리 기조까지 더해지면서 부동산 자산 구성에 변화가 생겼다. 투자 목적의 수익형 부동산 비중이 높아진 것이다.

투자가 목적이라면 수익률을 예측하고 투자하는 게 최고지만 상권이 안정되려면 평균 6년이 걸려 상권 분위기가 어떻게 형성될지 예측하기 어렵다. 이에 그는 VIP 고객들을 상대하며 얻은 비결을 밝혔다.

직관이 있다면 좋지만 주변 환경을 잘 살펴야 한다. 예를 들어 편의점을 만든다고 가정할 때 젊은 1인가구가 많고 작은 평수의 주거시설이 있는 곳을 찾아야 한다. 주차장을 면밀히 살피는 것도 좋다. 차종을 살펴보면 거주자들의 소득수준과 연령대를 알 수 있다.

이 매니저는 ‘남들 몰리는 곳에 투자하자’는 식은 이제 통하지 않는다고 경고한다. 베이비붐 세대들이 은퇴 후 상가 투자에 몰리는데 사실 공실률이 높아 예전만큼 수익을 못 낸다는 것이다. 그는 단기적인 수익률보다 장기적인 환금성을 고려해 역세권 토지나 신규택지지구 상가에 투자하라고 권했다.

■ 어쨌거나 핵심은 ‘신중’

이덕수 매니저는 올해 부동산 투자전략 열쇠말로 ‘신중’을 거듭 강조했다. 이 매니저는 최근 부동산 시장에 전조증상이 나타났다고 말했다. 그는 “지난 2008년 리먼 브라더스 사태 이후 지속적으로 오르던 5대 광역시 아파트 가격이 올 상반기 처음으로 꺾였다. 한 번도 조정 받지 않았던 지방 아파트 가격 조정이 시작될 수도 있다. 이럴 때일수록 신중히 투자해야 한다”고 설명했다.

부동산 시장을 안정화하려면 사회안전망이 뒷받침 돼야 한다는 그는 이번 뉴스테이(기업형 임대주택) 임대 가격에 아쉬움을 드러냈다. 이매니저는 “민영에서 짓다보니 임대 가격이 너무 비싸 임대주택 대상자나 일반 직장인들이 살기엔 힘들다”고 털어놨다.

은퇴한 이들의 자문을 맡을 때 특히 책임감을 느낀다는 이덕수 매니저는 앞으로도 그들의 고된 인생이 물거품이 되지 않도록 든든한 동반자가 돼 자문을 하고 싶다고 밝혔다. 늘 신중함을 다해 자문하는 이덕수 부동산 전문가의 앞으로 행보가 기대된다.

한화생명 FA(Financial advisory)센터는 세무, 투자, 부동산, 노무, 법률 등 각 분야의 전문가들이 고객의 자산을 종합적으로 관리, 자문하는 곳이다.  

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